Hài hòa lợi ích các bên trong thực hiện chuyển dịch đất đai

Thực hiện xong các thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì mới thu hồi đất

Tại hội thảo, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương Nguyễn Hồng Sơn chia sẻ, yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW đối với việc sửa đổi Luật đất đai năm 2013 là đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước, trong đó người dân là trung tâm, không để ai bị bỏ lại phía sau. Thực hiện được yêu cầu này sẽ giảm được khiếu nại, khiếu kiện, nâng cao được hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Trong đó, nội dung về cơ chế chuyển dịch đất đai là một trong những nội dung định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách được nêu trong Nghị quyết số 18; quan điểm về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất là hỗ trợ bồi thường, tái định cư, thu hồi đất. Nếu trước đây cơ chế chuyển dịch đất đai là thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì lần này là bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất. Tức là cần phải thực hiện xong các thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì mới thu hồi đất, như vậy sẽ góp phần giảm khiếu nại, khiếu kiện, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Theo Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương, để thực hiện được vai trò và phát huy hiệu quả cao nhất tiềm năng, lợi thế vượt trội của Thành phố Hồ Chí Minh, rất cần có cơ chế, chính sách đặc thù vượt trội, trong đó có các cơ chế, chính sách quản lý và hiệu quả nguồn lực tài nguyên, nhất là nguồn lực đất đai. Vì thế, Thành phố và các nhà khoa học cần tập trung nghiên cứu để đề xuất các chính sách, cơ chế: Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; cơ chế góp đất, điều chỉnh lại đất đai; cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường…

Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi cho biết, Thành phố đang phối hợp cùng các bộ, ngành Trung ương tham mưu Chính phủ trình Quốc hội ban hành nghị quyết thay Nghị quyết 54/2017/QH14 về cơ chế đột phá phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó vấn đề đất đai được đề cập rất nhiều. Thành phố ý thức được rằng nếu có cách tiếp cận đúng trong quản lý, phân bổ, khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả sẽ là động lực rất lớn cho sự phát triển bền vững, tạo ra sự ổn định về mặt xã hội, đóng góp cho sự phát triển về kinh tế. Với nhận thức rõ về vai trò của đất đai trong quá trình phát triển bền vững và ổn định xã hội, nên việc quản lý, khai thác hài hòa lợi ích các chủ thể có liên quan là vấn đề Thành phố luôn quan tâm.

Tuy nhiên, lãnh đạo Thành phố cũng thừa nhận công tác quản lý đất đai, đô thị và sử dụng đất đai trong thời gian qua vẫn còn nhiều bất cập, phân bổ còn chưa hợp lý, quản lý ở một số địa bàn có bất ổn nhất định. Đây là vấn đề Thành phố cần nhìn nhận lại, để có kiến nghị về cơ chế, khung pháp lý và có chính sách, giải pháp trong quản lý, sử dụng hiệu quả nhất trong thời gian tới.

Theo ông Phan Văn Mãi, từ thực tế đó, vừa qua Thành phố đã nghiên cứu đóng góp cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời nghiên cứu đưa vào đề xuất các cơ chế, chính sách trong nghị quyết thay Nghị quyết 54 để tạo ra những cơ chế đột phá khai thác nguồn lực đất đai nhưng cũng đảm bảo quản lý, sử dụng hiệu quả nhất cho phát triển bền vững cho tương lai của Thành phố.

Đưa quan hệ đất đai vận hành theo cơ chế thị trường

Nghiên cứu vấn đề chuyển dịch đất đai trong pháp luật một số quốc gia trên thế giới, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Đoàn Thị Phương Diệp, Trưởng phòng Thanh tra - Pháp chế, Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, đây vốn là một nhu cầu không thể thiếu ở các quốc gia và chuyển dịch đất đai có thể diễn ra theo một trong hai hướng (hoặc cả hai), đó là chuyển dịch tự nguyện và chuyển dịch bắt buộc.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Đoàn Thị Phương Diệp đề xuất mô hình chuyển dịch đất đai trong lần sửa đổi Luật Đất đai này, Nhà nước chỉ đóng vai trò quyết định và thực hiện việc chuyển dịch bắt buộc thông qua cơ chế thu hồi đất đối với các dự án vì an ninh quốc gia, lợi ích công cộng định nghĩa theo nghĩa hẹp (công trình giao thông công cộng, y tế công...). Với các dự án kinh tế, dù gián tiếp phục vụ cho lợi ích công cộng (trường học tư, bệnh viện tư, dự án nhà ở...) không nên thực hiện chuyển dịch bắt buộc mà phải trên cơ chế tự nguyện. Trong đó, Nhà nước trao quyền cho chủ đầu tư dự án thương lượng trực tiếp để nhận chuyển nhượng từ chủ sử dụng đất trên cơ sở mua lại quyền sử dụng đất, cơ chế này cần có sự giám sát của cơ quan Nhà nước.

Trong hai cơ chế chuyển dịch tự nguyện và chuyển dịch bắt buộc, cần ghi nhận thủ tục yêu cầu Tòa án xem xét quyết định thu hồi về tính hợp lý cũng như giá cả bồi thường, nhằm hạn chế những tiêu cực xảy ra trên thực tế liên quan đến các dự án đất đai. Ngoài ra, quy hoạch tổng thể sử dụng đất cần bổ sung thêm phần quy hoạch đất có khả năng chuyển dịch, từ đó xác định rõ giới hạn của chuyển dịch đất đai trong từng giai đoạn và đối với từng khu vực.

Tiến sĩ Phạm Văn Võ, Phó trưởng Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh nhận định, việc dịch chuyển đất đai theo cơ chế thỏa thuận có xu hướng ngày càng mở rộng. Đây là cơ chế phù hợp nhất trong điều kiện kinh tế thị trường, góp phần đưa quan hệ đất đai vận hành theo cơ chế thị trường, giảm bớt gánh nặng cho Nhà nước trong thu hồi đất. Thực tiễn thực hiện Luật Đất đai thời gian qua cho thấy thu hồi đất là vấn đề cực kỳ khó khăn và phức tạp, phần lớn các vụ khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai đều là về thu hồi đất. Nếu mở rộng cơ chế điều phối đất đai thông qua giao dịch dân sự chắc chắn sẽ không phát sinh những khó khăn này.

Từ phân tích đó, Tiến sĩ Phạm Văn Võ đề xuất một số giải pháp hoàn thiện cơ chế đất đai thông qua giao dịch dân sự trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, cần coi dịch chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế dân sự là giải pháp ưu tiên, chỉ trong trường hợp thật cần thiết mới áp dụng cơ chế thu hồi. Cùng với đó, cần có cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư trong trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp người đang sử dụng đất không có thiện chí. Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cũng cần mở rộng các trường hợp được chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất, như cho phép trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm được chuyển quyền sử dụng đất, cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Ngoài ra, Dự thảo cần có các quy định bảo đảm quyền lợi chính đáng của người nhận chuyển quyền sử dụng đất để họ yên tâm bỏ vốn.