Rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất

Tại Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân nhấn mạnh, giá đất là nội dung quản lý nhà nước quan trọng, có tác động lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, ngân sách nhà nước, môi trường đầu tư kinh doanh và nhận được sự quan tâm lớn từ toàn xã hội. Các quy định về giá đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã đi vào cuộc sống, đóng góp quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và về giá đất nói riêng. Nhiều địa phương trong cả nước cũng thông qua công tác định giá đất để có được nguồn thu lớn, đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế-xã hội.

Tuy nhiên, qua tổng kết thực hiện Luật Đất đai năm 2013 cũng như xét đến bối cảnh kinh tế và thị trường bất động sản trong nước đang gặp nhiều khó khăn ở thời điểm hiện tại cho thấy, công tác định giá giá đất vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện và xây dựng cơ chế chính sách. Trước thực tế này, cơ quan soạn thảo và cơ quan chủ trì Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề ra nhiều nguyên tắc, phương pháp, đối tượng áp dụng để kế thừa, phát huy những điểm ưu việt trong quy định về giá đất theo Luật Đất đai năm 2013.

Các đơn vị đề ra những quy định, chính sách mới theo tiêu chí “dễ làm, dễ kiểm tra, dễ thực hiện” và không làm thất thoát ngân sách nhà nước, đảm bảo tính đúng, tính đủ theo đúng quy định của pháp luật để tạo sự thuận lợi cho việc tổ chức thực hiện công tác quản lý giá đất.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, theo dự kiến, chỉ còn khoảng gần một năm nữa (tức đến ngày 1/7/2024) thì Luật Đất đai năm 2023 sẽ được Quốc hội thông qua và đưa vào thực hiện. Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong việc định giá đất, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường tiến hành các bước sửa đổi, bổ sung những quy định về giá đất thuộc thẩm quyền của Chính phủ, cụ thể là sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và phương pháp xác định giá đất.

Trên cơ sở đó, Bộ đã gấp rút soạn thảo, gửi văn bản lấy ý kiến về quy định liên quan định giá đất đến các địa phương trong cả nước; đồng thời tổ chức hội thảo lấy ý kiến trực tiếp tại ba miền Bắc, Trung, Nam. Những ý kiến đóng góp sẽ được tổ soạn thảo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, phân tích để hoàn thiện Dự thảo báo cáo Chính phủ nhằm nâng cao công tác quản lý giá đất thời gian tới.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, mục tiêu của việc lấy ý kiến lần này là để đơn giản hóa thủ tục và thực hiện phân cấp, phân quyền mạnh mẽ, hợp lý giữa các cấp trong công tác quản lý, định giá đất theo hướng dễ làm, dễ thực hiện, có cơ sở pháp lý; bảo đảm những người đảm trách công tác quản lý giá đất phải tuân thủ pháp luật, tránh bị thế lực xấu lợi dụng.

Do đó, Bộ mong muốn nhận được sự đóng góp từ các đại biểu về những phương pháp xác định giá đất được quy định trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; trong đó, tập trung vào các nội dung: khả năng thực hiện của địa phương đối với các phương pháp định giá đất quy định; đối tượng áp dụng các phương pháp định giá đã bảo đảm giải quyết các vướng mắc mà thực tiễn đặt ra hay chưa; khả năng thực hiện trình trự, thủ tục ở địa phương còn gặp vướng mắc nào không…

Tại hội thảo, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ Dương Tấn Hiển cho biết, trong thời gian vừa qua, thành phố Cần Thơ cùng nhiều địa phương khu vực Nam Bộ đều gặp vướng mắc trong việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất của các dự án. Trước đây, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định có 5 phương pháp xác định giá đất, gồm: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh.

Trong đó, phương pháp thặng dư được sử dụng phổ biến nhưng lại gây ra nhiều bất cập vì phương pháp này xác định giá trị của bất động sản trên cơ sở giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo cũng như đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cao để ước tính các khoản mục khác nhau. Tuy nhiên, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, Thủ tướng Chính phủ đã kết luận bỏ hai phương pháp thặng dư và chiết trừ, chỉ giữ lại 3 phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập và hệ số điều chỉnh. Ông Dương Tấn Hiển hoan nghênh sự thay đổi này vì thực hiện xác định giá đất theo 3 phương pháp trên phù hợp hơn với năng lực của địa phương.

Một vướng mắc khác, theo ông Dương Tấn Hiển là việc yêu cầu các dự án phải hoàn thành giải phóng mặt bằng 100% mới có thể thực hiện giao đất để khởi công, đây là một yêu cầu rất khó khăn đối với thành phố Cần Thơ cũng như nhiều địa phương khác. Hiện, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã cho phép giao đất dự án theo tiến độ giải phóng mặt bằng hoặc theo tiến độ của dự án. Đây là một tín hiệu rất tích cực, mở ra hướng đi mới cho thành phố Cần Thơ trong việc gỡ vướng cho nhiều dự án bị chậm tiến độ trong giải phóng mặt bằng.

Ông Dương Tấn Hiển cũng góp ý, tại Khoản 5, Điều 1 bổ sung Điều 5B của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có quy định thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất phải được thu thập từ văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, theo ông Hiển, thông tin về giá đất chuyển nhận trên thị trường từ các cơ quan này hầu hết đều dựa trên bảng giá đất của Nhà nước, không sát với thực tế, do đó cần cân nhắc tham khảo thêm nhiều nguồn khác.

Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận Lê Huyền cho biết, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định phương pháp định giá đất và khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành vào ngày 1/1 hàng năm.

Theo ông Huyền, quy định này có điểm bất cập khi Ủy ban nhân dân đảm nhiệm việc xây dựng khung giá đất và phương pháp định giá đất nhưng nếu trong quá trình điều hành có phát sinh trường hợp cần điều chỉnh một phần bảng giá hoặc hệ số điều chỉnh giá đất thì đều phải thông qua Hội đồng nhân dân, việc này sẽ gây ra độ trễ cho công tác ban hành bảng giá đất cùng một số rủi ro về giá đất có thể xảy ra. Do đó, ông Huyền đề nghị nên giao hoàn toàn việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất cho Ủy ban nhân dân tỉnh để giúp việc thực hiện định giá đất tại địa phương được diễn ra thuận lợi hơn.