Sự bình ổn của thị trường bất động sản (BĐS) là cụm từ mà giới kinh doanh BĐS chẳng bao giờ muốn. Bởi, từ sự nới lỏng tín dụng trong 2 năm (2006 và 2007) cùng với sự bùng nổ của thị trường chứng khoán, giới kinh doanh BĐS đã quá quen với mức lợi nhuận hàng trăm %/năm. Tuy nhiên, với thị trường BĐS năm 2011, giới kinh doanh khó có thể trông đợi vào viễn cảnh “một vốn, bốn lời”.
Tại TP Hồ Chí Minh, nơi đang có hơn 1.400 dự án đô thị, nhà ở bước vào giai đoạn bung hàng, từ đầu năm 2010, BĐS khu vực này đã lâm vào tình trạng ế ẩm, các chủ đầu tư đã phải tìm mọi cách để bán được hàng với giá gốc. Và tình hình này trong năm 2011 chưa có dấu hiệu cải thiện, nếu không muốn nói diễn biến có khả năng "bi đát" hơn năm trước.
Tại Hà Nội, tuy giá nhà, đất vẫn theo chiều hướng tăng nhưng các nhà môi giới cho biết, giao dịch thành công rất ít. Có một thực tế phải thừa nhận rằng, giá nhà, đất tại Hà Nội đang quá cao.
Theo các chuyên gia BĐS, xét trong cả ngắn, trung và dài hạn, thị trường BĐS đang có 3 yếu tố không thuận lợi cho việc giá BĐS tăng mạnh.
Bất chấp những khó khăn chung, nhưng các chuyên gia kỳ vọng năm 2011 thị trường BĐS sẽ có những đổi thay mang tính tích cực. |
Thứ nhất, trong ngắn hạn, với áp lực lạm phát hiện tại và khả năng tỉ giá, than, điện, xăng dầu tăng giá... thì trong 6 tháng tới, lãi suất ngân hàng chưa thể hạ. Với mức lãi suất 20 - 21%/năm như hiện nay thì cả phía các công ty xây dựng và kinh doanh BĐS và người có nhu cầu dù muốn cũng đành… bó tay.
Ví dụ, với người có nhu cầu (và có thu nhập khá), định mua 1 căn hộ chung cư với giá 2 tỉ đồng, ngân hàng sẵn sàng cho vay 70% giá trị (tương đương 1,4 tỉ đồng). Nhưng với mức lãi suất cho vay tiêu dùng khoảng 21% hiện nay, mỗi năm phải trả lãi gần 300 triệu đồng thì không ai có thể kham nổi. Còn với các nhà đầu tư, không thiếu các dự án đang mời chào mua giá gốc, nhưng vay tiền để đầu tư BĐS lúc này là chiến lược đầy mạo hiểm.
Thứ hai, giá đất, giá nhà hiện quá cao so với thu nhập nói chung của người Việt Nam. Tại các nước phát triển, chỉ số giá nhà/thu nhập chỉ ở mức 5 - 6 lần, thì tại Việt Nam là 26 lần. Đặc biệt là giá nhà và đất của Hà Nội đã cao đến mức các nhà đầu cơ không dám "ôm". Theo các nhà đầu tư BĐS tại Hà Nội, sức cầu đối với nhà, đất phân khúc giá cao đang ngày càng yếu, thể hiện qua việc hầu như không có giao dịch thành công trong những tháng cuối năm 2010, dù là thời điểm nguồn kiều hối về nhiều.
Thứ ba, nguồn cung về nhà, đất đang dồi dào nên giá nhà và đất về lâu dài sẽ theo xu hướng giảm hoặc dù kinh tế vĩ mô có diễn biến tích cực thì cũng khó có cơ hội tăng giá. Theo Bộ Xây dựng, tại TP Hồ Chí Minh có hơn 1.400 dự án nhà ở đã và đang triển khai; còn tại Hà Nội là hơn 800 dự án.
Theo các chuyên gia BĐS, sở dĩ nguồn cung nhà ở của Hà Nội khan hiếm là do các chủ đầu tư không triển khai dự án, bên cạnh đó là việc đợi quy hoạch chung Thủ đô làm 2/3 số dự án phải đình lại nên tạm thời khan hàng. Nếu quy hoạch chung Thủ đô được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, hàng trăm dự án đô thị trên địa bàn Hà Nội đồng loạt triển khai thì dự kiến trong 2 – 3 năm tới, thị trường BĐS Hà Nội sẽ chấm dứt cảnh khan hàng, thậm chí dư cung.
Với các điều kiện không thuận cho thị trường BĐS nêu trên, ông Nguyễn Thanh Tùng, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Thiết kế Xây dựng Việt Nam cho rằng, với những khó khăn hiện nay, nếu không tính toán kỹ các yếu tố đầu vào, đầu ra, doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể phải đối mặt với tình trạng bị lỗ.
TS Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP.HCM: Chỉ nên đầu tư vào BĐS giá rẻ
Hiện các yếu tố rủi ro, tính thanh khoản thấp đã tác động không nhỏ vào thị trường nhà đất tại thời điểm này. Tôi cho rằng, nếu mua nhà để ở lúc này thì hợp lý, còn không nên đổ hết tiền đầu tư vào BĐS, vì hiện nay thị trường đang gặp nhiều rủi ro về chính sách và tính thanh khoản quá kém.
Trong trường hợp có vốn nhàn rỗi và vẫn muốn đầu tư vào BĐS thì chỉ nên đầu tư vào phân khúc nhà, đất giá rẻ để phòng tránh rủi ro.
Chị Lê Tuyết Nga, một nhà đầu tư BĐS tại phố Bà Triệu:
Từ cuối năm 2010, tôi đã từ chối nhiều lời mời của đối tác chào mời mua nhà chung cư với giá rẻ hơn thị trường khoảng 10%. Theo chị Nga, vào thời điểm thị trường thuận lợi, với các cơ hội như vậy rất dễ kiếm tiền, nhưng hiện nay đã khác. Không có nhiều nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi, người có tiền thì phần lớn là đã “ôm” đất mà chưa bán được.
Theo chị Nga, xét về phân khúc sản phẩm, rủi ro nhất trong thời gian tới sẽ là sản phẩm chung cư. Thứ nhất là giá đã cao và thứ hai là khi hoàn thiện thì đúng lúc nguồn cung bão hòa.
Trong 3 năm tới, khi nguồn cung của hàng loạt dự án chung cư cao cấp, nhà ở tại các dự án đô thị ra hàng, giá phân khúc này có khả năng giảm, nếu không cũng không thể tăng vì nguồn cung sẽ vượt cầu! |
Xuân Hương - Sĩ Dũng