Tháo gỡ khó khăn, hạn chế trong kinh doanh bất động sản

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII, chiều 24/10, các đại biểu làm việc tại Hội trường, thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).


Đa số các đại biểu đồng tình với báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, giải trình dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và cho rằng dự án luật cần bảo đảm tính thống nhất với các luật liên quan; tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản cả về chính sách, thủ tục hành chính; khắc phục tình trạng lợi dụng kẽ hở của chính sách pháp luật để chiếm đoạt, chiếm dụng, tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua bất động sản trong tương lai

Đại biểu Trần Du Lịch (Thành phố Hồ Chí Minh) thể hiện sự băn khoăn đối với một thực trạng hiện nay là nhiều chủ đầu tư sửa dụng tiền của bên góp vốn mua, thuê mua bất động sản vào mục đích khác, không bảo đảm tiến độ xây dựng các dự án bất động sản. Đại biểu cho rằng quy định về “thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai” cần sửa lại theo hướng: Bắt buộc tiền gốc phải được ký gửi tại một ngân hàng do chủ đầu tư quy định và ghi trên hợp đồng; tiền ký gửi này chỉ được giải ngân khi thực hiện công trình mà người góp vốn, cấm sử dụng vào mục đích khác ngoài công trình; người góp vốn hoặc đại diện người góp vốn có quyền yêu cầu ngân hàng, chủ đầu tư thông báo công khai, minh bạch việc sử dụng. Tỷ lệ góp vốn lần đầu là 30% và tỷ lệ nộp tối đa cuối cùng là 95% cho đến khi người góp vốn được cấp quyền sử dụng nhà; phần giữa sẽ do chủ đầu tư và người góp vốn thương lượng. Quy định này sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi của người góp vốn, tránh tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng, lợi dụng chính sách để sai phạm.

Theo đại biểu Phạm Huy Hùng (Hà Nội), ban soạn thảo cần nghiên cứu các quy định phần thu, mức thu ứng trước của khách hàng đối với chủ đầu tư để phù hợp với tiến độ công trình, bởi nếu công trình mới xong phần móng, chủ đầu tư đã thu ngay 50-70% giá trị hợp đồng sẽ dẫn đến số tiền đó bị sử dụng vào mục đích khác, gây thiêt hại cho người mua. Bên cạnh đó, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của dự án luật là chưa thật sự hợp lý. Việc chuyển quyền sở hữu phải qua các cơ quan pháp luật, vì vậy, chủ đầu tư cần hợp thức hóa đầy đủ các thủ tục đăng ký sở hữu cho người mua chứ không phải giao nhà xong là hết trách nhiệm.

Quy định về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản cần bổ sung quy định sự giám sát chặt chẽ của nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, đặc biệt là bên mua, thuê mua bất động sản; bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản; quy định công cụ kiểm tra, đánh giá thị trường bất động sản – Đại biểu Phạm Huy Hùng nhấn mạnh.

Băn khoăn về mức vốn pháp định trong thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản, các đại biểu Hoàng Thanh Tùng (Sóc Trăng), Đinh Thị Phương Lan (Quảng Ngãi)... đề nghị ban soạn thảo cần cân nhắc quy định “Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 20 tỷ đồng”. Đại biểu Hoàng Thanh Tùng phân tích: Theo Luật kinh doanh bất động sản và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định: hợp tác xã, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập doanh nghiệp có vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Đến thời điểm 1/7/2015, Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, việc bổ sung vốn pháp định lên tới 20 tỷ đồng chỉ trong vòng 1,5 năm nữa sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp nhất là trong điều kiện thị trường bất động sản đang găp nhiều khó khăn hiện nay.

Tán thành với việc dự án luật quy định mức tối thiểu vốn pháp định đối với kinh doanh bất động sản nhằm bảo đảm năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tuy nhiên, đại biểu Đỗ Thị Thu Hằng (Đồng Nai) nêu ý kiến: các dự án bất động sản khác nhau về quy mô, tính chất công năng, mục đích cũng như tổng mức đầu tư. Vì vậy không thể quy định chung cho các doanh nghiệp, trong khi bản thân các doanh nghiệp mới biết nhu cầu vốn của mình. Việc sửa đổi luật cần tính đến mối tương quan giữa vốn pháp định của doanh nghiệp với quy mô các dự án và số lượng các dự án mà doanh nghiệp được phép đầu tư kinh doanh, có nhu vậy thị trường bất động sản mới bảo đảm an toàn, phát triển lành mạnh. Đại biểu đề xuất dự án luật nên quy định "tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định do Chính phủ quy định, căn cứ vào quy mô, tính chất, số lượng dự án doanh nghiệp thực hiện nhưng không được thấp hơn 20 tỷ đồng"...

Tại phiên làm việc, các đại biểu Quốc hội cũng dành nhiều thời gian thảo luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản; quản lý nhà nước trong kinh doanh bất động sản; điều kiện tổ chức cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản...

Phúc Hằng