Tăng từng ngày
Trong vai nhà đầu tư mua đất tại khu vực xã Xuân Canh, huyện Đông Anh (Hà Nội), địa phương dự kiến sẽ được định hướng xây dựng các khu đô thị mới hiện đại trong giai đoạn 2021-2025, phóng viên được môi giới đưa đi thăm các khu đất nền ven sông Hồng, giấy tờ pháp lý đầy đủ. Theo lời của môi giới, đất Xuân Canh sắp tới sẽ được quy hoạch lên quận, cùng với quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, nên thanh khoản tốt, vì vậy giá đất tăng từng ngày. Giá bình quân tại các làng trong xã hiện trung bình khoảng 25-30 triệu đồng/m2, tăng 7-8 triệu đồng so với cuối năm 2020.
Giá đất nền xã Xuân Canh tại những khu vực có hạ tầng hiện bình quân khoảng 25 triệu đồng/m2.
Theo lời của môi giới N.V. T, vừa đầu tháng, công ty môi giới của T. “chốt” với khách hàng một miếng đất gần 200m2 giá 25 triệu đồng/m2, nay đã có khách trả lãi 30-32 triệu đồng/m2. “Nếu trường vốn, khách mua từ bây giờ chờ đến khi công bố quy hoạch và ăn theo các dự án phân khu đô thị sông Hồng, chắc chắn giá sẽ tăng lên ít nhất 40-45 triệu đồng/m2 hoặc có thể dễ dàng ‘lướt sóng’. Từ khi có thông tin quy hoạch, công ty tiếp không dưới 10 khách/ngày...”, N.V.T bật mí.
Tìm hiểu các khu vực lân cận khác như tại các xã Cổ Loa, Đông Hội, Mai Lâm... dù không nằm trong khu vực dự kiến được xây dựng đô thị mới, xong các công ty môi giới tại đây đều “báo giá” từ 20-25 triệu đồng/m2, tăng gấp 8-10 lần so với thời điểm 2008, với hàng loạt thông tin dự báo, sau khi lên quận sẽ không còn đất để bán...
Không phải đến thời điểm này, mà từ năm 2010, giá đất huyện Đông Anh đã trải qua nhiều cơn sốt. Giai đoạn 2010-2011 là thời kỳ lên ngôi của đất nền Đông Anh khi nhiều nhà đầu tư "đi tắt đón đầu" hai dự án cầu Nhật Tân, Đông Trù, gom hàng tỷ đồng "ôm" đất để chờ ngày giá lên. Nhưng khi hai cầu này đi vào hoạt động từ năm 2014-2015, các nhà đầu tư đều “ngậm đắng nuốt cay” vì thị trường rơi tự do. Từ năm 2019 đến nay, khi huyện Đông Anh bắt đầu rà soát, nghiên cứu hoàn thiện các tiêu chí xây dựng đề án lên quận, giá đất bắt đầu tăng. Cộng với lực lượng “cò đất” hoạt động mạnh hiện nay, đất nền tại đây đang tạo ra những cơn sốt nóng.
Theo tờ trình đồ án của TP Hà Nội, Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng nằm trên địa giới hành chính 55 phường, xã và 13 quận, huyện: Đan Phượng, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Mê Linh, Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm. Diện tích bãi sông được nghiên cứu xây dựng với tỷ lệ 5% khoảng 1.590 ha gồm 5 bãi: Thượng Cát-Liên Mạc, Hoàng Mai-Thanh Trì, Chu Phan-Tráng Việt, Đông Dư-Bát Tràng, Kim Lan-Văn Đức. Diện tích bãi sông được phép xây dựng với tỷ lệ 15% khoảng 408 ha gồm bãi Tàm Xá-Xuân Canh. Các bãi sông còn lại được định hướng phát triển không gian mở với các loại hình: Không gian công viên-quảng trường đô thị, công viên ngập lũ, phục hồi tự nhiên và không gian sinh thái nông nghiệp...
Tránh "bong bóng" BĐS
Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) vừa có báo cáo đánh giá tác động của giá đất đối với giá BĐS, trong đó nhấn mạnh giá BĐS vẫn tăng trong năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021, có những khu vực giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Hiện tượng tăng giá BĐS tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như: Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa – đô thị hóa, nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh; do “cò đất” lợi dụng các chính sách sắp ban hành "thổi giá" thu lợi bất chính...
Giá đất nền các thôn, làng tại xã Xuân Canh đang tăng nóng.
Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 về khung giá đất, UBND các tỉnh/thành phố đã xây dựng và có quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020-2024, các địa phương cũng đã có quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước. Như vậy, trường hợp chi phí về đất của một dự án BĐS được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc tăng giá đất khoảng 15-20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành BĐS nhà ở khoảng 1,5-5%.
Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương từ ngày 1/1/2020; các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo bảng giá đất trước đó. Do vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá đất hiện nay.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, đơn cử, huyện Đông Anh là một trong những địa phương có quy hoạch huyện lên quận và trở thành đô thị thông minh đối trọng với quận trung tâm Hoàn Kiếm, phát triển theo hướng hiện đại, trung tâm tài chính, công nghệ cao… Từ những thông tin đó giá đất cũng sẽ tăng theo. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý Nhà nước cần linh hoạt, làm thế nào để ổn định môi trường đầu tư, tăng giá thì tốt cho các nhà đầu tư, nhưng tăng hài hoà chứ không thể tăng nóng khi chưa đầu tư gì. Điều này sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch và giải phóng mặt bằng.