Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Tại Hội thảo, các đại biểu đều đồng tình rằng Luật Đất đai năm 2013 là một trong những đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâm của toàn xã hội, tác động trực tiếp đến mọi mặt của đời sống, có mối quan hệ với nhiều lĩnh vực pháp luật khác như quy hoạch, môi trường, đầu tư, xây dựng, nhà ở, bất động sản... Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành, Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, không còn phù hợp với thực tiễn. Đó là sự không thống nhất, đồng bộ trong trong hệ thống pháp luật có liên quan đến đất đai; vai trò, trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai; các vướng mắc, bất cập trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về giao đất, cho thuê đất, quy định về tài chính với đất đai; bất cập trong quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải quyết tranh chấp về đất đai...

Trước tình hình đó, việc góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là cần thiết. Các ý kiến góp ý sẽ là cơ sở thực tiễn quan trọng để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật trước khi trình Quốc hội cho ý kiến lần thứ hai tại kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023. Đồng thời, việc lấy ý kiến cũng bảo đảm phát huy quyền làm chủ, huy động trí tuệ của nhân dân trong việc góp ý vào nội dung dự thảo Luật, tạo sự đồng thuận, nâng cao nhận thức và trách nhiệm của mỗi cá nhân, cơ quan, tổ chức trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi).

Đóng góp ý kiến tại Hội thảo, Tiến sỹ Phạm Văn Võ, Phó trưởng Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, đối với các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, theo quy định tại Điều 54 của Hiến pháp 2013, chỉ trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước mới thu hồi đất của người sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo luật định. Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội được quy định tại Điều 86 lại có xu hướng mở rộng như bổ sung thêm dự án nhà ở thương mại vào danh mục dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Ngoài việc bổ sung thêm một số dự án không thực sự cần thiết, ý nghĩa xã hội, lợi ích quốc gia, công cộng mờ nhạt, Điều 86 của dự thảo còn chưa bổ sung một số trường hợp mà qua thực tiễn áp dụng thực sự cần thiết phải thu hồi. 

Để khắc phục hạn chế này, theo ông Phạm Văn Võ, cần phải bổ sung thêm trong Điều 86 của Dự thảo tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng, từ đó làm căn cứ để xác định các trường hợp thu hồi đất để tránh tình trạng tùy tiện đưa các dự án không đáp ứng được tiêu chí vào các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Những vướng mắc, bất cập để hoạch định chính sách phải là các vướng mắc bất cập mang tính phổ biến thay vì vướng mắc bất cập mang tính cá biệt, chỉ gặp phải ở một vài dự án  cụ thể. Ngoài ra, cần bổ sung thêm trong Điều 86 một số trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội mà nếu không thu hồi thì không thể dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng sang chủ đầu tư theo cơ chế thỏa thuận.

Góp ý quy định về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Thạc sỹ Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng Giám đốc Phúc Khang Corporation, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, cần làm rõ nội hàm khái niệm “Dự án đô thị” trong Dự thảo.

Theo đó, quy định của Dự thảo về quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất và tiêu chí đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ đề cập đến “dự án đô thị” mà không phải là “dự án khu đô thị”. Trong khi đó, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không có khái niệm “dự án đô thị” mà chỉ có dự án khu đô thị, đô thị; Luật Quy hoạch đô thị 2009 chỉ có quy định về “đô thị”, “đô thị mới”; Luật Xây dựng cũng chỉ có quy định về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; Luật Nhà ở cũng chỉ đề cập đến dự án khu đô thị. Ủy ban Kinh tế cũng xác định khái niệm “dự án đô thị” là thuật ngữ mới, là nội dung mới được đưa vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Như vậy, Dự thảo cần bổ sung giải thích từ ngữ cho thuật ngữ này để có cách hiểu thống nhất, tránh vướng mắc trong triển khai, đồng thời cần xác định khái niệm “dự án đô thị”có phải là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” theo quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP hay không.

Thạc sỹ Nguyễn Thị Ngọc Lan (Công ty Cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh) cho biết, Luật Đất đai qua các thời kỳ đều không đưa ra khái niệm về thời hạn sử dụng đất cũng như không đề cập đến các khái niệm có liên quan (như khái niệm điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất). Trong khi đó, thời hạn sử dụng đất là một thuật ngữ khá quan trọng, liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, là căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất, là điều kiện bắt buộc cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất. 

Do đó, bà Nguyễn Thị Ngọc Lan đề xuất bổ sung khái niệm “thời hạn sử dụng đất” vào trước hai khái niệm “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” và “gia hạn sử dụng đất” tại Điều 3 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bên cạnh đó, đề xuất bổ sung quy định thời hạn sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. 

Theo Phó Giáo sư - Tiến sỹ Bùi Xuân Hải, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Kế hoạch số 150/NQ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 11 năm 2022 ban hành Kế hoạch hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Từ tháng 11/2022 đến tháng 02/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng nội dung lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và sau đó Bộ Tài nguyên và Môi trường, các bộ ngành có liên quan và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố tổ chức hội nghị, hội thảo, tọa đàm lấy ý kiến nhân dân về dự thảo.

Trên cơ sở đó, ông Bùi Xuân Hải mong muốn Hội thảo “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh sẽ góp thêm nhiều ý kiến có giá trị về khoa học và thực tiễn nhằm hoàn thiện dự thảo. Kết quả Hội thảo sẽ được gửi đến các cơ quan có thẩm quyền như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, Đoàn đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh và một số Đoàn đại biểu Quốc hội các tỉnh.