Thị trường bất động sản có nhiều thay đổi sau dịch

Hàng "tồn kho" tăng, nhiều doanh nghiệp ngừng hoạt động

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, dịch COVID-19 diễn biến phức tạp gây ra thiệt hại lớn đối với con người và nền kinh tế ở nhiều nước trên thế giới và khu vực. Tại Việt Nam, dịch bệnh COVID-19 đã tác động tiêu cực tới mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội của đất nước, các hoạt động sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn, thách thức nhất định trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Theo ông Sinh, tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm giảm, chỉ tính riêng nhà ở thương mại thì lượng tiêu thụ sản phẩm chỉ đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019; lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019.

Đối với văn phòng cho thuê thì tỷ lệ văn phòng trống trong quý I/2020 tăng so với cùng kỳ năm 2019 (văn phòng hạng A trống 10,8%; hạng B trống 5,6%). Các khu du lịch, nghỉ dưỡng đều tạm dừng hoạt động, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hầu như không có nguồn thu.

Hiện nay, số lượng doanh nghiệp được thành lập mới giảm 11,9%, tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với cùng kỳ năm 2019, đây là tỷ lệ doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh tăng cao nhất trong tất cả các ngành nghề; số lượng sàn giao dịch đóng cửa chiếm khoảng 80%; số còn lại khoảng 200 sàn thì đang hoạt động cầm chừng.

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, về tổng thể, đại dịch COVID-19 chưa ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản mà mới biểu hiện có tác động đến một số yếu tố riêng lẻ của thị trường cũng như hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ, có tiềm lực yếu về tài chính. 

Hầu hết các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực về tài chính đều vẫn tiếp tục triển khai thực hiện dự án (trong quý 1/2020 cả nước có 56 dự án với 20.536 căn hộ được cấp phép; 997 dự án với 233.313 căn hộ đang triển khai xây dựng; 55 dự án với 18.061 căn đã hoàn thành xây dựng).

Còn nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở trung, cao cấp vẫn tăng do số lượng các dự án đã hoàn thành xây dựng tăng (theo thống kê, cả nước có 71 dự án với 25.734 căn hộ căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai). 

“Nếu so với năm 2018 thì nguồn cung có giảm nhưng không phải do đại dịch mà do các dự án bị tạm dừng, đình hoãn từ các năm trước, đến nay vẫn chưa hoàn tất việc rà soát các thủ tục pháp lý hoặc do các chủ đầu tư thiếu vốn để đầu tư. Đối với nguồn cầu bất động sản vẫn cao, nhất là cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp; đối với các sản phẩm khác thì không phải do thiếu cầu mà do yếu tố tâm lý nên các khách hàng chưa quan tâm đầu tư”, ông Nguyễn Văn Sinh cho biết.

Nhiều thay đổi về phương thức kinh doanh

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CENGROUP cho rằng, dịch COVID-19 đã có nhiều tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có thị trường bất động sản. Tuy nhiên, có lẽ, điều mà không có một ai hoặc lực lượng nào có thể làm được tốt hơn COVID-19 đó chính là chuyển đổi số. Nhiều buổi mở bán online trong bất động sản đã trở nên quen thuộc và thu được nhiều kết quả vượt trội so với nhiều năm trước. Có tới 50 - 70% ra khách hàng quyết định mua bất động sản thông qua các nền tảng và các ứng dụng công nghệ.

Ông Hưng cũng nhận định, trong ngắn hạn và trung hạn (từ 12-24 tháng), thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc. Tuy nhiên, dịch COVID-19 không hẳn là nguyên nhân duy nhất tác động tới giao dịch BĐS, mà những xu hướng dịch chuyển này đã xuất hiện từ năm 2018, và trở nên rõ nét từ nửa cuối 2019. 

“Theo tôi, nhà ở đô thị, phân khúc giá rẻ vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn. Khách hàng quan tâm nhiều hơn tới tiện nghi và sự an ninh, an toàn, vì vậy, những nhà ở nằm trong khu đô thị với đầy đủ tiện ích và đặc biệt là y tế và trường học sẽ được ưa thích hơn là những dự án nhà ở riêng lẻ, thiếu tiện ích”, ông Hưng phân tích.

Theo ông Hưng, trong ngắn và trung hạn, thị trường BĐS VIệt Nam có thể chững lại về lượng giao dịch nhưng sẽ không có xảy ra hiện tượng giảm giá sâu, thậm chí còn có thể tăng nhẹ. 

Còn trong 3-10 năm tới, Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường BĐS. 

“Một trong những tác động của khủng hoảng do COVID-19 đó là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc, khiến BĐS ở các nước phát triển sẽ tăng theo, và điều này sau vài năm, sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam. Vì vậy, tôi dự báo năm 2023 - 2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Hưng nhận định.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia cho rằng, các gói kích thích kinh tế hiện tại của Chính phủ tác động tích cực đến thị trường BĐS nói chung, kể cả các chủ trương về phát triển cơ sở hạ tầng, các khu vực kinh tế trọng điểm, các khu công nghiệp và các biện pháp cải cách thủ tục hành chính, sửa đổi luật pháp. 

Tuy nhiên, trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường bất động sản là các vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính như đấu thầu đất công, đất thuê, thủ tục giải phóng mặt bằng, đất phân lô bán nền và tính không minh bạch từ quy hoạch đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng… Để khắc phục tình trạng vô cùng phức tạp này, cần có cơ quan chuyên trách rà soát lại toàn bộ quy định pháp lý, giúp chỉnh sửa các luật, đơn giản hóa thủ tục và chế tài xử lý minh bạch, và phải làm liên tục trong vài năm.

"Chính phủ có thể xem xét để giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản, đặc biệt là thuế quyền sử dụng đất. Thuế phí vận tải, vận chuyển và thuế của các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu xây dựng…", ông Nghĩa đề xuất.

Cùng với đó là các biện pháp tín dụng như: Giảm tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng bất động sản, nới lỏng các biện pháp hạn chế cho vay bất động sản và cho vay mua nhà; Tạm thời duy trì tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một số năm. Đặc biệt, thiết lập quan hệ tín dụng hiệu quả giữa Ngân hàng, nhà đầu tư, nhà thầu và khách hàng để thúc đẩy cả cung và cầu phục hồi hợp lý, có kiểm soát tốt.

"Các biện pháp về giảm lãi suất cho vay trung dài hạn, biện pháp thủ tục, thuế, tín dụng góp phần làm giảm chi phí phát triển dự án bất động sản và chi phí bán nhà. Tuy nhiên các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng cần thực hiện các biện pháp tiết giảm chi phí quản lý, chi phí bán hàng trên cơ sở từng bước số hóa chuỗi sản xuất và phân phối", ông Nghĩa cho biết.

Ở góc độ quản lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ có các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội.

Đồng thời, xây dựng các cơ chế khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp dưới 20 triệu đồng/m2 và tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để đảm bảo đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật liên quan để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.