Bất cập trong quy hoạch và pháp lý dự án
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này xuất phát từ vướng mắc pháp lý, chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, hạ tầng xã hội chưa hoàn thiện, cùng với đó là một số dự án tái định cư không thu hút người dân về ở.
Sau 10 năm, Khu tái định cư Bình Khánh vẫn loay hoay tìm giải pháp thu hút người dân về ở.
Theo luật sư Hạ Thị Thu Thảo, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, nhiều dự án bị “treo” do quy hoạch điều chỉnh, thay đổi chỉ tiêu dân số, hoặc chưa hoàn thiện thủ tục giao đất/cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013, Luật đất đai năm 2024. Việc chậm ban hành, phê duyệt các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khiến dự án không thể hoàn thiện hồ sơ đầu tư.
Đây là lỗi mang tính thể chế, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Chồng chéo giữa các Luật liên quan, hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư và xây dựng còn tồn tại nhiều quy định không thống nhất, đặc biệt là Quy định về quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội; điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư; quy trình thẩm định thiết kế; tiêu chí, trình tự giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Luật sư Thảo cho biết thêm, sự chồng chéo, không thống nhất giữa các luật dẫn đến tình trạng chậm giao đất, chậm cấp giấy phép xây dựng, chưa thể xác định giá bán, giá thuê, dẫn đến không đủ điều kiện mở bán.
Ngoài ra, chính sách tái định cư chưa thật sự phù hợp, nhiều khu tái định cư bị bỏ trống vì quy định pháp luật về bố trí tái định cư tại Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn không phù hợp với nhu cầu thực tế. Nhiều dự án xây dựng có vị trí xa trung tâm, thiếu hạ tầng, không có trường học, bệnh viện, việc làm… dẫn đến người dân không nhận bàn giao, hoặc nhận nhưng không vào ở.
Mặt khác, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng chậm khiến nhu cầu tái định cư phát sinh không đồng bộ với thời điểm đầu tư. Thủ tục xét duyệt nhà ở xã hội, duyệt tái định cư còn phức tạp, thiếu linh hoạt; nhiều hồ sơ kéo dài gây chậm trễ trong việc bố trí đối tượng thụ hưởng; công tác quản lý vận hành còn hạn chế, một số chung cư sau khi xây dựng không có đơn vị quản lý - vận hành chuyên nghiệp, dẫn đến xuống cấp nhanh chóng
“Dù còn dư hàng nghìn căn hộ tái định cư, việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp hoặc đưa ra đấu giá công khai vẫn gặp nhiều vướng mắc về thủ tục, thẩm quyền và cơ chế định giá. Đây là điểm nghẽn pháp lý mà TP Hồ Chí Minh đã nhiều lần kiến nghị tháo gỡ nhưng đến nay vẫn chưa được điều chỉnh một cách triệt để”, luật sư Thảo nhấn mạnh.
Hiến kế giải bài toán nhà ở bị bỏ hoang
Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Duy Chuyền, tại một khu đô thị thuộc phường Long Phước (TP Hồ Chí Minh), nhiều căn biệt thự có giá lên tới hàng trăm tỷ đồng nhưng chỉ có vài hộ dân sinh sống, phần lớn còn lại bị bỏ hoang trong thời gian dài. Thực trạng này đã kéo dài hơn 10 năm, không chỉ gây lãng phí lớn về quỹ đất mà còn làm suy giảm giá trị hạ tầng đã được đầu tư, làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của đa phần các lao động trẻ tại TP Hồ Chí Minh.
Khu tái định cư Vĩnh Lộc B, xã Tân Vĩnh Lộc (TP Hồ Chí Minh) xuống cấp, phai màu theo thời gian.
Ước tính của ông Nguyễn Duy Chuyền cho thấy, nếu được chuyển đổi công năng phù hợp, quỹ nhà đang bỏ trống tại đây có thể đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho khoảng 2.000 người dân. Đây là cơ hội để khai thác hiệu quả hơn nguồn lực nhà ở hiện hữu, đồng thời góp phần giải quyết bài toán an sinh tại khu vực ngoại thành TP Hồ Chí Minh.
Ông Chuyền nhận định, với các dự án tái định cư, điều quan trọng là phải đưa ra mức giá và chính sách phù hợp để người dân có khả năng tiếp cận và sẵn sàng về ở. Trường hợp quỹ nhà tái định cư không thể bố trí theo kế hoạch hoặc không thu hút được cư dân, địa phương cần mạnh dạn chuyển đổi sang nhà ở xã hội để sử dụng hiệu quả quỹ nhà và đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.
Nhiều chuyên gia bất động sản cũng nhấn mạnh rằng minh bạch thông tin dự án, từ pháp lý, tiến độ đến năng lực chủ đầu tư, không chỉ giúp người dân và doanh nghiệp dễ giám sát mà còn hạn chế tình trạng dự án “trùm mền” kéo dài nhiều năm.
Luật sư Hạ Thị Thu Thảo đề nghị TP Hồ Chí Minh cần rà soát toàn bộ quỹ nhà tái định cư và nhà ở xã hội, lập danh mục và phân loại theo tình trạng pháp lý, tiến độ và nhu cầu sử dụng để có phương án xử lý phù hợp cho từng nhóm. Theo luật sư, cần cho phép chuyển đổi công năng linh hoạt, đồng thời đơn giản hóa thủ tục, tinh gọn quy trình định giá, phê duyệt, đấu giá để tránh ách tắc - nhất là với các dự án đang vướng về cơ chế định giá.
Đối với các căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, luật sư Thảo đề xuất nhiều phương án như chuyển đổi sang nhà ở xã hội; tổ chức đấu giá công khai hoặc bán thương mại để bổ sung ngân sách; cho thuê theo mô hình nhà ở công vụ, ký túc xá, nhà lưu trú công nhân; hoặc điều chỉnh quy hoạch, đầu tư hạ tầng đồng bộ cho các khu ở xa trung tâm để đảm bảo điều kiện sinh hoạt.
Song song với đó, Thành phố cần đẩy nhanh thủ tục pháp lý cho dự án nhà ở xã hội, rút ngắn thời gian chấp thuận đầu tư, công khai quỹ đất, hỗ trợ tín dụng và đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý hồ sơ. Tiêu chí xét duyệt người thụ hưởng cũng cần thống nhất và minh bạch, tránh tình trạng “mỗi nơi làm một kiểu”.
Luật sư Thảo nhấn mạnh trách nhiệm của cơ quan quản lý: Địa phương nào để xảy ra lãng phí tài sản công hoặc chậm đưa nhà tái định cư vào sử dụng thì phải chịu trách nhiệm theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 và Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017 nếu gây thiệt hại. Trách nhiệm đối với từng dự án chậm tiến độ, gây lãng phí cần được xác định rõ và công khai để người dân giám sát.
“Thành phố cũng nên mở rộng quyền lựa chọn cho người dân tái định cư như nhận tiền, nhận đất, nhận nhà ở xã hội hoặc nhận căn hộ tái định cư. Việc đa dạng phương án sẽ giúp tránh xây dựng dàn trải, không phù hợp nhu cầu thực tế, đồng thời hạn chế lãng phí nguồn lực”, luật sư Thảo chia sẻ.