Thị trường bất động sản cuối năm thanh lọc nhà đầu tư

Đối mặt 4 khó khăn lớn

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến nguồn cầu lớn và động lực tăng trưởng mạnh mẽ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh với tỷ lệ dân số tăng. Tuy nhiên, vẫn những rào cản của thị trường như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư cũng đang dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam (Tập đoàn cung cấp các dịch vụ BĐS hàng đầu trên thế giới), tại 2 đô thị lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang chứng kiến nhu cầu tìm kiếm nhà đất lớn, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng, nhưng do nguồn cung không theo kịp cầu và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này, nên giá nhà đất tăng mạnh so với giá trị thật, vượt quá mức thu nhập của đa số người dân.

Tổng hợp lại những thách thức mà thị trường BĐS đang phải đối mặt, Savills Việt Nam nhận định 4 khó khăn lớn. Các địa phương đang thiếu quy hoạch tổng thể. Năm 2020, khi đó Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã phê duyệt "Nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050", nhưng đến nay, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021 - 2030 khá chậm, khi đến cuối tháng 5/2022 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt. Nguyên nhân là do sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch 1/10.000, 1/2.000, 1/500 giữa thẩm quyền của Bộ Xây dựng và UBND các tỉnh, thành phố.

Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan đến đất đai, nhà ở, BĐS còn chồng chéo như: Luật Đất đai và Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh BĐS… gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Trong khi đó, Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017, nhưng quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc do bất cập với thực tế.

Mặt khác, sự thiếu hụt quỹ đất tại các đô thị lớn, dẫn đến nguy cơ bong bóng thị trường, nhất là tình trạng đầu cơ đất đang diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn và quỹ đất tại các đô thị lớn dễ bị thao túng.

Ngoài ra, việc siết tín dụng BĐS và kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng khiến thị trường ngưng trệ vi thiếu dòng tiền đầu tư, triển hai các dự án dang dở hoặc mới.

Trước thực tế trên, quan điểm của Savills Việt Nam, cũng như của nhiều chuyên gia, các cơ quan quản lý Nhà nước cần sớm sửa đổi, bổ sung các bộ luật liên quan sát thực tế, nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý, qua đó hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở; xây dựng quy trình đấu giá đất công khai, minh bạch trên cơ sở tham chiếu các quy trình đấu giá đất công tại nước có cách làm hiệu quả và tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân, đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở; đồng thời khuyến nghị các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đa dạng nguồn vốn huy động đầu tư.

Thanh lọc nhà đầu tư

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS nửa đầu năm 2022 đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế, với trạng thái “thăng trầm” liên tục thay đổi trên cả nước. Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lớn, khi cung vượt cầu sẽ dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương, nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây. Thực tế trên sẽ vẫn tiếp diễn trong nửa cuối năm 2022, khi nguồn vốn tín dụng vào thị trường BĐS bị thắt chặt, nhưng điều này sẽ giúp thanh lọc nhà đầu tư.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn (Kênh thông tin dịch vụ BĐS số 1 Việt Nam), 6 tháng đầu năm, trong khi lượng tin đăng mua bán nhà đất có xu hướng tăng 22% so với cùng kỳ, nhu cầu tìm kiếm nhà đất lại giảm mạnh. Điều này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn giao dịch không còn dễ dàng như trước. Một trong những nguyên nhân chính là do dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS từ đầu năm 2022 đến nay hạn chế, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát. Song, điều này sẽ loại bỏ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, chụp giật, tạo sóng…

Trước thực tế trên, đại diện các công ty BĐS có thương hiệu hiện nay đều cho rằng, những thách thức thị trường đang phải đối mặt sẽ thanh lọc mạnh mẽ nhà đầu tư theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững sẽ tiếp tục tồn tại, còn những nhà đầu tư phụ thuộc vào vốn vay, không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn. Hai quý cuối năm 2022. thị trường được dự báo sẽ hướng đến các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực hơn là đầu cơ, lướt sóng.

Về xu hướng mua cuối năm, theo các chuyên gia BĐS, phân khúc được nhà đầu tư ưa chuộng sẽ là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc, nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các nhà đầu tư sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh.