Quá nhiều bất cập trong công tác quy hoạch

Tình trạng này không chỉ gây khổ sở cho người dân trong vùng quy hoạch mà còn gây lãng phí rất lớn nguồn ngân sách...

Khốn khổ vì dự án treo

Chỉ tính riêng dọc quốc lộ 22 trên địa bàn huyện Củ Chi, hiện đã có hơn 20.000 hộ dân mắc kẹt trong vùng quy hoạch Khu đô thị Tây Bắc rộng 5.000 ha, Khu công nghiệp Bàu Đưng 175 ha, Khu viện trường y tế 105 ha và Khu công nghiệp hóa dược 220 ha… Nhiều người dân ở ấp Mũi Lớn 2, xã Tân An Hội, huyện Củ Chi cho biết, do ảnh hưởng của dự án, hàng nghìn hộ dân ở đây không thể chuyển mục đích sử dụng đất hay giấy phép xây dựng, sửa chữa nhà cửa, mua bán, cầm cố nhà đất. Đường sá đi lại của dân cũng vì dự án mà không thể cải tạo được, dù đạt chuẩn nông thôn mới nhưng chỉ có 200 m trong tổng số hơn 4.000 m đường của ấp được trải nhựa, nhất là vào mùa mưa, những con đường đất này bị lầy lội, đi lại rất khó khăn.

Các hộ dân ở ấp Tam Tân, xã Tân An Hội cũng cho biết, do nằm trong dự án treo, nên hơn 100 hộ dân ở đây không được phép mua bán, xây dựng nhà ở, phải kiểm kê diện tích nhà đất để giao lại cho Nhà nước khi cần. Cuối năm 2013, khi UBND huyện Củ Chi hủy thông báo thu hồi đất, nhưng do quy hoạch dự án vẫn chưa bỏ nên toàn bộ diện tích đất ở đây, trước đây là vườn cây ăn trái thì nay phần lớn đều bỏ hoang…

Một trong những dự án treo có tính “kinh điển” gần 20 năm qua chính là dự án Khu đô thị du lịch, sinh thái Bình Quới - Thanh Đa. Tính đến thời điểm này, dù dự án đã 2 lần đổi chủ đầu tư nhưng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn dở dang. Rất nhiều khu đất đã duyệt quy hoạch, hiện vẫn không kêu gọi được nhà đầu tư. Một số khu đẹp được các nhà đầu tư “xí phần” chiếm đất làm dự án “ma”, đến nay vẫn chưa có khởi động.

Không chỉ vậy, tại khu trung tâm thành phố cũng có khá nhiều dự án bất động sản dở dang, ngưng thi công, đang cho thuê làm bãi giữ xe, buôn bán hàng ăn, quán nhậu… rất lãng phí. Trong đó, dự án Saigon One Tower tại số 34 đường Tôn Đức Thắng, quận 1 được khởi công năm 2009, dự kiến hoàn thành trong năm 2011 nhưng đến cuối năm này, tòa nhà chỉ hoàn thành phần xây thô rồi dừng lại cho đến nay, dù dự án nằm ngay vị trí rất đẹp bên sông Sài Gòn.

Nhiều bất cập cần được điều chỉnh

Nhìn lại các dự án phát triển đô thị “treo” mới thấy hầu hết các dự án này đều có một điểm chung là “rất khả quan” nhưng thiếu tính khả thi do công tác quy hoạch không gắn liền với năng lực thực tế của thành phố. Lý giải về tình trạng này, ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, có 2 nguyên nhân chính đó là chưa xác định được nguồn lực thực hiện và chưa có cơ chế chính sách hấp dẫn thu hút nhà đầu tư.

Theo ông Toàn, những khu đô thị Tây Bắc - Củ Chi, hay khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa muốn phát triển được phải có sự tham gia của những nhà đầu tư lớn, có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mạnh. Thực tế công tác quy hoạch hiện nay cho thấy, thành phố không có đủ nguồn lực để thực hiện, kèm theo chính sách về đất đai vẫn còn những điểm không công bằng, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân. Những hạng mục cơ sở hạ tầng như đường sá, trường học, bệnh viện dựa vào nguồn lực vốn ngân sách Trung ương và địa phương, vốn vay ODA, nhưng những khu vực quy hoạch công viên cây xanh mà ngân sách không gánh nổi, thì phải có cơ chế thu hút đầu tư cởi mở.

Ở một góc nhìn khác, ông Hoàng Minh Trí, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, cho rằng việc lập quy hoạch hiện nay phải tuân theo các quy chuẩn Việt Nam do Bộ Xây dựng ban hành. Các quy chuẩn này quy định rất cụ thể các chỉ tiêu về diện tích cây xanh, công viên, đường giao thông, trung tâm y tế - giáo dục cho từng dự án, tùy theo quy mô. Tuy nhiên, quy định như vậy chỉ khả thi đối với đồ án quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới. Còn với việc cải tạo khu dân cư cũ, phải giải tỏa nhà dân để đảm bảo đủ các quy định về cây xanh, công viên, đường, trường, bệnh viện… gần như không thể. Chính những quy định này đã khiến cho các dự án “vướng” quy định nên khó triển khai.

Một trong những nguyên nhân khác khiến các dự án không thể triển khai được do vướng khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được. Chính khâu bồi thường trì trệ, kéo dài, không dứt điểm nên dự án không triển khai được. Thực tế, mức đền bù, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hiện nay đã cải thiện nhưng giá vẫn còn quá thấp so với giá thị trường. Số tiền người dân nhận được từ việc bồi thường đất bị thu hồi không đủ để tạo lập nơi ở mới. Quá trình thu hồi đất đã ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, từ đó phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại kéo dài, làm đình trệ tiến độ triển khai dự án.

Những năm qua thành phố đã chủ trương thu hồi dự án treo và thực tế đã ra nhiều quyết định xử lý thu hồi, hủy bỏ chủ trương đầu tư và điều chỉnh nhiều đồ án quy hoạch. Tuy nhiên, việc xóa dự án treo chỉ là chuyển từ dạng treo này sang dạng treo khác chứ không xóa được tận gốc dự án, quy hoạch treo và trả lại hoàn toàn quyền lợi cho người dân. Trong khi người dân có nhà đất trong dự án nhưng không sản xuất được, nhà cửa không được xây, các quyền lợi khác cũng bị treo theo các dự án không biết khi nào thực hiện thì những thiệt hại này vẫn chưa được chính quyền tính đến. Thực tế này, đòi hỏi Nhà nước cần phải có những chính sách buộc nhà đầu tư bảo đảm quyền lợi của người dân trong vùng dự án, không chỉ trong việc đền bù, giải tỏa, tái định cư mà ngay cả những thiệt hại trong việc treo dự án cũng như điều chỉnh quy hoạch, nhằm tránh tình trạng lập dự án, chiếm đất mà bỏ qua sinh kế của người dân.