Hướng giải quyết tồn kho bất động sản

Bộ Xây dựng dẫn chứng, kết quả thống kê cho thấy số lượng hàng tồn kho đầu kỳ trên địa bàn cả nước (tại thời điểm quý I/2013) khoảng 128.548 tỷ đồng; 31/12/2018 còn khoảng 22.825 tỷ đồng và kết thúc năm 2019 còn khoảng 20.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, số liệu thống kê hàng tồn kho thực tế của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên sàn chứng khoán từ công bố báo cáo tài chính của 178 doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh bất động sản (kể cả doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề) niêm yết trên Sàn chứng khoán Hà Nội (HNX) và Sàn chứng khoán Tp. Hồ Chí Minh (HOSE) lại thể hiện tổng giá trị hàng tồn kho thời điểm kết thúc năm 2019 là 209.100 tỷ đồng.

Lý giải về con số chênh lệch này, Bộ Xây dựng phân tích, số liệu hàng tồn kho nêu trên được xác định theo Thông tư số 33/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp.

Khi đó, hàng tồn kho được xác định trên cơ sở là chỉ tiêu tổng hợp phản ánh toàn bộ giá trị hiện có của các loại hàng tồn kho dự trữ cho quá trình sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp (sau khi trừ đi dự phòng giảm giá hàng tồn kho) cho đến thời điểm báo cáo.

Thế nhưng, theo Bộ Xây dựng, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (kể cả các doanh nghiệp kinh doanh đa ngành) niêm yết trên sàn chứng khoán là số liệu tính gộp chung giá trị tồn kho tất cả các ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp. Do đó, ngoài tồn kho bất động sản còn bao gồm cả nguyên liệu, vật liệu, công cụ, dụng cụ, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang, hàng hóa thành phẩm, hàng gửi đi bán…

Bởi vậy, nếu tính riêng giá trị tồn kho sản phẩm bất động sản thì chỉ chiếm khoảng 50% tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp, tương đương mức 104.550 tỷ đồng. Giá trị hàng tồn kho bất động sản này so với tổng mức đầu tư ước tính khoảng 4.810.748 tỷ đồng của 4.438 dự án khu đô thị và dự án nhà ở (theo báo cáo số 167/BC-BXD ngày 30/10/2017 của Bộ Xây dựng) thì tỷ lệ hàng tồn kho tính trên tổng mức đầu tư các dự án chỉ chiếm khoảng 2,17%.

Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, lượng hàng tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư …được xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ…

Việc thống kê số liệu hàng tồn kho bất động sản hiện được xác định theo văn bản số 480/BXD-QLN ngày 22/3/2013 của Bộ Xây dựng. Theo đó, tiêu chí hàng tồn kho bất động sản là sản phẩm căn hộ đã xây xong phần thô hoặc đất nền đã giải phóng mặt bằng và đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn (chỉ bao gồm sản phẩm bất động sản đủ điều kiện được bán nhưng chưa tiêu thụ được) và được thống kê lần đầu tại thời điểm quý I/2013.

Sản phẩm bất động sản tồn kho được chia cụ thể theo chủng loại: căn hộ tồn kho là căn hộ đã xây xong phần thô nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn; đất nền tồn kho là đất nền đã giải phóng mặt bằng và đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn.

Theo Bộ Xây dựng, để giải quyết số lượng hàng tồn kho bất động sản này thì các địa phương cần có giải pháp hỗ trợ xây dựng hệ thống hạ tầng kết nối với khu vực trung tâm (đường giao thông, cấp thoát nước, hệ thống cung cấp điện và viễn thông…) cùng hệ thống hạ tầng xã hội (trường học, chợ, trung tâm y tế, văn hóa…) nhằm thu hút khách hàng mua nhà ở và nhận chuyển nhượng đất nền tại những dự án có hàng tồn kho trên địa bàn.

Đối với sản phẩm bất động sản tại các dự án chậm triển khai do vướng mắc về thể chế, quy định pháp luật, Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan khẩn trương rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật và có văn bản hướng dẫn để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện những dự án đang bị tạm dừng, nhằm giảm số lượng hàng hóa tồn kho của các dự án bất động sản.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước sẽ tăng cường kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để bảo đảm cân đối cung cầu, tránh tình trạng dư thừa khiến tồn kho gia tăng. Trước khi quyết định chủ trương đầu tư, dự án cần được đánh giá nhu cầu trung và dài hạn...

Các dự án bất động sản chậm triển khai, để đất đai hoang hóa, không phù hợp với nhu cầu thị trường, chủ đầu tư có năng lực yếu kém không còn khả năng triển khai dự án... cần được kiểm tra, rà soát lại. Trên cơ sở đó, cơ quan chức năng sẽ quyết định việc cho dãn, hoãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với nhu cầu thị trường hoặc thu hồi dự án theo quy định của pháp luật.

Để góp phần thúc thị trường bất động sản phát triển, giảm lượng hàng tồn kho, các Bộ, ngành và địa phương cần đẩy mạnh triển khai Chỉ thị số 11/CT-TTg của Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Trong số đó, một số định chế tài chính cần được nghiên cứu để có thể huy động nhiều nguồn lực cho thị trường bất động sản nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng; khuyến khích các tổ chức tín dụng phân bổ vốn cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê; bổ sung vốn ngân sách nhà nước để cấp bù chênh lệch lãi suất thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.