Giải quyết tranh chấp chung cư: Khách hàng không còn dễ bị 'bắt nạt'

Thời gian gần đây, chuyện khách hàng và chủ đầu tư có mâu thuẫn, tranh chấp với nhau đã không còn xa lạ. Các vấn đề nảy sinh tranh cãi thường xoay quanh việc sở hữu chung - riêng, bàn giao quỹ bảo trì, phí dịch vụ, tiến độ bàn giao nhà và thậm chí cả lối đi...

Tại địa bàn quận Hai Bà Trưng nổi lên vụ khiếu kiện “đình đám” giữa cư dân Chung cư 229 phố Vọng với Công ty TNHH một thành viên Đầu tư thương mại du lịch Sao Mai - đơn vị được chủ đầu tư Công ty Đầu tư xây lắp và Phát triển nhà bàn giao cho tiếp quản, quản lý, vận hành tòa nhà này.

Tuy nhiên, theo phản ánh của người dân tại dự án, phần diện tích sử dụng chung khoảng 3.489 m2 đất sau nhiều lần bàn giao qua lại giữa các bên vẫn không thể thống nhất. Cư dân 229 phố Vọng “tố” Công ty Sao Mai đang độc chiếm sử dụng, thu lợi từ những diện tích sử dụng chung gồm tầng hầm, tầng trệt và đất hạ tầng của hai tòa nhà 17 tầng.

Để bảo đảm quyền lợi của mình khi mua chung cư, người mua nên rà soát kỹ hợp đồng mua bán. Ảnh: Dương Hoàng

Lý do thu hồi quyết định này là “Do hiện nay phần tài sản trên đất tại chung cư 229 phố Vọng do Công ty TNHH một thành viên Đầu tư thương mại và du lịch Sao Mai được giao quản lý, sử dụng (theo Quyết định số 246-QĐ/VPTU ngày 27/12/2011 của Văn phòng Thành ủy) chưa được Ban quản trị cụm chung cư 229 phố Vọng thống nhất và có kiến nghị xác định rõ diện tích sử dụng chung, riêng phần tài sản trên đất trước khi giao đất cho Công ty TNHH một thành viên Đầu tư thương mại và du lịch Sao Mai".

Theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa - Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, bản chất của các quyết định này không hề tác động, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Sổ đỏ của người dân đã được cấp vẫn còn nguyên giá trị, không thay đổi. Hiện tại, phần đất tại 229 Phố Vọng vẫn là diện tích sử dụng chung giữa chủ đầu tư và người dân, chứ không chỉ thuộc về chủ đầu tư.

Những cuộc chiến phải kéo cả chính quyền vào cuộc thế này không còn là “hiếm”. Đang chiếm vị trí “tâm bão” của dư luận phải kể đến Dự án Home City (số 177 - Trung Kính, quận Cầu Giấy) do Công ty TNHH MTV Đầu tư Văn Phú - Trung Kính làm chủ đầu tư. Cư dân chung cư Home City tiếp tục viết đơn gửi Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung, “tố” hàng loạt sai phạm của chủ đầu tư.

Mặc dù tháng 11/2016 mới đón cư dân vào ở nhưng Công ty TNHH MTV Đầu tư Văn Phú - Trung Kính đã bị “tố” hàng loạt sai phạm gây ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.

Lỗi nặng nhất bị cư dân phát giác là mặc dù trong Hợp đồng mua bán căn hộ và tất cả các văn bản liên quan đến dự án Home City, chủ đầu tư đều ghi địa chỉ là 177 Trung Kính, Tổ 51, Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội nhưng khi nhận nhà thì khách hàng không được đi lối này.

Một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến bức xúc của cư dân và khó khăn cho chủ đầu tư là dự án công viên hồ điều hòa Nam Trung Yên không được thực hiện đồng bộ. Bởi vậy, đường quy hoạch 21 mét đi qua chung cư này chưa được thực hiện. Để khắc phục tạm thời, chủ đầu tư đã "mượn tạm" một phần đất dự án công viên để làm đường cho cư dân đi ra đường Nguyễn Chánh. Bên cạnh đó, cư dân bức xúc bởi lối ra Trung Kính bị bịt lại trong khi đường quy hoạch chưa được thực hiện.

Quận Cầu Giấy cho biết, trong tháng này sẽ ra mắt Ban Giải phóng mặt bằng tuyến đường 21m và sớm hoàn thành con đường này trong năm 2017 để phục vụ người dân; đồng thời, lên phương án mở lối đi 177 Trung Kính trước ngày 15/4.

Các tranh cãi cũng xuất hiện và nóng bỏng xoay quanh quỹ bảo trì 2% của các dự án chung cư. Theo quy định của pháp luật, khoản tiền này (bao gồm cả lãi) sẽ được chủ đầu tư bàn giao cho Ban Quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.

Thế nhưng, trên thực tế, tại nhiều khu chung cư hiện nay, cư dân thậm chí không biết gì về khoản kinh phí bảo trì này bởi nhiều chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị theo quy định và không thông báo cho cư dân thông tin về khoản tiền này cũng như kế hoạch bàn giao.

Có những tòa nhà lại chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư và chưa bầu Ban Quản trị nên chưa có đơn vị tiếp nhận kinh phí bảo trì trong trường hợp có sự bàn giao; Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ký kết giữa cư dân với chủ đầu tư không có quy định rõ ràng về trách nhiệm của các bên liên quan đến việc nộp và quản lý khoản kinh phí này.

Thời gian gần đây, tại nhiều dự án, cư dân căng băng rôn đòi chủ đầu tư trả lại khoản tiền này do họ đã nộp trong tổng giá trị hợp đồng mua nhà. Thậm chí, có nơi còn đâm đơn kiện chủ đầu tư ra tòa để giải quyết tranh chấp... Điển hình là Chung cư Hồ Gươm Plaza (Hà Đông) kiện chủ đầu tư là Công ty Cổ phần May Hồ Gươm không chịu bàn giao gần 20 tỷ đồng phí bảo trì của tòa nhà.

Về vấn đề này, một số luật sư tư vấn, để bảo đảm quyền lợi của mình, người mua nên rà soát kỹ Hợp đồng mua bán và yêu cầu chủ đầu tư chỉnh sửa những nội dung không được quy định hoặc quy định không rõ ràng về kinh phí bảo trì này.

Cùng đó, tiến độ bàn giao nhà cũng khiến chủ đầu tư và các “thượng đế” nảy sinh mâu thuẫn. Dự án CT10-CT11 Văn Phú - Times Tower do Công ty dịch vụ cổ phần Kinh doanh Dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam làm chủ đầu tư là một dẫn chứng điển hình. Dự án này thực hiện huy động vốn từ cuối năm 2010 nhưng đến nay qua mấy lần “sang tên đổi chủ” thì vẫn chỉ là cái khung nhà khoảng 5 tầng phơi mưa phơi gió bao nhiêu năm nay.

Các khách hàng của dự án này cũng nhiều lần lên tiếng, gõ cửa kiện khắp nơi nhưng kết quả là chủ đầu tư vẫn chây ì, ung dung tự tại. Phải chăng, các chế tài pháp lý chưa đủ mạnh để bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.

Đại diện một chủ đầu tư chia sẻ, dự án nào thì cũng có những vấn đề riêng. Tuy nhiên, thị trường hiện nay nhiều nguồn cung, khách hàng cũng có nhiều cơ hội chọn lựa nên muốn giữ khách chủ đầu tư phải đảm bảo chữ tín. Bởi vậy, chỉ một sơ suất nhỏ cũng có thể khiến nỗ lực đổ xuống sông, xuống biển.

Vị này dẫn chứng, có dự án bán ra nhà đầu tư tham gia nhiều. Đến giai đoạn cuối, họ “cạn vốn” nhưng chưa “đẩy” được hàng. Lúc đó, đến hạn chủ đầu tư thông báo đóng tiền thì tìm đủ mọi lý do để moi móc, kể cả việc “tố” ép họ nhận nhà khi chưa đủ điều kiện dù đúng tiến độ.

Trong khi đó, chủ đầu tư cũng rơi vào thế khó bởi nhiều người mua đích thực lại có nguyện vọng được nộp tiền nhận nhà sớm để vào sửa chữa, đo đạc, thiết kế nội thất cho thật ưng ý. Và khi ấy, câu chuyện làm dâu trăm họ là khó tránh khỏi.

Về các tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư trong thời gian gần đây, theo Luật sư Bùi Đình Ứng, Trưởng phòng Luật sư Bùi Đình Ứng (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), mặc dù tình tiết các vụ khác nhau, nhưng điểm chung là cả người bán lẫn người mua đều không minh bạch từ đầu.

Chủ đầu tư muốn bán hàng thường bỏ qua những thông tin bất lợi của dự án, người mua muốn mua sớm để có giá ưu đãi, khuyến mãi nhiều… nên không đọc kỹ hợp đồng, thậm chí đóng tiền trước khi ký hợp đồng. Khi ra tòa, căn cứ trên hợp đồng mua – bán, phần thiệt thường nghiêng về phía người mua.