Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tìm giải pháp toàn diện cho việc xác định giá đất

Tuy nhiên, cơ chế xác định giá đất hiện vẫn còn nhiều bất cập, nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước. Do đó, việc tìm ra một giải pháp toàn diện cho công tác xác định giá đất trong quá trình góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được người dân đặc biệt quan tâm.

Luật sư Lê Thị Minh Châu (Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có bổ sung một nội dung quan trọng so với Luật Đất đai hiện hành là bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó là định giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Đây được xem là kiến nghị đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề tài chính đất đai.

Theo Luật sư Lê Thị Minh Châu, trên thực tế, việc điều hành giá đất trên thị trường tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, cả nước nói chung còn thiếu chặt chẽ, nhiều nơi còn lúng túng trong vấn đề định giá đất đai, bất động sản; quan hệ cung - cầu, giá cả cân bằng đúng bản chất thật chưa đạt kỳ vọng. Nguyên nhân chủ yếu là do khe hở chênh lệch khung giá nhà nước quy định và giá thị trường nên việc bỏ quy định khung giá đất là phù hợp với mô hình kinh tế thị trường hiện tại của Việt Nam.

Luật sư Lê Thị Minh Châu phân tích, việc bỏ khung giá đất không có nghĩa là hạn chế vai trò điều hành giá của Chính phủ mà là trao thẩm quyền chủ động cho Chính phủ quyết định giá đất, giao đất linh hoạt khi tham gia điều tiết thị trường nhằm điều tiết kịp thời, phản ứng nhanh trước những bất lợi thị trường; tạo ra sự ổn định, khắc phục khe hở lợi dụng khung giá đất cố định để trục lợi; khắc phục tiêu cực do bắt tay làm giá, thổi giá, tạo cung - cầu giả để thao túng, lũng đoạn thị trường. Bên cạnh đó, việc bỏ khung giá đất cũng sẽ không làm tăng giá đất trên thị trường. Khi khung giá đất sát với thị trường sẽ khiến thuế, phí bất động sản chuyển nhượng cao hơn và sẽ làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Tuy nhiên, một số chuyên gia lại không đồng tình với việc bỏ quy định khung giá đất của dự thảo Luật. Luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch, Công ty Luật An Pha Na (Thành phố Hồ Chí Minh) cho rằng, hiện chưa có cơ sở xác định giá đất thị trường vì đây là một yếu tố rất phức tạp, mang tính khoa học cao, đòi hỏi cần có sự thống nhất. Vậy nên việc bỏ khung giá đất lúc này chưa thật sự phù hợp do việc xác định giá đất phù hợp giá thị trường chưa đảm bảo. Thay vào đó, ông Nguyễn Hữu Thế Trạch đề nghị dự thảo Luật giữ nguyên khung giá Nhà nước quy định, chỉ nên điều chỉnh giảm khung thời gian hiệu lực.

Ngoài ra, theo Luật sư Nguyễn Hữu Thế Trạch, dự thảo Luật quy định bỏ khung giá đất nhưng phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường lại chỉ quy định một điều rất đơn giản là “giao cho Chính phủ”, như vậy là chưa đủ. Nếu thật sự cần thiết phải bỏ khung giá đất thì dự thảo nên quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ mới có thể tiếp tục cụ thể hóa các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định, việc bỏ khung giá đất căn bản nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường. Nhưng quan trọng hơn phải xác định được đúng bản chất, xác định giá trị và bảng giá đất phản ánh kịp thời giá trị đất. Khi có yếu tố làm thay đổi giá trị như quy hoạch đất đai, thay đổi mục đích sử dụng, vùng phát triển thì bảng giá phải thay đổi theo. Điều này giúp người dân, doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.

Nguyên tắc là vậy nhưng trên thực tế, theo ông Lê Hoàng Châu, để việc định giá đất sát với giá thị trường, vấn đề không đơn giản. Tại Việt Nam, vẫn chưa có một cơ chế xác định giá đất hiệu quả mà nguyên ngân chủ yếu là do vấn đề quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập; chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời, chính xác các biến động của giá thị trường. Bên cạnh đó còn có nguyên nhân về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số… còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng một số địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất…

Trước thực tế trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, giải pháp tối ưu nhất để giá Nhà nước định sát với giá thị trường đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện, không chịu sự chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép”. Các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định. Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam”; phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn; tăng cường sự giám sát, tính công khai trong quá trình định giá và có cơ chế xử lý những trường hợp định giá thiếu trung thực.

Việc dự thảo Luật quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm thay vì 5 năm một lần cũng được nhiều người dân, chuyên gia quan tâm. Ông Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, nguyên tắc định giá đất là phải có tính cập nhật cao, độ ảnh hưởng trong một thời gian ngắn. Nếu bảng giá đất kéo dài 5 năm như quy định hiện nay sẽ thiếu tính cập nhật, lạc hậu với thị trường. Do vậy, việc xây dựng định kỳ hằng năm là hợp lý để cập nhật giá đất theo cơ chế thị trường. Việc xây dựng bảng giá đất tốn khá nhiều thời gian, nhất là thời gian thực hiện các thủ tục theo quy định. Nếu yêu cầu ban hành bảng giá đất định kỳ hằng năm sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh. Trong khi đó, hiện nay hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực nên việc ban hành bảng giá đất hàng năm sẽ có tính khả thi thấp.

Ông Nguyễn Vinh Huy đề xuất, dự thảo Luật cần cân nhắc không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm mà nên quy định điều chỉnh bảng giá đất chỉ khi có biến động giá từ 20% trở lên. Đặc biệt, quy định nên căn cứ vào tình hình thực tế của từng địa phương bởi một số địa phương còn khó khăn, kém phát triển thì giá đất ít biến động, không nhất thiết phải quy định xây dựng bảng giá hàng năm. Thay vào đó, dự thảo chỉ nên quy định cập nhật bảng giá đất đối với những đô thị phát triển theo thời gian từ 1-3 năm tùy khu vực, còn lại thì giao cho các địa phương tự quyết định.