Một góc thành phố Vũng Tàu. Ảnh: TTXVN
Rất nhiều hỗ trợ...
Dự án Khu trung tâm Chí Linh có hơn 99,7ha (nằm trên địa bàn 3 phường: Nguyễn An Ninh, Thắng Nhất và Phường 10 của thành phố Vũng Tàu) với tổng mức đầu tư ban đầu là gần 888 tỉ đồng, quy mô dân số khoảng 15.000 người; trong đó, 10.000 dân và 5.000 khách vãng lai với thời gian thực hiện khoảng 10 năm (từ 1996-2005).
Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và Bộ Xây dựng đã rất quan tâm, hỗ trợ dự án. Điển hình là 7 lần DIC Corp đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 (vào các năm 1999, 2000, 2003, 2005, 2007, 2008, 2016) và một lần điều chỉnh bổ sung (ngày 10/9/2018 cập nhật, bổ sung lô B13 để xây dựng tổ hợp chung cư Gateway). Lần nào cũng đều được tỉnh phê duyệt. Mặt khác, Bộ Xây dựng cũng tạo điều kiện điều chỉnh gia hạn dự án 3 lần; trong đó, lần phê duyệt điều chỉnh gần đây nhất là vào ngày 19/12/2016 để kéo dài dự án đến hết năm 2023.
Dự án Khu trung tâm Chí Linh được phân thành 4 khu: A, B, C, D. Để tạo điều kiện cho chủ đầu tư hoàn thiện, quyết toán và bàn giao hạ tầng kỹ thuật đối với khu A, B, D về cho tỉnh quản lý, ngày 23/11/2015, Bộ Xây dựng cũng đã có Văn bản số 2747/BXD-KHTC cho tách khu C của dự án Khu trung tâm Chí Linh thành dự án thành phần để triển khai vào giai đoạn 2. Trong đó khu C có 146.958m2 chưa được triển khai và hiện có khoảng 1.000 hộ dân sinh sống. Khu A, B, D còn 76.992m2 nằm rải rác, xen kẽ chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Không chỉ tạo điều kiện thuận lợi về cơ chế để chủ đầu tư triển khai dự án, DIC Corp còn được miễn thêm tiền sử dụng đất đối với 30.257m2 (áp dụng mục 2, phần C của Thông tư số 115/TT-BTC ngày 11/12/2000); trong đó có 13.215m2 là lô B13 nằm trong phần đất xây dựng tổ hợp Gateway với diện tích 22.560m2 hiện nay. Ngoài ra, trong lần điều chỉnh Quy hoạch thứ 4, khi hiệu chỉnh đường Lưu Chí Hiếu, có 741,6m2 đất trong dự án bị lấy đi để mở đường thì tỉnh cũng đã bổ sung cho Khu trung tâm này 2.673m2.
Sau 7 lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, phần 180.000m2 đất chuyên dùng của dự án để xây dựng các công trình kinh doanh theo quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ duyệt ban đầu, đến nay chỉ còn chính thức hơn 5.000m2 (hiện tại đang là đất xây siêu thị, thể thao). Diện tích đất còn lại đã được chuyển đổi sang các loại đất khác; trong đó hơn 84.000m2 chuyển thành đất ở, tái định cư.
...nhưng vẫn làm liều
Theo Quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 lần 6 vào tháng 8/2008, UBND thành phố Vũng Tàu đã phê duyệt cho DIC Corp xây dựng tổ hợp chung cư DIC Phoenix với 3 block nhà gồm: Giai đoạn 1, xây block C cao 23 tầng với công năng là khách sạn, văn phòng; giai đoạn 2, xây block A và B cao 25 và 27 tầng làm chung cư cao cấp. Đến lần điều chỉnh thứ 7 vào 6/2016, bên cạnh một số điều chỉnh, DIC Corp lại lần nữa đề nghị và tiếp tục được chấp thuận cho chuyển block C từ khách sạn, văn phòng thành chung cư, đồng thời nâng chiều cao cả 3 block A, B, C thành 27 tầng với tổng cộng 1.200 căn hộ (nhưng thực tế khi thẩm định, block C cao 29 tầng và block A và B đều cao 28 tầng).
Tuy nhiên, dù điều chỉnh công năng, nâng chiều cao tổ hợp chung cư DIC Phoenix và dù đây là công trình cấp I nhưng DIC Corp không hề thực hiện thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công điều chỉnh trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định độ an toàn, khả năng kết nối… trước khi bắt tay vào xây dựng. Tại công căn số 1212/BXD-HĐXD ngày 29/5/2017 gửi Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu và DIC Corp, Bộ Xây dựng đã chỉ rõ: "Với quy mô công trình, việc thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công điều chỉnh thuộc thẩm quyền cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng".
Thế nhưng, đến thời điểm công văn 1212/BXD-HĐXD của Bộ ban hành, Block C (giai đoạn 1 tổ hợp chung cư DIC Phoenix) đã được xây dựng đến tầng 27!. Tình trạng không thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công điều chỉnh cũng tiếp tục diễn ra tương tự đối với block A và B của giai đoạn 2 triển khai sau đó.
Để khắc phục, tại công văn 1212/BXD-HĐXD, Bộ Xây dựng đã ủy quyền cho Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thẩm định thiết kế điều chỉnh công trình DIC Phoenix. Theo đó, để có thể kết luận công trình có đảm bảo an toàn chịu lực, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã phải thực hiện kiểm định, đánh giá công trình tại thực tế hiện trường và đánh giá sự phù hợp quy hoạch, khả năng kết nối hạ tầng, tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn, an toàn môi trường, phòng chống cháy nổ mà đáng lẽ những công đoạn này phải được thực hiện trước khi khởi công xây dựng.
Đến khi xây tổ hợp chung cư Gateway cao 30 tầng, chủ đầu tư là DIC Corp cũng tùy tiện không kém. Cụ thể, ngày 27/7/2017, Thanh tra Sở Xây dựng đã ra quyết định phạt hành chính DIC Corp số tiền 40 triệu đồng vì chủ đầu tư xây dựng tổ hợp chung cư Gateway mà không có giấy phép xây dựng khi đơn vị này đang thi công phần vách hầm và cột tầng hầm.
Thế nhưng, sau khi được cấp phép, DIC Corp lại tự ý xây dựng tổ hợp chung cư Gateway vượt mức cho phép là 244 căn hộ. Cụ thể, cuối năm 2019, báo cáo với Đoàn Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, DIC Corp cho biết, đơn vị này đã xây dựng tổ hợp chung cư Gateway tổng cộng 1.736 căn hộ, trong khi Quyết định số 3599/QĐ-UBND ngày 19/12/2016 của UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, dự án tổ hợp chung cư Gateway có tổng số 1.492 căn hộ. Đến nay, tổ hợp chung cư này đã cơ bản hoàn thiện và một số căn hộ đã có người ở.
Còn nhiều ngổn ngang
Sau khi cho chuyển đổi một số diện tích đất sang xây dựng các chung cư cao tầng, dân số tại Khu trung tâm này đã tăng vọt. Theo thẩm định của UBND thành phố Vũng Tàu, sau lần điều chỉnh cập nhật, bổ sung lô B13 là lần cuối gần đây nhất (ngày 10/9/2018), Khu trung tâm Chí Linh có tổng cộng 8.517 căn hộ (chưa tính số căn Gateway xây vượt), bao gồm: 1.998 căn hộ liên kế, 417 căn biệt thự và 6.102 căn chung cư (trong đó, 4.602 căn chung cư đã xây dựng và 1.500 căn chưa xây ở 3 khu đất quy hoạch xây chung cư cao 25 tầng tại 3 góc nút giao đường Nguyễn Hữu Cảnh và 51B).
Nếu tính trung bình có 4 người/căn hộ thì dân số toàn Khu trung tâm Chí Linh đạt khoảng 34.000 người, tăng hơn 2 lần so với ban đầu. Theo đó, khu trung tâm này sẽ gây áp lực lớn lên hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, môi trường sống, đặc biệt là đảm bảo trường lớp cho học sinh trong toàn khu (hiện trong Khu trung tâm Chí Linh mới chỉ có 1 trường Trung học cơ sở, 1 trường Tiểu học và một số trường Mầm non). Bên cạnh đó, theo quy chuẩn xây dựng, đối với khu dân cư có dân số trên 20.000 người thì yêu cầu phải bố trí tối thiểu một trường Trung học phổ thông.
Để tháo gỡ nhu cầu về trường lớp, tại đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 lần thứ 8 vào giữa năm 2019, DIC Corp đã đề xuất điều chỉnh các lô mặt tiền đường 51B (tại khu C với phần diện tích khoảng 6,54ha) gồm lô: A1, C1, C2 từ quy hoạch chung cư cao 16 đến 25 tầng và lô 16 từ quy hoạch trường Tiểu học thành đất ở hiện hữu chỉnh trang và tái định cư tại chỗ để bố trí quỹ đất 22.458m2 xây trường liên cấp (tiểu học-trung học cơ sở-trung học phổ thông) cao 6 tầng; đồng thời điều chỉnh khu đất tại phía Đông Bắc hồ Bàu Trũng có 9.000m2 từ quy hoạch công viên thành 99 lô đất tái định cư…
Tuy nhiên, tại đề nghị điều chỉnh thứ 8 này, dù DIC Corp đưa ra quy mô dân số của Khu trung tâm Chí Linh là 29.260 người (giảm 3.240 người so với điều chỉnh lần 7, trong khi số căn hộ lại tăng lên thành 8.842 căn) và diện tích đất dành cho giáo dục có tăng từ hơn 3,48ha lên gần 5,4ha (tính cả trường liên cấp) thì theo Quy chuẩn xây dựng, đất giáo dục vẫn còn thiếu so với mức tối thiểu. Đó là chưa kể trường liên cấp còn có những bất cập về chiều cao công trình, cũng như việc thay thế các khu chức năng (sân chơi, bãi tập, đậu xe, phục vụ, hành chính…) bằng diện tích sàn và tập trung vào một lô đất sẽ dẫn đến chồng chéo công năng sử dụng, khó đảm bảo yêu cầu hoạt động của các trường.
Bên cạnh đó, trong đề nghị điều chỉnh quy hoạch lần thứ 8, DIC Corp cũng đã cập nhật, bổ sung hàng loạt diện tích cây xanh nằm rải rác trong toàn dự án, nhưng vẫn thiếu so với yêu cầu tối thiểu; đồng thời bố cục, công năng cũng hạn chế…
Sau khi DIC Corp đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 lần thứ 8 (tháng 5/2019), UBND thành phố Vũng Tàu đã tiến hành thẩm định và đưa ra lấy ý kiến cộng đồng theo quy định. Tuy nhiên, trước nhiều bất cập, không đáp ứng được các yêu cầu tối thiểu của khu đô thị, người dân đã không đồng tình. Đến nay, sau hơn 1 năm đề nghị điều chỉnh, DIC Corp vẫn chưa có động thái nào tiếp theo.
Còn rất nhiều vấn đề vướng mắc khó giải quyết, không chắc Khu trung tâm Chí Linh có thể được hoàn thành vào cuối năm 2023!