Ba luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực giúp quản lý hiệu quả nguồn lực đất đai

Thay đổi cơ cấu thị trường, quy mô doanh nghiệp

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS, các luật liên quan đến BĐS có hiệu lực từ ngày 1/8 sẽ tác động tích cực đến việc kinh doanh BĐS trên thị trường thời gian tới. Các quy định mới cơ bản sẽ tạo điều kiện cho các dự án BĐS triển khai mới và tái khởi động các dự án tồn đọng.

Đơn cử, Luật Đất đai 2024 quy định, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (có đủ điện, đường, trường, trạm…).

Bên cạnh đó, các Luật có hiệu lực cũng sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Doanh nghiệp có quy mô nhỏ sẽ phải có chiến lược tăng vốn, sáp nhập để thành các doanh nghiệp mới có đủ năng lực tiếp cận đất đai, đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.

"Các phân khúc sản phẩm BĐS trên thị trường sẽ phát triển theo hướng chuyên nghiệp, có chiều sâu. Các dự án cũ, nhà đầu tư đã gom đất có thể sẽ phải chuyển hướng kinh doanh, phải chuyển sang nhà ở xã hội hoặc điều chỉnh để phù hợp với các quy định. Về giá đất, việc khơi thông pháp lý sẽ giúp số lượng các dự án được triển khai nhiều hơn, tăng nguồn cung cho thị trường, nhất là các địa phương sẽ quản lý hiệu quả nguồn lực đất đai, hạn chế sốt đất như thời gian qua", Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh kỳ vọng.

Theo Luật sư, Ths Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), quy định pháp luật về xác định giá đất trong Luật Đất đai 2024 đã tương đối hoàn thiện. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 để kịp thời khắc phục các hạn chế, vướng mắc trong công tác xác định giá đất. Việc kiểm soát chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở thương mại, Việt Nam hiện đã có công cụ hữu hiệu là hệ thống các quy hoạch xây dựng, đất đai, đô thị, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở...

Thị trường tạo quỹ đất lớn, doanh nghiệp gỡ được dòng vốn

Trong thời gian tới, với hành lang pháp lý mới, nhiều doanh nghiệp hy vọng thị trường sẽ có nhiều quỹ đất lớn, khu đô thị thực sự lớn vài trăm hécta trở lên. “Tôi kỳ vọng các luật mới sẽ tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư có các dự án quy mô lớn, mang lại giá trị thật cho xã hội. Trong 5 năm gần đây, các dự án có quy mô lớn nhưmVinhomes Smart City, Ocean, Ecopark… đã tạo ra giá trị gia tăng lớn”, ông Nguyễn Dũng Minh, Phó Tổng giám đốc MIKGroup cho biết.

Đề cập tới "sức khoẻ" của doanh nghiệp BĐS, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (Đơn vị tiên phong về xếp hạng thị trường vốn tại Việt Nam) cho rằng: "Đa phần doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt và xử lý bài toán vốn lớn cho thị trường BĐS, chủ yếu liên quan đến các khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS chỉ ở mức trung bình. Trong khi các luật cần thời gian "thẩm thấu" để phát huy hiệu lực, thị trường dự báo trong 1 - 2 năm tới vẫn sẽ trong quá trình phục hồi. 

Vì vậy, các doanh nghiệp đều hy vọng khi các luật thực thi sẽ được gỡ vướng về khả năng tiếp cận nguồn vốn đa dạng, linh hoạt; đồng thời, có thể huy động được nguồn vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng…

Ở góc độ quản lý, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật nhằm đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật; giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch. Các khó khăn của thị trường thời gian qua chính là sự sàng lọc cuộc chơi, đảm bảo thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực.

Video chia sẻ của ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing: