Chung cư cũ, cần giải pháp mới

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 5.687 khu chung cư. Riêng Hà Nội có khoảng 3.015 khu chung cư, nhà tập thể (trong đó có 1.850 khu chung cư, nhà tập thể). Tại Thành phố Hồ Chí Minh có 1.568 khu chung cư, trong đó có 474 khu chung cư xây trước năm 1975 (trong đó có 13 khu chung cư hư hỏng cấp D, cấp nguy hiểm, cần phải xây dựng lại).

Phần lớn chung cư thuộc loại này được xây dựng từ trước những năm 90 nên trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Chưa kể, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại những khu vực này cũng đang quá tải, không bảo đảm môi trường sống cho người dân. Chính vì lẽ đó, việc nghiên cứu bổ sung cơ chế, chính sách liên quan tới việc đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là hết sức cần thiết. 

Tại phiên họp mới đây của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh yêu cầu sửa đổi luật lần này cần phải “bắt đúng bệnh” để có chính sách phù hợp nhằm gỡ vướng khi triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. 

Thực trạng nhà chung cư cũ hiện nay đã đặt ra vấn đề là phải xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh các quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư; vừa có cơ chế chính sách để các chủ sở hữu tự quyết định thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; vừa khuyến khích doanh nghiệp thỏa thuận mua lại căn hộ của các chủ sở hữu nhà chung cư theo giá thị trường.

Câu chuyện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ở đô thị luôn là vấn đề “nóng” trong nhiều năm qua, nhất là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Thời gian gần đây, Thành phố Hồ Chí Minh đã trở thành điểm sáng về công tác này khi triển khai thành công nhiều mô hình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và tái định cư tại chỗ, góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị của thành phố. Điển hình là dự án di dời, tái định cư các hộ dân thuộc khu chung cư Thanh Đa (phường 27, quận Bình Thạnh). Công thức chung đưa đến thành công của thành phố trong các dự án cải tạo chung cư cũ là hợp lòng dân; sự đồng tình, thống nhất giữa các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp triển khai; chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết tạm cư, tái định cư… đều hướng tới bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người dân.

Tại Hà Nội, chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của thành phố tập trung vào ba mô hình: Sử dụng nguồn vốn ngân sách, sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ thành phố và sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách. Tuy nhiên, khó khăn, vướng mắc của Hà Nội khi triển khai thực hiện chủ yếu do nguồn vốn ngân sách của thành phố còn hạn chế; chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư chưa được người dân đồng thuận; việc phải bố trí tái định cư tại chỗ cho các hộ dân rất khó khăn, nhất là việc bố trí tái định cư cho các hộ dân lấn chiếm xây dựng trái phép trên đất công. Chưa kể, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn phải tuân thủ các quy định như phải triển khai theo nguyên tắc toàn khu; phải có kết quả kiểm định chất lượng là nhà chung cư nguy hiểm (cấp độ D) khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại; chưa có chính sách cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư…, nên không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia. Trên thực tế, nhiều chung cư thời gian khảo sát mất cả năm trời, nhưng thiếu cơ chế để triển khai vì doanh nghiệp không thể đàm phán, không nhận được sự đồng thuận của toàn bộ các hộ dân, thậm chí có dự án phát sinh khiếu kiện kéo dài...

Theo ý kiến của một số chuyên gia xây dựng, nguồn vốn cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là rất lớn, không có doanh nghiệp chung tay thì rất khó thực hiện. Vì thế, cần có cơ chế, chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia, nhất là tính toán lại hệ số đền bù để tạo sự đồng thuận với người dân sống tại các chung cư cũ. Bên cạnh đó, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (trong đó có các phương án quy hoạch) cần được nghiên cứu đồng thời với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu để bảo đảm tính khả thi. 

Cũng có ý kiến cho rằng, cần áp dụng cơ chế một nhà đầu tư bỏ vốn và được cư dân ủng hộ theo phương thức xã hội hóa. Đây là giải pháp nhằm huy động nguồn lực của khu vực tư nhân tham gia hoặc các chủ sở hữu nhà chung cư chủ động quyết định và góp vốn để thực hiện cải tạo, xây dựng lại tại các khu chung cư có điều kiện (diện tích lớn, phù hợp quy hoạch hoặc các chủ sở hữu nhà chung cư có thể hợp vốn, huy động vốn…).  

Để chấm dứt tình trạng “rùa bò” trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP đưa ra những giải pháp thiết thực nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách. Tuy nhiên, để các cơ chế, chính sách thực sự phát huy hiệu quả trong thực tế, các ngành hữu quan cần hướng dẫn cụ thể, đồng bộ theo hướng tập trung vào một đầu mối thống nhất, thực hiện thí điểm một số dự án, sau đó nhân rộng.