Gia tăng đồng bộ trong cải tạo chung cư cũ theo khu vực

Thống kê bước đầu cho thấy, hiện cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Ở miền Bắc, chung cư cũ chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà 3-5 tầng. Ở phía Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện nay như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa,...

Đáng chú ý, TP Hồ Chí Minh có 1.568 khu chung cư; trong đó có 474 khu chung cư gồm 573 lô xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ. Cụ thể, có 13 khu chung cư hư hỏng nặng (cấp D), nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải phá dỡ, xây dựng lại. Trong số đó, Quận 5 có đến 212 khu nhà chung cư chiếm đến 47,4% tổng số chung cư cũ mà đa số là chung cư, nhà tập thể nhỏ, không đủ điều kiện để xây dựng lại tại vị trí cũ do không phù hợp với quy hoạch.

Mặc dù từ ngày 15/7/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhưng Bộ Xây dựng đánh giá: hiện nay, việc triển khai thực hiện Nghị định 69/2021/NĐ-CP tại nhiều địa phương, đặc biệt ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh - nơi có nhiều nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, vẫn còn chậm so với yêu cầu của Chính phủ. Các vướng mắc chủ yếu nằm ở khâu chưa phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại; chưa ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, chưa ban hành hệ số K bồi thường để làm cơ sở lập phương án bồi thường...

Trước tiến độ “rùa bò” trong cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng cho biết đã nhiều lần có công văn đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh khẩn trương thực hiện nhiệm vụ thuộc thẩm quyền theo quy định. Theo đó, Bộ Xây dựng yêu cầu tập trung phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại; công bố công khai thông tin về quy hoạch này để các tổ chức, cá nhân có liên quan biết và thực hiện.

Không chỉ tập trung hỗ trợ về cơ chế chính sách, tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ cũng giao Bộ Xây dựng đã phối hợp với Ngân hàng Nhà nước triển khai ngay việc hướng dẫn đối tượng, điều kiện của khách hàng và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng thông qua 4 Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước.

Như vậy, không riêng nhóm nhà ở xã hội được ưu tiên mà việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ cũng được chú trọng trong thời gian tới với nguồn vốn đã sẵn sàng.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) nhận xét: đối với vấn đề cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội, vừa qua Chính phủ đã có Nghị định 69/2021/NĐ-CP nhưng để các chủ đầu tư thực sự vào cuộc được, doanh nghiệp kiến nghị tiếp tục hướng dẫn cụ thể đồng bộ hơn theo hướng tập trung vào một đầu mối thống nhất ở các thành phố. Cụ thể như giao Sở Xây dựng để triển khai một số dự án rồi nhân rộng.

Với vai trò quản lý Nhà nước về vấn đề này, tại Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP do Thủ tướng trực tiếp chủ trì hồi đầu tháng 8, Phó chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Hà Minh Hải nhận xét: đối với cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ, Bộ Xây dựng tham mưu ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã rất cụ thể. Việc cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội thành công thì chính là Nghị định 69/2021/NĐ-CP thành công bởi vì số lượng chung cư cũ tại Thủ đô hiện quy mô và số lượng rất lớn; lên tới 76 khu với khoảng 1.800 chung cư cũ.

Tuy nhiên, khác với quy trình chi tiết, để xác định tổ chức kiểm định chất lượng, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, kể cả xác định hệ số K liên quan đến dự án bồi thường, hỗ trợ tái định cư… cần được nghiên cứu quy trình kỹ lưỡng hơn. Hà Nội đang tập trung vào kiểm định hệ thống theo quy trình quy định và thiết lập quy hoạch chi tiết cải tạo khu vực này.

Cùng với Hà Nội, câu chuyện cải tạo chung cư cũ ở Tp. Hồ Chí Minh cũng luôn “nóng”. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) chia sẻ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhất là nhà chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (mà các chủ sở hữu nhà chung cư đã được “mua hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước” trước đây) được thực hiện theo phương thức, hoặc do UBND thành phố chỉ đạo thực hiện. Trên thực tế, đã có nhiều dự án thành công nhưng cũng có dự án gặp khó khăn, vướng mắc; thậm chí có phát sinh khiếu kiện gay gắt.

Ngoài ra, cũng có hình thức do doanh nghiệp tư nhân tự thỏa thuận với các chủ sở hữu mua lại căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường để thực hiện dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại...

Ông Châu dẫn chúng về “điểm sáng” trong cải tạo chunn cư cũ là Dự án di dời, tái định cư các hộ dân thuộc lô IV, lô VI khu chung cư Thanh Đa, phường 27, quận Bình Thạnh do bị nghiêng, lún, nguy hiểm cho người sử dụng. Tất cả 300 chủ sở hữu nhà chung cư và gia đình đều được di dời, tái định cư tại khu chung cư tái định cư số 4 Phan Chu Trinh, phường 12, quận Bình Thạnh ở gần trung tâm thành phố hơn khu Thanh Đa, có thể nói là rất thành công và được lòng dân – ông Châu nhận xét.

Việc hoán đổi căn hộ tái định cư rất thỏa đáng. Ví dụ, chủ sở hữu căn hộ cũ có diện tích 84 m2 được hoán đổi 2 căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn, theo đó hộ được tái định cư được bồi thường và được mua lại căn hộ theo giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (giá vốn) đối với phần diện tích 84 m2; phần diện tích dôi dư 40 m2 được mua theo giá thị trường.

Đây là cách làm hay do Nhà nước chủ trì thực hiện, xây dựng trước khu tái định cư, nhưng có mặt hạn chế là nguồn ngân sách nhà nước có hạn, khó thể thực hiện đại trà. Bởi vậy, theo ông Châu, rất cần thiết phải thực hiện chủ trương xã hội hóa để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân tham gia hoặc các chủ sở hữu nhà chung cư chủ động quyết định và hợp vốn để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các khu nhà chung cư có điều kiện (diện tích lớn, phù hợp quy hoạch hoặc các chủ sở hữu nhà chung cư có thể hợp vốn, huy động vốn…).  

Các chuyên gia cho rằng, thời gian tới, mô hình cải tạo chung cư cũ theo từng khu vực sẽ giúp gia tăng tính đồng bộ và hiệu quả chỉnh trang đô thị, Với những địa bàn tập trung nhiều chung cư cũ riêng lẻ thì nên “nhóm” lại với nhau. Đồng thời, cần ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư dự án và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định...

Cùng với việc ban hành hệ số K bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án thì trong phương án bồi thường phải thể hiện rõ các mốc thời gian như: thực hiện dự án, hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời và đặc biệt là thời gian phải bàn giao nhà ở tái định cư để bảo đảm ổn định cuộc sống cho người dân.