Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh tăng trưởng âm

Khoảng 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường

Báo cáo 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng, nguyên nhân thị trường BĐS khó khăn do hầu hết các doanh nghiệp đều thiếu vốn tái khởi động xây dựng, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động. Trong khi đó, việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng lại không dễ dàng gì.

Chính vì vậy, trong 5 tháng đầu năm 2023, đã có khoảng 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường BĐS, tăng 22,6% và số doanh nghiệp thành lập mới giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022, kể cả vốn đăng ký mới của doanh nghiệp cũng giảm mạnh.

Việc thị trường BĐS “bất động” cũng đã dẫn tới tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trầm trọng ở tất cả phân khúc sản phẩm. Theo đó, cơ cấu sản phẩm nhà ở tiếp tục mất cân đối, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền.

Cụ thể, trong 6 tháng qua, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với 6 tháng cuối 2022 và hiện đang triển khai thực hiện 659 dự án, giảm 39,6%; số dự án được chấp thuận đầu tư chỉ có 23 dự án, giảm 70,59% so và chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Với phân khúc BĐS phục vụ lưu trú, có 56 dự án với 25.368 căn đang triển khai trên cả nước, gồm 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú, giảm 55,6% so với quý 4/2022 và chỉ có 1 dự án được cấp phép mới, bằng 25% so với quý 4/2022.

Về số lượng giao dịch BĐS trong 6 tháng đầu năm, tổng cộng chỉ có khoảng 187.000 giao dịch thành công, giảm 63,87%, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền, trong đó số lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm đến 59,31% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Riêng tại TP Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2023, hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục tăng trưởng âm (-15,58%) so với cùng kỳ (nhưng mức độ có giảm nhẹ hơn so với quý 1/2023) và chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với 6 tháng đầu năm 2022; doanh thu kinh doanh BĐS giảm 8,3% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, trong 2 quý đầu năm 2023, chỉ có 689 doanh nghiệp BĐS tại TP Hồ Chí Minh thành lập mới, giảm 52,6% vốn đăng ký, đạt 26.750 tỷ đồng. Về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS, có 3 dự án được cấp phép mới với vốn đăng ký 5,8 triệu USD, 4 lượt dự án điều chỉnh với vốn đăng ký 25,6 triệu USD, 25 lượt góp vốn với 99,6 triệu USD, nâng tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS 6 tháng là 131 triệu USD.

So với quý 1/2023, chỉ có 6,9 triệu USD (không có dự án cấp mới, điều chỉnh vốn, chỉ có góp vốn) thì quý 2/2023 thu hút được vốn FDI tăng 18 lần. Kết quả này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm, đặt nhiều kỳ vọng và sẵn sàng rót vốn vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, TP Hồ Chí Minh chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại “được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, nhưng có đến 62 dự án không đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư do vướng mắc pháp lý theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đầu tư.

Thậm chí, thành phố có tới 55 dự án đang được xem xét giải quyết nên nguồn cung dự án bị ách tắc, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Cần tháo gỡ về vốn

Trước tình hình khó khăn trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị, nên tháo gỡ vốn vay cho doanh nghiệp BĐS, do hiện nay sức mua rất yếu dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản. Trong khi đó, từ nay đến cuối năm, có khoảng 158.500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu BĐS với giá trị 80.952 tỷ đồng, chiếm 51%, tiếp theo là nhóm trái phiếu ngân hàng với 27.261 tỷ đồng, chiếm 17,2%.

Cùng quan điểm, TS. Võ Thị Vân Khánh, Khoa Quản trị Kinh doanh - Học viện Tài chính cũng nhận định, thiếu vốn và lãi suất cao là hai vấn đề khó nhất đối với doanh nghiệp hoạt động trên thị trường BĐS hiện nay. Thực tế những năm qua, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS thường cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, ngay cả trong quý I/2023 khi tín dụng tăng trưởng chậm. Tuy nhiên, vấn đề hiện nay là đến 70% vướng mắc trong lĩnh vực BĐS liên quan đến pháp lý, trong đó có vấn đề liên quan đến nội dung về quy hoạch, sự không phù hợp giữa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết của các dự án, khiến doanh nghiệp không chứng minh được có dòng tiền trả nợ theo kỳ hạn mới, do đó không tiếp cận được các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ mới...

Nhiều doanh nghiệp BĐS thừa nhận quá vất vả trong việc thực hiện thủ tục pháp lý liên quan đến dự án, đặc biệt là khâu đầu tiên chấp thuận chủ trương đầu tư. Nếu trước đây, một dự án có thể triển khai song song cùng lúc nhiều thủ tục thì hiện nay với quy định mới, buộc doanh nghiệp phải xong khâu đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư thì mới làm được tuần tự các bước khác. Chính vì vậy, dự án tắc ở khâu đầu tiên này là tắc luôn các khâu sau. Dù biết đây là vướng mắc quy định pháp luật nhưng dự án càng kéo dài chi phí càng đội lên, nguy cơ rủi ro cho doanh nghiệp cũng nhiều hơn, nhất là trong lúc thị trường BĐS đóng băng như hiện nay.

Ngoài ra, trong bối doanh nghiệp BĐS đang chật vật với khó khăn kéo dài thì theo các chuyên gia, Thông tư 06 của NHNN có hiệu lực từ 1/9/2023 sắp tới vô tình tạo thêm một "nút thắt cổ chai" khiến dòng vốn khó đến được với doanh nghiệp, nguy cơ đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản vào tình trạng khó tiếp cận vốn vay.

Cụ thể, Thông tư 06 đã bổ sung 4 trường hợp khách hàng (tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp) "có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng". Trong đó, các khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, bao gồm các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư BĐS sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng.

Trong báo cáo phân tích mới đây về những tác động của Thông tư 06 đến thị trường BĐS, Công ty Chứng khoán VNDirect cũng thừa nhận việc ban hành Thông tư 06 về việc sửa đổi một số điều về quy định hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là cần thiết khi lãi suất cho vay đang giảm khá nhanh nhưng sẽ làm chậm tăng trưởng tín dụng ngành trong ngắn hạn.

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, các khoản 8, 9 và 10 bổ sung các đối tượng không được vay vốn tín dụng tại Thông tư 06 là đúng nhưng cần làm rõ từng trường hợp cụ thể. Chẳng hạn, việc bổ sung đối tượng thuộc khoản 7 không cho vay để gửi tiền là phù hợp vì các tổ chức tín dụng không thể cho vay để rồi doanh nghiệp, bên đi vay mang tiền đó để gửi chỗ khác nhằm hưởng chênh lệch lãi suất cao hơn mà không đưa tiền vào sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng.

Tuy nhiên, với khoản 8 không cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom… nên xem xét thêm vì hoạt động góp vốn, M&A của doanh nghiệp là khá phổ biến, nhất là giai đoạn hiện nay bởi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Với khoản 9, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc không cho vay đối với các khoản góp vốn hay hợp tác đầu tư hoặc kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay, chứ không phải tất cả.

Với khoản 10 không cho vay để bù đắp tài chính, nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng Thông tư 06 đã loại trừ trường hợp là khách hàng đã ứng vốn để trang trải chi phí thực hiện dưới 12 tháng; chi phí thuộc phương án vay vốn trung dài hạn để thực hiện dự án kinh doanh đó. Ngoài ra, việc vay vốn có thể để thanh toán các chi phí phát sinh khác cũng nên cân nhắc cho phép vì đây là nhu cầu chính đáng của bên vay.