Dư thừa BĐS cao cấp
Theo đánh giá của HoREA, trong năm 2015 thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh tiếp tục phục hồi và tăng trưởng mạnh so với năm 2014 trên tất cả các phân khúc: BĐS nhà ở, văn phòng cho thuê, BĐS công nhiệp (bao gồm cả khu chế xuất, khu kỹ thuật cao), BĐS nghỉ dưỡng, thương mại, y tế dịch vụ. Theo đó, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở toàn thành phố có thêm 8,56 triệu m2, diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 17,32m2/người; quy mô giao dịch nhà ở đạt trên 26.000 giao dịch, tăng 1,5 lần so với 2014.
Đón đầu các Hiệp định thương mại Việt Nam sẽ kí kết, nhiều dự án phân khúc BĐS cao cấp được hình thành. |
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong các phân khúc trên, có sự phát triển rất mạnh của phân khúc BĐS cao cấp với nhiều dự án được khởi công xây dựng, chào bán trên thị trường. Đáng chú ý, các dự án này tập trung chủ yếu ở khu vực Nam Sài Gòn (Phú Mỹ Hưng, quận 7) và khu vực Đông Sài Gòn, nơi đón đầu các dự án hạ tầng Thủ Thiêm và Metro.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch HoREA, Phó Giám đốc Công ty BĐS Đất Lành, cho biết theo thống kê của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, hiện toàn thành phố có khoảng 1.409 dự án, trong đó có khoảng 570 dự án hoàn thành. Như vậy, còn 839 dự án được xem chưa hoàn thành, trong đó có có 228 dự án còn hoạt động, 611 dự án còn lại được ông Đực ví von “như những con ngựa đang thoi thóp, què quặt hoặc tắt thở”. Cụ thể, có 97 dự án ngưng hoạt động, 109 dự án bị thu hồi và 405 dự án chưa được xây dựng. “Đây là một vấn đề rất lớn của thành phố vì số lượng dự án “bị chết và què quặt” còn rất nhiều, UBND thành phố và các Sở, ban ngành cần xem những dự án đó hiện nay ra sao để có chính sách cũng như biện pháp phù hợp để thị trường BĐS sáng sủa hơn", ông Đực đề nghị.
Ngoài ra, cũng theo ông Đực, trong số các dự án đang hoạt động thì có đến khoảng 60.000 căn hộ có mức giá 3 -4 tỷ đồng/căn. Đây là con số cực kỳ lớn và đều dự kiến đến khoảng năm 2017, 2018 các dự án này sẽ xong. Như vậy, trong vòng 2 - 3 năm nữa, thị trường tung ra những căn hộ cao cấp cực kỳ lớn. “Tôi đang tự hỏi, nhưng liệu hơn 60.000 căn hộ cao cấp tung ra trong vòng 2 -3 năm tới có bán được khoảng 30.000 căn hay không. Và tôi cho rằng, bất cứ DN nào bán dưới 50% căn hộ của dự án là DN đó nguy hiểm”, ông Đực chia sẻ. Trong khi đó, bất cứ sản phẩm nào cũng hình thành như kim tự tháp, nghĩa là hàng hóa rẻ tiền càng nhiều thì hàng hóa đắt tiền thì sẽ ít. Thế nhưng hiện nay, BĐS thành phố lại đang hình thành một kim tự tháp ngược, nhà dưới 300 triệu thì không, nhưng nhà trên 1 tỷ đến 10 tỷ lại rất nhiều. Chưa kể, các sàn giao dịch BĐS hiện nay “rất giỏi”, để khách hàng có thể bị tác động những dự án cao cấp, nhiều sàn giao dịch đã tung ra từ 500 - 1.000 nhân viên giống như những nhân viên bán hàng đa cấp. “Vì thế, có thể thị trường BĐS trong năm 2016 vẫn còn sung mãn từ tác động bên ngoài như ngân hàng, sàn giao dịch BĐS, nhưng năm 2017 và 2018 thị trường sẽ có nguy cơ bị bão hoà”, ông Đực nói.
Đồng tình quan điểm này, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, cho rằng hiện phân khúc BĐS cao cấp quá nhiều trong khi các dự án nhà ở giá thấp lại rất ít. Theo đó, nguy cơ năm 2017 và năm 2018 thị trường BĐS thành phố sẽ có sự rủi ro vì quá nhiều dự án chuyển qua phân khúc này để đón đầu đầu tư do Việt Nam đã và sắp kí kết nhiều hiệp định. Có thể thấy, nhiều dự án chỉ mới triển khai thi công phần móng, nhiều người đã đổ xô mua để đầu tư vì hầu hết các dự án này trả tiền theo tiến độ. Với hình thức trả chậm này, đây sẽ là cơ hội đầu cơ tốt có thể bán ngay khi giá BĐS lên.
Thiếu vắng những căn hộ dưới 1 tỷ đồng
Đại diện DN BĐS Hưng Thịnh thì lo ngại, hiện có quá nhiều DN BĐS tung hàng trong thời điểm này đều cho rằng căn hộ cao cấp. Trong khi đó, có nhiều dự án không nằm trong vị trí đẹp cũng như đủ chuẩn để có thể “tự xưng” là căn hộ cao cấp. Nếu các DN BĐS không cẩn trọng thì vô tình sẽ làm cho thị trường BĐS hình thành một mặt bằng giá mới, không đúng với thực tế của thị trường, như vậy sẽ gây hại cho thị trường BĐS chung. “Theo đó, các DN BĐS nên cẩn trọng khi quyết định tung hàng trong thời điểm này. Có như vậy mới tạo cho thị trường BĐS ổn định và tránh tình trạng bong bóng BĐS trở lại như năm 2007”.
Bà Đỗ Thị Loan, Phó Chủ tịch HoREA, đề xuất Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cần có một thông tin dự báo về những dự án đã, đang và sẽ đăng kí để các DN BĐS có cái nhìn tổng quan, chính xác, từ đó tự điều chỉnh chiến lược kinh doanh cho từng đơn vị của mình, để làm sao cho thành công nhất. Ông Nguyễn Văn Đực cũng đề nghị cần nên xem xét lại mô hình nhà ở có diện tích nhỏ 20 - 30 m2 để giá nhà có thể rẻ hơn, khoảng tầm giá 300 triệu đồng/căn để phù hợp với người nghèo và thu nhập thấp.
Theo ông Đực, trước đây năm 2014, thị trường BĐS phục hồi lại bằng những căn hộ trung bình với giá dưới 1 tỷ đồng, và muốn mua được những căn hộ giá này thì phải thu nhập khoảng trên 20 triệu đồng/tháng, đó được xem là trung bình. Thế nhưng, khi thị trường BĐS đi vào ổn định, hiện rất nhiều DN say men chiến thắng lại từ bỏ thị trường này và đi vào phân khúc cao cấp. “Tôi cho rằng, hiện nay ta kiếm những căn hộ diện tích 50 - 60 m2 với giá dưới 15 triệu đồng/m2 là rất khó, phần đông là hơn 20 triệu, thậm chí 30 triệu đến 70 triệu đồng/m2. Như vậy, thị trường BĐS dành cho thu nhập trung bình gần như không còn nữa”, ông Đực nói.
Mặt khác, cũng theo ông Đực, nhà dưới 300 triệu đồng từ trước đến giờ TP Hồ Chí Minh không có vì thành phố không cho làm căn hộ diện tích nhỏ 20m2. “Nhìn qua “hàng xóm” như Bình dương, 5.000 căn hộ giá 100 triệu đến 150 triệu đồng đã mang lại thành công. Hiện nay, họ tiếp tục triển khai 10.000 căn để đầu tư cho những hộ công nhân, người nghèo và thu nhập thấp. Bình Dương làm vậy không phải chỉ cung cấp cho người dân cái nhà mà còn cung cấp cho người dân sự an cư lạc nghiệp, an tâm lao động sản xuất, giúp cho thị trường BĐS Bình Dương ổn định. Đồng Nai, Long An cũng bắt đầu làm những nhà có giá thấp như thế này. Tôi nghĩ đã đến lúc TP Hồ Chí Minh cũng nên nghĩ đến dạng nhà 20 -30m2 này để cho thuê như DN Lê Thành hoặc để bán. Bởi người thu nhập thấp chỉ có khoảng 5 - 7 triệu đồng/tháng, nên không thể mua căn hộ dưới 1 tỷ đồng”, ông Đực phân tích.
Bà Loan cũng cho biết, gần đây rất nhiều DN BĐS TP Hồ Chí Minh đã chủ động đưa ra thị trường nhiều dự án BĐS nhiều phân khúc khác nhau, làm chủ thị trường và dòng tiền của TP Hồ Chí Minh và cả vùng quanh thị trường thành phố. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở xã hội và nhà giá rẻ vẫn còn quá xa với người thu nhập thấp. Tuy nhiên, theo bà Loan, hiện thủ tục mua nhà ở xã hội vẫn còn quá nhiêu khê và phức tạp, không phù hợp với điều kiện thực tế. Bà Loan ví dụ: “Hiện muốn mua nhà ở xã hội, người mua phải có thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng và thu nhập cả hai vợ chồng phải là 25 triệu đồng/tháng. Như vậy, người đứng tên có thể thu nhập 9 triệu đồng, nhưng người còn lại không thể kiếm đủ 16 triệu đồng/tháng coi như không thể mua nhà. Mặt khác, tiêu chí thu nhập phải 9 triệu đồng và tổng thu nhập cả hai vợ chồng cộng lại 25 triệu càng không thể nói là thu nhập thấp. Tôi đề nghị Ngân hàng nhà nước nên xem xét lại điều kiện để người thật sự có thu nhập thấp có thể mua được nhà sát với thực tế”.
Ông Đực cũng kiến nghị TP Hồ Chí Minh và Sở Xây dựng thành phố cũng nên xem xét lại các thủ tục pháp lý khi làm thủ tục xây dựng. Bởi hiện nay, thị trường BĐS đang bị ảnh hưởng nhiều yếu tố, trong đó thủ tục hành chính lại quá nhiêu khê. “Tôi cũng mong luật nào không cần thiết nên bỏ, chứ nhiều quá nhiều DN BĐS vì thủ tục hành chính mà bị chậm tiến độ. Điều này ảnh hưởng đến tình hình tài chính của DN do bị ảnh hưởng từ tiền lãi, tiền điều hành… Đây cũng là lí do khiến nhà giá thấp hiện nay không có”, ông Đực cho hay.