Hoàn thiện khung pháp lý phát triển bất động sản du lịch

"Điểm nghẽn" pháp lý

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, các chính sách pháp luật về thị trường BĐS du lịch hiện nay liên quan đến các quy định do 3 Bộ: Bộ Xây dựng (quản lý nhà ở), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (du lịch, cơ sở lưu trú) và Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) quản lý. Do vậy, nhiều quy định chồng chèo, dẫn đến tình trạng khó tìm được tiếng nói chung đưa ra khung pháp lý cho loại hình BĐS này.

Sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua BĐS du lịch xây dựng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đang là vấn đề bất cập, gây “nghẽn” ở nhiều địa phương như: Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc, Phan Thiết (Bình Thuận), Kiên Giang, Bình Định… gây không ít khó khăn cho cả doanh nghiệp/chủ đầu tư BĐS và các nhà đầu tư thứ cấp. 

Còn theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, "điểm nghẽn" pháp lý đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) là rào cản cần tháo gỡ cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong 2 - 3 năm gần đây, BĐS du lịch ở Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, nhưng bị dừng lại bởi các vấn đề pháp lý, nhất là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại hình mới như: Condotel, shophouse, shoptel, villa hay gọi chung là căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Lý do là chưa có quy định của pháp luật rõ ràng, chưa được đề cập trong các văn bản pháp luật.

Tuy nhiên, đây là thực tế cần sớm được các cơ quan quản lý Nhà nước tháo gỡ, nhằm giảm thiểu thiệt hại khách hàng - chủ đầu tư - chính quyền các địa phương và nền kinh tế. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt thực hiện các biện pháp để phục hồi kinh tế sau đại dịch, trong đó, du lịch được xem là lĩnh vực trọng tâm và BĐS du lịch là nhân tố được thúc đẩy.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam chia sẻ thêm, vướng mắc chính sách đã tạo ra rào cản thu hút đầu tư phát triển. Các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS du lịch hạn chế nguồn lực về vốn, trong khi, ngân hàng giới hạn việc hỗ trợ vốn thì doanh nghiệp phải kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp, nhưng khi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia cùng thì thị trường lại chưa quy định rõ ràng về pháp lý.

Việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn… mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường, dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý. Hệ quả là làm nản lòng các nhà đầu tư thứ cấp và thực tế đã làm giảm sút lực đầu tư này vào hoạt động phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong khoảng 3 năm qua...

Sớm hoàn thiện khung pháp lý

Theo ông Nguyễn Văn Đính, các bộ, ngành liên quan cần thiết phải đẩy nhanh điều chỉnh các quy định pháp luật, hạn chế chồng chéo. Trong đó, chú trọng điều chỉnh Luật Đất đai 2013. Trong luật cần làm rõ, đất đai đưa vào đầu tư BĐS du lịch hoặc một số nhóm ngành dịch vụ quan trọng thì các quyền của những nhà đầu tư đó là quyền sở hữu tài sản và quy định rõ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với các BĐS thương mại dịch vụ đặc hữu làm cơ sở để phát triển bền vững các sản phẩm nghỉ dưỡng mới.

Bên cạnh đó, trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định đảm bảo nhà đầu tư thứ cấp có những giấy tờ có giá trị khẳng định quyền quyết định đối với BĐS du lịch nghỉ dưỡng mà họ đã đầu tư. Những loại giấy tờ đó có thể là chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp… mà các cơ quan, tổ chức liên quan đến thừa nhận. Nói cách khác chính là tài sản của nhà đầu tư được pháp luật bảo vệ; đồng thời, các chủ đầu tư khi đưa sản phẩm của mình ra thị trường kêu gọi đầu tư, cần có phương án đầu tư, chỉ rõ hiệu quả kinh doanh, xoá bỏ tâm lý đầu tư sản phẩm này là ngắn hạn.

Để khơi thông các vướng mắc pháp lý, theo ông Bùi Văn Doanh, kết luận của Thanh tra Chính phủ về loại hình BĐS du lịch nêu rõ: Đơn cử, loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã và đang phát triển tại nhiều địa phương, đã thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách Nhà nước. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình BĐS du lịch chỉ giới hạn ở các dự án đã hoàn thành, đã được nghiệm thu không tạo ra tiền lệ, gây áp lực lên nhà quản lý, bởi sau kiến nghị của Thanh tra Chính phủ thì loại hình này đã được tạm dừng, không cấp phép dự án mới.

Ngoài ra, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu bảo đảm được quyền lợi của các cấp chính quyền địa phương - chủ đầu tư - khách hàng, khơi thông được thị trường, dòng vốn và lợi ích quan trọng nhất của khách hàng được đảm bảo là quyền sở hữu khi mua sản phẩm được xây dựng trên đất ở lâu dài, điều này đã được Hiến pháp bảo hộ... Do đó, nếu giải quyết từ gốc, thì cần phải sửa đổi từ Luật Đất đai. Trong khi chờ đợi việc sửa đổi luật, các cơ quan quản lý Nhà nước cần sớm ban hành văn bản pháp luật thích hợp (chẳng hạn như pháp lệnh, Nghị định hay một văn bản giải thích luật…) để điều chỉnh, tháo gỡ các vướng mắc trên. 

Trong bối cảnh nhiều địa phương sau thời gian ngưng trệ hoạt động vì đại dịch khao khát mở cửa, phục vụ du khách, loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng như chiếc lò xo bị nén bật tăng trở lại. Để khơi thông thị trường, tạo đà phục hồi phát triển kinh tế, nhưng cơ chế chính sách rõ ràng, minh bạch, đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp phát triển và nhà đầu tư đang là vấn đề cấp thiết.