Thị trường bất động sản bước vào kỷ nguyên mới 'tiếp tục tháo gỡ các nút thắt’

Cung, cầu nhà ở tăng

Theo báo cáo dự báo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nhiệt thị trường” bất động sản (BĐS) năm 2025 tỏa dần đều hơn giữa các khu vực; trong đó, khu vực Miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt.

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc cao cấp, tiếp tục dẫn dắt thị trường. Loại hình biệt thự/liền kề dần trở thành “tâm điểm" thị trường. Nhất là các dự án thuộc các đại đô thị tiếp tục tạo chú ý với tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng ấn tượng, cùng với đó là mức giá bán cũng “neo” ở mức cao. Đất nền đã tách thửa, có pháp lý tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền”.

Phân khúc BĐS công nghiệp đón nhận nhiều tín hiệu tích cực đến từ kết quả phục hồi của nền kinh tế, cũng như những cơ hội mở ra từ nhiều “gã khổng lồ” trên thế giới với quyết định chọn Việt Nam là “bến đậu”. Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có thêm tín hiệu tích cực, đặc biệt là sản phẩm condotel (căn hộ du lịch nghỉ dưỡng) khi bắt đầu có các dự án đang hoạt động được cấp sổ. Phân khúc BĐS thương mại, văn phòng duy trì đà tăng trưởng ổn định….

Tại phân khúc BĐS nhà ở, nguồn cung tăng trưởng, chủ yếu tại các đại đô thị vùng ven; trog đó, nguồn cung BĐS tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, TP.Hồ Chí Minh và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm. Nguồn cung BĐS giảm bớt sự phân hóa theo khu vực và cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang. 

Tuy nhiên, phân khúc bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn nhờ vào sự gia tăng của các dự án NƠXH. Căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng và duy trì vị trí dẫn đầu. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở các chủ đầu tư lớn, các dự án chú trọng nhiều hơn vào thiết kế thông minh, tích hợp công nghệ và đáp ứng các tiêu chuẩn bền vững.

Nhu cầu nhà ở (bao gồm cả ở thực và đầu tư) tiếp tục tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa. Nhà ở vừa túi tiền vẫn là nhu cầu chính của thị trường. Phân khúc căn hộ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ tiếp tục giảm trên thị trường thứ cấp, nhất là các sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích khi giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế. Theo dó, nhu cầu tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Tại phân khúc căn hộ chung cư, giá bán sơ cấp tiếp tục “neo cao” khi nguồn cung phục hồi mạnh, nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu, giá bán thứ cấp không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng chậm lại… Phân khúc đất nền, các lô đất đã tách thửa, pháp lý đảm bảo ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, có giá trị dưới 2 tỷ đồng, tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt… Tại phân khúc biệt thự/ liền kề, nhà phố, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao, do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng.

Tiếp tục tháo gỡ những nút thắt 

Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, phân khúc BĐS nhà ở vẫn dẫn dắt tiến trình phục hồi; song, còn nhiều yếu tố chưa tích cực như: Nguồn cung yếu, cục bộ, giá bán tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng cao mới; thiếu trầm trọng nhà ở giá bình dân…

“Thị trường BĐS thương mại vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định với trợ lực quan trọng từ nhu cầu của dòng vốn đầu tư ngoại, đang không ngừng gia tăng theo hướng có chọn lọc... Mặc dù đã có thêm một vài kết quả tích cực, nhưng thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vẫn phát triển tương đối chậm chạp và phải đối mặt với các thách thức về pháp lý, niềm tin của nhà đầu tư. BĐS công nghiệp vẫn được coi là ngôi sao triển vọng của thị trường. Bên cạnh những kết quả tích cực, thị trường BĐS vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc cần tháo gỡ để thị trường có thể vươn mình phát triển bền vững”, ông Trần Văn Bình nói. 

Hiện nay thị trường BĐS còn tồn tại nhiều nút thắt, chẳng hạn như: Việc nhiều địa phương chưa công bố bảng giá đất; các dự án có quy mô vừa và nhỏ đang phải chịu áp lực từ đền bù giải phóng mặt bằng; việc  đấu giá đất còn nhiều kẽ hở, bị lợi dụng; việc bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) vẫn gặp nhiều khó khăn… Song, để thị trường BĐS Việt Nam vươn mình phát triển bền vững, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực VARS cho rằng, trong thời gian tới cần tiếp tục tháo gỡ các nút thắt còn tồn tại.

“Vấn đề tính tiền sử dụng đất, tôi cho rằng cần nghiên cứu, xác định công cụ đo lường “giá bán” để đảm bảo có căn cứ đủ chuẩn xác định bảng giá đất; khuyến khích giao dịch qua sàn để đảm bảo tính công khai, minh bạch của giá giao dịch BĐS; xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS với dữ liệu đủ lớn, có tính cập nhật và chính xác cao để lấy dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất được hợp lý. Bên cạnh đó cần có các biện pháp hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Về vấn đề NƠXH, nên thuê tổ chức tư vấn định giá và thực hiện quy trình xác định giá để giá khởi điểm phù hợp hơn; xem xét nâng mức đặt cọc và phạt cọc. Đồng thời đưa ra quy định chi tiết về những hành vi được coi là gây ảnh hưởng tới các phiên đấu giá cùng mức xử phạt cụ thể. Đặc biệt là việc xếp hạng uy tín của các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá (đưa danh sách các cá nhân, tổ chức vi phạm vào danh sách để hạn chế hoặc cấm tham gia các phiên đấu giá) và xét việc quy định về thời gian cho phép chuyển nhượng sau khi trúng đấu …”, ông Nguyễn Chí Thanh đề xuất. 

Hơn hết, các vấn đề còn tồn tại liên quan đến NƠXH, phân bổ quỹ đất, ông Nguyễn Chí Thanh nhấn mạnh, phải quyết liệt trong công tác lập quy hoạch, cụ thể: Yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển NƠXH; áp dụng các quy định cần thiết để đánh giá sự phù hợp dự án khi thẩm định thông qua đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch phân khu hoạch quy hoạch chung. 

Theo đó phải khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội. Các khu vực đã phê duyệt chủ trương đầu tư cần khẩn trương lựa chọn chủ đầu tư xây dựng. Đồng thời tăng cường đầu tư công, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án NƠXH và phát triển quỹ đất sạch cho NƠXH.