Tính thuế sử dụng đất ngoài hạn mức, TP.HCM đã ban hành QĐ 64 để thực hiện. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng, với cách tính này người dân sẽ gặp nhiều thiệt thòi và phức tạp hơn.
Tính thuế hai lần
Ngày 15/10/2011, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 64/2011 về việc nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) của hộ gia đình, cá nhân cho phần diện tích vượt hạn mức đất ở theo hướng dẫn tại Thông tư 93 của Bộ Tài chính. Theo đó, diện tích đất ở vượt hạn mức được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền SDĐ không quá 50% quy định hạn mức giao đất ở mới trên địa bàn quận, huyện.
|
Nhiều hộ gia đình vẫn chưa đồng tình với cách tính giá quy định về thu tiền sử dụng đất ở TP.HCM (ảnh có tính chất minh họa). |
Cụ thể, đối với vị trí mặt tiền đường, tiền SDĐ cho phần vượt hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân sẽ bằng giá đất được quy định tại bảng giá đất do UBND thành phố ban hành và công bố hằng năm nhân (x) hai lần. Chẳng hạn: Bà A có miếng đất 200 m2 trên đường Nguyễn Thái Bình, quận Tân Bình, bà được chuyển mục đích SDĐ trong hạn mức là 160 m2, thì sẽ được tính là 160 x 8.200.000 = 1.312.000.000 đồng (theo đơn giá đất TP.HCM ban hành năm 2011), diện tích đất ngoài hạn mức 40 m2 sẽ là 40 x 8.200.000 x 2=656.000.000 đồng. Như vậy, tổng số tiền bà A phải nộp là 1,968 tỷ đồng.
Đối với vị trí không mặt tiền, căn cứ vào cấp hẻm, loại hẻm, giá đất để xác định giá đất ở vị trí không mặt tiền rồi nhân (x) hai lần. Những trường hợp chưa có quy định, liên sở Tài chính, Tài nguyên và môi trường, Xây dựng và Cục Thuế sẽ hướng dẫn thực hiện theo quy định. Đối với phần diện tích vượt hạn mức lớn hơn 50% hạn mức, giao UBND quận, huyện thuê tổ chức thẩm định giá sát với giá thực tế thị trường. Sau đó, UBND quận, huyện tổ chức nghiệm thu chứng thư và có văn bản báo cáo Sở Tài chính thẩm định lại trình UBND TP xem xét, quyết định.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích SDĐ sang đất ở, thì phần diện tích vượt hạn mức phải nộp tiền SDĐ sát với giá thực tế trong điều kiện bình thường. Chi phí thuê tổ chức thẩm định giá sẽ được ngân sách nhà nước chi trả bằng phương thức khấu trừ vào số tiền SDĐ ở phải nộp của hộ gia đình, cá nhân. Cũng theo quyết định này, hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền SDĐ đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố là hai lần giá đất ở do UBND thành phố quy định và công bố hằng năm.
Tiềm ẩn nhiều phức tạp
Vấn đề rắc rối hiện nay là việc tính tiền sử dụng đất “sát giá thị trường” theo quyết định 64 là không dễ chút nào. Đối với việc thẩm định để xác định giá thị trường, văn bản trên quy định: “Sau khi có chứng thư thẩm định, quận, huyện nghiệm thu chứng thư, báo cáo Sở Tài chính thẩm định lại để trình UBND TP xem xét”. Tuy nhiên, để có một chứng thư thẩm định phải mất ít nhất là 6 tháng, chi phí thẩm định rẻ nhất cũng phải 5 triệu đồng. Đối với những trường hợp nhỏ lẻ của hộ gia đình cá nhân, có khi chỉ vài mét vuông hoặc vài chục mét vuông mà cũng phải làm theo quy trình của QĐ 64 thì mất thời gian nhiều. TS Lê Thẩm Dương - Trưởng khoa Quản trị kinh doanh (Đại học Ngân hàng TP.HCM), cho rằng chi phí, thời gian xây dựng bảng giá đất hàng năm rất lớn nhưng khi tính tiền SDĐ lại yêu cầu thẩm định giá đối với từng trường hợp, từng khu vực sẽ là một sự lãng phí lớn.
|
Tại TP.HCM, các quận nội thành có hạn mức đất sử dụng không quá 160 m2. Các quận mới 2, 7, 9, 12, Thủ Đức và thị trấn (huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè) không quá 200 m2; khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250 m2; huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn hạn mức không quá 300 m2. |
Một bất hợp lý nữa mà theo các chuyên gia phân tích, TP.HCM phải xem xét từng trường hợp, trường hợp đất ở ngoài hạn mức, xem phần nào phải đóng gấp đôi bảng giá đất và phần nào phải đóng sát giá thị trường sẽ rất phức tạp. Việc giao UBND quận, huyện cứ 6 tháng một lần phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá thị trường trên địa bàn sẽ làm tăng khối lượng công việc đối với các cơ quan này, dẫn đến quá tải.
Một lo ngại khác là kết quả thẩm định giá hiện nay đều mang tính chủ quan của đơn vị thẩm định. Rất nhiều trường hợp cùng một mảnh đất nhưng mỗi đơn vị thẩm định nói một giá, như vậy các cơ quan nhà nước sẽ chọn giá nào, căn cứ vào đâu để chọn? Trong Thông tư 93 của Bộ Tài chính có quy định rất rõ: Đối với đất vượt hạn mức, chỉ yêu cầu thẩm định giá đối với các trường hợp đất làm dự án của các tổ chức kinh tế (tại TP.HCM, chỉ cần thẩm định giá đối với lô đất có giá trị trên 15 tỉ đồng). Riêng với trường hợp đất ở của hộ gia đình, cá nhân cần xác định giá đất thị trường để thu tiền SDĐ, từng tỉnh thành căn cứ vào tình hình cụ thể để quy định hệ số điều chỉnh so với bảng giá đất để áp dụng đối với diện tích vượt hạn mức. Như vậy, thông tư của Bộ Tài chính đã giải quyết một phần vướng mắc về cách thu tiền SDĐ sát giá thị trường, khi không yêu cầu thẩm định giá với các trường hợp đất ở của dân.
Nhiều ý kiến cho rằng, quyết định 64 của TP.HCM khi yêu cầu thẩm định giá đối với hàng ngàn trường hợp người dân có đất ở vượt hạn mức có nguy cơ làm phức tạp thêm tình hình. Nhất là việc yêu cầu thẩm định giá đất chẳng khác nào đẻ ra một loại giấy phép con, mà quyền quyết định mức thuế đất cao hay thấp lại phụ thuộc vào một đơn vị thẩm định tư nhân, tiêu cực là khó tránh khỏi.
Phạm Đăng Giới