Tình trạng chậm tiến độ bàn giao thường xảy ra ở phân khúc thị trường nhà “cấp thấp”, và các tranh chấp thường xảy ra chủ yếu do chủ đầu tư “đói vốn”, chậm tiến độ hoặc người mua nhà gặp khó khăn về kinh tế. Vậy nhưng, thật bất ngờ tình trạng này lại xảy ra tại dự án Mulberry Lane có chủ đầu tư là Cty TNHH Capitaland-Hoàng Thành (thuộc tập đoàn Capitaland - một trong những tập đoàn BĐS lớn nhất châu Á) còn khách hàng là những người có tiềm lực kinh tế, luôn thực hiện đầy đủ và đúng thời gian của các đợt thanh toán tiền.
Nhờ “quan hệ” để mua “quả đắng”
Đó là một trong những bức xúc của một số người dân đã mua nhà tại Cty TNHH Capitaland-Hoàng Thành (viết tắt là Capitaland) khi giá mua những căn hộ cao cấp ở đây được chủ đầu tư “hạ” một cách quá “bèo” trong khi chẳng hề có sự trao đổi hay thỏa thuận với những người mua ban đầu, những người đã đồng hành cùng dự án từ thuở “khai sinh”.
Sẽ còn nhiều tranh chấp kiểu như dự án Mulberry Lane ... |
Theo ông Lã Xuân Thắng (ở đường Trần Thái Tông, quận Cầu Giấy), thì ông là một trong những người đầu tiên đặt mua căn hộ tại dự án Mulberry Lane. Khi ấy, ông phải “nhờ cậy” nhiều mối quan hệ quen biết của gia đình và bạn bè mới có thể có một “suất” mua căn hộ “ưu đãi” ở đây với giá khoảng 35 triệu đồng/m2. “Giờ giá bán căn hộ đã hoàn thiện ở dự án tụt xuống chỉ còn hơn 20 triệu đồng/m2. Đáng lẽ Capitaland phải thỏa thuận và xem xét điều chỉnh giá với những người mua nhà đầu tiên như chúng tôi”, ông Thắng cho hay.
Đồng quan điểm, bà Kim Chi, một khách hàng mua nhà tại dự án Mulberry lane, cũng cho rằng, Capitaland cần điều chỉnh lại giá bán đối với những khách hàng mua nhà đầu tiên sao cho vừa đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư, vừa đảm bảo quyền lợi của khách hàng. Bà Chi đã phải bỏ ra hơn 30 triệu đồng/m2 để mua, đóng tiền đầy đủ theo từng giai đoạn ấy vậy mà chưa được xem và nghiệm thu nhà. Trong khi đó, chủ đầu tư lại đang “ép” bà đóng nốt 30% còn lại mới chịu bàn giao, nếu đóng chậm sẽ bị tính lãi theo quy định trong hợp đồng.
Và điều mà người mua nhà bức xúc nhất chính là cách xử sự của chủ đầu tư, họ đã đưa ra mức giá “trên trời” để rồi sau đó lại hạ giá khiến người mua không hiểu đây có còn là những căn hộ cao cấp hay không?
Nhiều vi phạm của chủ đầu tư
Những người mua nhà tại dự án Mulberry Lane còn bức xúc hơn nữa khi biết chủ đầu tư đã vi phạm khá nhiều quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Trong công văn trả lời phúc đáp đơn đề nghị của khách hàng mua căn hộ của Cty TNHH Capitaland-Hoàng Thành, ông Phạm Gia Yên, Chánh thanh tra Bộ xây dựng, đã chỉ ra 7 điểm chưa phù hợp với quy định của pháp luật trong hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán mà Capitaland đã ký với khách hàng, cụ thể:
Người dân nên tìm hiểu luật Trao đổi với PV, luật sư Ngọc Tú, Đoàn luật sư TP Hà Nội, nhận định, nguyên nhân của những vụ việc kiểu như trên một phần là do người dân chưa hiểu biết về hợp đồng cũng như các điều khoản được ghi trong hợp đồng, khiến họ luôn “đuối lý” và bị một số chủ đầu tư “bịp bợm”. Phần nữa là do họ chưa có nhiều thói quen tìm đến các trung tâm hỗ trợ pháp lý hay những văn phòng luật sư để nhờ tư vấn trước khi thực hiện việc ký kết các thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng mua bán, ... nhất là là với những hợp đồng có giá trị cao. Nên mỗi khi tranh chấp xảy ra, người mua nhà thường chịu thiệt bởi chủ đầu tư luôn nắm đằng “chuôi”, các điều khoản trong hợp đồng luôn có lợi cho họ. “Muốn bảo vệ quyền lợi cho khách hàng hoặc các nhà đầu tư trong những hợp đồng kiểu này, chúng tôi phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể, từng thỏa thuận riêng trong hợp đồng để tìm ra những “sơ hở” pháp lý trong đó. Trong trường hợp trên, khách hàng nên nhờ đến sự phân xử của tòa án để đảm bảo quyền lợi cho mình”, bà Tú nói thêm. |
Thứ nhất, khách hàng không được cung cấp giấy xác nhận của sàn giao dịch BĐS, không có thông báo cho Sở Xây dựng TP Hà Nội trước khi ký hợp đồng mua bán. Điều này không đúng với khoản 5 Điều 18 thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Đáng lẽ, Capitaland phải hoàn tất thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch BĐS trước khi ký hợp đồng mua bán. Đồng thời, phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày tính từ đến ngày ký hợp đồng.
Thứ hai, quy định giá bán căn hộ trong thỏa thuận đặt cọc bằng đô la Mỹ là không đúng với quy định của pháp luật.
Thứ ba, Capitaland quy định trong hợp đồng mua bán và hợp đồng đặt cọc về việc khách hàng phải thanh toán 100% giá bán căn hộ trước khi bàn giao căn hộ là không đúng với Điều 39 Luật Nhà ở. Theo đó, số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
Thứ tư, giá bán căn hộ bao gồm cả tiền thuế giá trị gia tăng của giá trị quyền sử dụng đất là không đúng với quy định pháp luật bởi chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không phải nộp thuế.
Chủ đầu tư còn không có quy định rõ ràng về quyền sở hữu chung của khách hàng đối với nơi để xe. Đồng thời, cũng không công khai các thông tin liên quan đến căn hộ như quy mô, diện tích của BĐS, đặc điểm, chất lượng của BĐS,....
Đây là những sai phạm khá phổ biến trong hầu hết các dự án BĐS. Vậy nhưng, các cơ quan chức năng lại không biết hoặc “cố tình” không biết, khiến sai phạm “ngang nhiên” diễn ra, “thách thức” các quy định của pháp luật. Điều này sẽ khiến cho môi trường cạnh tranh trong thị trường BĐS trở nên thiếu lành mạnh, thiếu công bằng.
Bên cạnh đó, người dân cần phải tự trang bị những kiến thức về pháp luật hoặc tìm đến các địa chỉ tư vấn pháp luật để hỏi hoặc nhờ tư vấn những điều chưa biết để tránh gặp những rủi ro kiểu như trên.
Bài và ảnh: Nguyễn Tuấn