Thành phố Hà Nội đã lên kế hoạch cải tạo hơn 1.000 chung cư cũ trên địa bàn từ cách đây 10 năm, nhưng cho đến nay, chương trình vẫn “giậm chân tại chỗ”. Để giúp Hà Nội cải thiện tình trạng này, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đã hiến kế…
“Đóng băng” vì quy hoạch
“Chỉ cần có động đất khoảng cấp 6, hàng loạt chung cư cũ của Hà Nội xây dựng từ những năm 60 – 70 của thế kỷ trước sẽ bị nguy hiểm!”, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cảnh báo.
Theo ông Hùng, các khu tập thể (KTT), chung cư ở Hà Nội được xây dựng từ những năm 1960 – 1970 của thế kỷ trước, từ chủ trương xây dựng nhà ở để phân phối cho cán bộ, công nhân viên. Thời điểm đó, Nhà nước đã đầu tư vốn để xây dựng hơn 3 triệu m2 nhà chung cư, KTT để giải quyết chỗ ở cho khoảng 30% số cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước trên địa bàn Thủ đô. Nay các KTT, chung cư đó đã 40 – 50 năm tuổi, hầu hết đã đến giai đoạn xuống cấp, cần phải phá đi, xây mới để đảm bảo an toàn.
Số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, thành phố hiện có 982 nhà chung cư cũ 4 - 5 tầng do thành phố quản lý và 173 nhà chung cư, nhà tập thể khác do Công ty TNHH một thành viên đầu tư phát triển nhà và đô thị (Bộ Quốc phòng) quản lý. Theo sở này, trên địa bàn hiện có 11 chung cư xếp hạng D (hạng đặc biệt nguy hiểm) cần phải cải tạo. Tuy nhiên, đến nay mới có 1 dự án (B14 Kim Liên) hoàn thành xây mới, 10 khu chung cư nguy hiểm khác vẫn loay hoay thương thảo giải phóng mặt bằng.
Rất nhiều công trình chung cư nguy hiểm đã có quyết định của thành phố phải cải tạo từ 7 – 10 năm trước nhưng nay vẫn án binh bất động như các KTT Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Quỳnh Mai, Giảng Võ, Thành Công… Điển hình như KTT Nguyễn Công Trứ, dù được Hà Nội coi là dự án thí điểm thực hiện cải tạo từ năm 2002 để xây lại nhưng hiện vẫn “án binh bất động”. Cùng thời là KTT Văn Chương, quận Đống Đa có quyết định cải tạo, xây mới tính đến nay đã hơn 10 năm, nhưng vẫn chưa thể khởi công.
Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, các dự án không giải phóng được mặt bằng là do người dân đòi diện tích tái định cư tại chỗ tăng gấp từ 1,5 – 2 lần, cao hơn so với quy định của thành phố (1,3 lần) mới chịu di dời. Theo đó, nếu đáp ứng yêu cầu của dân thì cải tạo 1 khu nhà 5 tầng, doanh nghiệp phải xây cao 10 tầng trả cho dân và phải được xây thêm khoảng 10 tầng nữa mới có lãi. Nhưng theo Quy hoạch chung Thủ đô đến 2030 tầm nhìn 2050 vừa được Thủ tướng phê duyệt, khu vực 4 quận nội thành không được xây cao tầng để hạn chế áp lực dân cư lên cơ sở hạ tầng, giao thông… trong khu vực. Những mâu thuẫn nêu trên khiến chương trình cải tạo chung cư cũ bị “đóng băng” nhiều năm nay.
Hiến kế
Ông Nguyễn Đức Biền, Trưởng ban Chỉ đạo Giải phóng mặt bằng (GPMB) Hà Nội cho rằng, mâu thuẫn giữa thực tiễn và chính sách khiến các dự án cải tạo chung cư cũ không thể triển khai. Điều này đòi hỏi thành phố cần có cơ chế khác để cân đối quyền lợi cho nhà đầu tư. Ví dụ, thay cho việc chồng tầng khi cải tạo chung cư cũ, có thể đổi cho nhà đầu tư tham gia vào dự án khác ở ngoại ô theo cách đổi đất lấy công trình.
Chuyên gia xây dựng Lê Văn Thịnh, Trưởng phòng Giám định I, Cục Giám định Nhà nước về Chất lượng công trình xây dựng, Bộ Xây dựng cho rằng, với chương trình cải tạo chung cư cũ, Hà Nội có thể tổ chức làm theo cách khác. Theo đó, Hà Nội quy hoạch và xây dựng hoàn chỉnh một vài khu đô thị gồm có cả nhà bán và nhà cho thuê. Lưu ý, ở những đô thị này phải làm đồng bộ, hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng trước (trường học, bệnh viện, công viên, khu thương mại, khu thể thao…) để người dân dễ dàng chấp nhận về việc ở khu đô thị đó, chứ không phải miễn cưỡng như khu đô thị tái định cư Nam Trung Yên.
Nếu chọn phương pháp đi thuê, người có nhu cầu sẽ tính toán: với số tiền bồi thường ngang giá chung cư trong nội đô (40 – 50 triệu đồng/m2) tổng số sẽ được bồi thường hàng tỉ đồng. Nếu đi thuê nhà với thời gian vài chục năm cũng chỉ mất khoảng 1 tỉ đồng, mỗi hộ dư ra vài tỉ đồng, họ sẽ tính được thiệt, hơn trong chuyện thuê nhà hay mua nhà.
Với các đối tượng muốn đổi nhà thì diện tích được quyền đổi gấp đôi hoặc gấp ba (tùy sự cân đối giá nhà chung cư nội, ngoại thành). Người dân khi thấy được lợi ích là di chuyển để có diện tích sống rộng hơn, môi trường, dịch vụ sống tốt hơn, họ sẽ tự nguyện di dời ra đô thị ngoại thành.
Với giải pháp trên, Hà Nội sẽ đạt được nhiều mục đích: cải tạo được toàn bộ các KTT, chung cư đang xuống cấp; giãn được dân trong nội thành ra ngoại thành; giúp người dân tái định cư có thêm nguồn tài chính để nâng cao thu nhập, ổn định đời sống. Bên cạnh đó, chương trình còn có khả năng giải quyết vấn đề việc làm của ngành xây dựng, tiêu thụ các nguyên vật liệu như ngành nội thất, xi măng, sắt thép, nhân lực xây dựng… đang dư thừa.
Xuân Hương