Sửa đổi quy định điều kiện tách thửa đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh 

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND (Quyết định 60) ngày 5/12/2017 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn đã góp phần ngăn chặn, hạn chế được vấn nạn phân lô bán nền trái phép trên địa bàn Thành phố. Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, Quyết định 60 cũng bộc lộ rõ điểm bất cập, hạn chế, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người dân. Vì vậy, việc soạn thảo, ban hành Quyết định mới quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu, được tách thửa trên địa bàn Thành phố là cần thiết, góp phần cải thiện, đáp ứng nhu cầu thật sự của người dân; đồng thời vẫn đảm bảo có cơ chế ngăn chặn kịp thời, phù hợp với tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật.

Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Dự thảo Quyết định còn nhiều yếu tố không thể hiện hết tinh thần của Luật Đất đai và một số điểm không đúng với quy định của Luật. Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 3 Dự thảo Quyết định quy định: “Các thửa đất trước và sau khi tách thửa đều phải tiếp giáp với đường giao thông đã được cơ quan có thẩm quyền công bố”. Trong khi đó, Điểm d Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định: “Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý...” và việc quy định “các thửa đất trước khi tách thửa” là nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Dự thảo Quyết định.

Chung quan điểm, Luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh chia sẻ, những quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất, diện tích tối thiểu được tách thửa đất trên địa bàn Thành phố có ý nghĩa quan trọng, tác động lớn đến đời sống nhân dân, nhất là những người dân có diện tích đất nhỏ muốn chia thừa kế cho con cái. Dự thảo có một số điểm mới, quan trọng phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế cuộc sống. Tuy nhiên, Dự thảo vẫn còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu, xem xét.

Theo bà Trương Thị Hòa, chỉ vài tháng nữa Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực, vì vậy việc ban hành Quyết định mới (thay thế Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND) với căn cứ pháp luật là Luật Đất đai 2013 là không phù hợp về thời điểm. UBND Thành phố trên cơ sở thẩm quyền của mình nên chờ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mới ra Quyết định thì sẽ đảm bảo sự phù hợp về mặt pháp luật, tính thống nhất của pháp luật. Luật sư Trương Thị Hòa đề nghị cơ quan soạn thảo Dự thảo nghiên cứu những điều khoản liên quan đến việc phân loại đất và chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024 để đảm bảo tính khả thi khi đưa Quyết định vào áp dụng trên thực tế.

Bà Ngô Thị Bích Ngọc, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, Dự thảo Quyết định “mở” hơn so với Quyết định 60 khi quy định về tách thửa ở khu vực xây dựng mới và đất sử dụng hỗn hợp. Tuy nhiên, quy định điều kiện phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 là mâu thuẫn với chính tinh thần Dự thảo Quyết định và không có tính khả thi. Vì thực tế tại Thành phố, quy hoạch tỷ lệ 1/500 chỉ được lập cho các cụm, khu công nghiệp tập trung, các dự án đầu tư lớn của các doanh nghiệp và các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa đất sẽ không có khả năng thực hiện theo quy định của Quyết định.

Có ý kiến đại biểu cho rằng, Dự thảo Quyết định có nhiều điểm tiến bộ, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, nhất là liên quan đến đất nông nghiệp. Tuy nhiên, diện tích tối thiểu tách thửa vẫn giữ nguyên như Quyết định 60 thì vẫn khó khăn với người dân. Bên cạnh đó, việc quy định tách thửa đất, trong đó có đất nông nghiệp phải có điều kiện điện, nước là không thực tế vì hiện nay người dân sử dụng máy móc, phương tiện kỹ thuật là chủ yếu.

Ghi nhận và đánh giá cao ý kiến đóng góp của các đại biểu, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố cho biết, Thành phố soạn thảo Dự thảo Quyết định này nhằm tháo gỡ những khó khăn, bất cập của Quyết định 60, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân Thành phố. Dự thảo Quyết định được xây dựng trên nội dung tinh thần của Luật Đất đai 2024 và sẽ tiếp tục được chỉnh sửa cho phù hợp.