Thời gian vừa qua, hàng loạt vụ tranh chấp liên quan đến chung cư đã gây không ít rắc rối cho cả chủ đầu tư lẫn các hộ dân đang sinh sống. Tuy nhiên, để có cơ sở pháp lý giải quyết triệt để những vướng mắc xung quanh các tranh chấp đó, tại Hội thảo “Giải pháp về các tranh chấp liên quan đến chung cư” được tổ chức mới đây tại Hà Nội, nhiều luật sư cho rằng đã đến lúc Việt Nam cần có luật riêng về chung cư.
Đủ kiểu tranh chấp
Theo thống kê, hiện có khoảng 30% dân số Việt Nam sống ở đô thị và con số đó sẽ là 50% khi Việt Nam trở thành nước công nghiệp. Vì thế, trong tương lai, nhu cầu của người dân về căn hộ chung cư cũng sẽ tăng lên rất nhiều so với hiện nay. Nhưng những tranh chấp triền miên gần đây liên quan đến chung cư đã làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản này, gián tiếp ảnh hưởng đến việc giải quyết vấn đề nhà ở và nhiều vấn đề đô thị khác.
Theo luật sư Trần Vũ Hải (Giám đốc Công ty Luật Hà Nội), có nhiều nguyên nhân xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Như chủ đầu tư chậm tiến độ dự án, khách hàng đòi hủy hợp đồng; khi giá nhà đất trên thị trường tăng, chủ đầu tư đòi khách hàng trả thêm tiền; chủ đầu tư tính giá căn hộ bằng USD, khách hàng phản đối; tranh chấp về phí quản lý và cách thức quản lý chung cư; tranh chấp xác định nghĩa vụ và mức nộp tiền sử dụng đất…
Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Khai thác Bất động sản PMC, ông Nguyễn Hồng Minh phân tích, các chung cư ở Việt Nam tuy mới hình thành nhưng đã nảy sinh hàng loạt mâu thuẫn phức tạp, khó giải quyết. Các mâu thuẫn xuất phát từ nhiều nguyên nhân, như: Ai sẽ trả tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Ai là người sở hữu tầng 1, tầng hầm và tầng thượng của tòa nhà chung cư? Ai có trách nhiệm chăm sóc vườn hoa, cây cảnh trong khuôn viên khu chung cư? Hơn nữa, khi sử dụng chung cư làm văn phòng cho thuê, làm các hoạt động dịch vụ thương mại... thì việc quản lý, sử dụng trở nên rất phức tạp…
Luật sư Trương Chí Công (Văn phòng Luật sư C&M - Hà Nội) lại phân tích về mâu thuẫn của việc huy động và sử dụng vốn từ khách hàng mua căn hộ trong quá trình xây dựng chung cư. Ông Công cho rằng, việc huy động vốn để đầu tư xây dựng chung cư diễn ra hết sức tự phát, lộn xộn và đầy rủi ro cho khách hàng mua căn hộ. Nhiều chủ đầu tư có khả năng tài chính yếu kém nhưng vẫn cố tình huy động vốn bằng mọi giá để thực hiện dự án hoặc sử dụng vốn được huy động sai mục đích diễn ra rất phổ biến đã khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ, tạm dừng thực hiện, thậm chí không còn khả năng thực hiện. “Với tình trạng kinh tế như hiện nay, nếu dự án bị đổ vỡ sẽ gây bất ổn xã hội và đẩy người mua nhà, với số tiền vay mượn và dành dụm cả đời, rơi vào bi kịch. Nghiêm trọng hơn là họ sẽ mất niềm tin và cũng từ đó các dự án đàng hoàng sẽ khó huy động được vốn, ảnh hưởng đến chủ trương của Nhà nước trong việc khuyến khích đầu tư xây dựng dự án chung cư cao tầng, tạo lập quỹ nhà ở nâng cao đời sống xã hội”, ông Công nói.
Cần có cơ sở pháp lý
Hiện tại, Pháp luật Việt Nam cũng có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Hợp tác xã, Luật Trọng tài và những văn bản hướng dẫn luật này. Tuy nhiên, những văn bản này chưa đủ để giải quyết vấn đề chung cư, một vấn đề rất đặc thù mà Việt Nam chưa có kinh nghiệm giải quyết, đặc biệt liên quan đến những chung cư mang tính thương mại.
|
Cư dân tòa nhà Keangnam phản đối Ban quản lý tòa nhà đơn phương tăng giá dịch vụ. |
Để giải quyết thỏa đáng các tranh chấp, đảm bảo quyền lợi của cả chủ đầu tư lẫn người dân, cần có cơ sở pháp lý đầy đủ. Hiện tại, khi xảy ra tranh chấp, thường là các bên tự giải quyết với nhau. Tuy nhiên giải quyết theo cách này, khách hàng mua căn hộ thường ở thế bất lợi; ngay cả khi họ liên kết thành một tập thể và gây sức ép cho chủ đầu tư thì cũng chỉ có một số kết quả nhất định mà không giải quyết được dứt điểm các vấn đề. Cũng có trường hợp các bên nhờ chính quyền giải quyết, tuy nhiên theo nhận xét của luật sư Trần Vũ Hải, chính quyền chỉ có thể giải quyết ở một mức độ nào đó, đôi khi lại "làm tình hình phức tạp thêm". Một cách nữa là giải quyết thông qua trọng tài theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và Luật Trọng tài. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa thấy trường hợp nào giải quyết theo cách này. Còn nếu đưa vụ việc ra tòa án, trên thực tế cách thức này tốn nhiều thời gian, công sức, chi phí và chưa chắc có hiệu quả cao.
Tại Hội thảo, các đại biểu cho rằng, cơ quan chức năng cần sớm xây dựng và ban hành Luật Chung cư để khắc phục tình trạng nêu trên. Trong Luật Chung cư cần có quy định về sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư phải theo hướng chất lượng cao và hiện đại, không được giống cách “ứng xử” với các khu tập thể trước đây. Đặc biệt, phải phân định rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng của chủ đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, cũng cần ban hành các quy định về quản lý, khai thác chung cư, không để tình trạng bế tắc xảy ra hiện nay. Chẳng hạn những điều kiện để khởi công một dự án chung cư và quy định cấm chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủ đầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí tước bỏ quyền thực hiện dự án…
Quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản (duy nhất) tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn thanh toán từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng, theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng (đã được công khai khi triển khai bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng) và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này.
|
Một số vụ việc điển hình về tranh chấp liên quan đến chung cư năm 2011:
Xung đột giữa chủ quản lý tòa nhà Keangnam (Hà Nội) và cư dân về phí dịch vụ, phí trông xe… đã khiến người dân tổ chức nhiều cuộc biểu tình và chính quyền phải can thiệp; Vụ 22 hộ dân sống tại chung cư Quốc Cường Gia Lai 1 (TP.HCM) kiện Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển nhà Quốc Cường vì các vấn đề liên quan đến việc thu phí quản lý bất hợp lý, chất lượng căn hộ không như cam kết và chậm trả lãi phạt do chậm bàn giao nhà…; Vụ chủ đầu tư tòa nhà Golden Westlake (Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội) đã đưa ra hình thức thuê bãi đỗ xe trả tiền ngắn hạn và đóng một lần cho thời hạn 38 năm khiến nhiều khách hàng bức xúc… |
Chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định chất lượng, điều kiện hạ tầng và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời gian bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm, đối với một số hạ tầng nhất định. Đặc biệt, cần phân biệt chung cư xã hội và chung cư thương mại vì Nhà nước sẽ quy định chi tiết về đối tượng được mua bán sử dụng, giá bán, thuê, phí quản lý và những vấn đề khác liên quan đến chung cư xã hội. Trong khi đó, những vấn đề của chung cư thương mại chủ yếu theo thỏa thuận giữa cộng đồng sử dụng chung cư và chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý chung cư.
Chỉ được phá dỡ chung cư khi chất lượng công trình không đảm bảo và phải có quyết định của cộng đồng chung cư đó. Việc sử dụng đất chung cư phá dỡ phải theo nguyện vọng của đa số cộng đồng chung cư, trừ khi Nhà nước trưng mua để sử dụng và các công trình công cộng.
“Nếu các bên nhất trí, nên giải quyết tranh chấp chung cư thông qua trọng tài, theo Luật Bảo vệ người tiêu dùng và Luật Trọng tài. Việc hình thành các hợp tác xã quản lý chung cư, các hiệp hội của người sở hữu, sử dụng chung cư… cũng rất cần thiết”, luật sư Trần Vũ Hải phân tích.
Nguyễn Cúc