Thị trường bất động sản 2017: Tăng nguồn cung giá thấp

Trong bối cảnh thị trường BĐS đang có sự lệch pha cung - cầu, hiện đang nghiên về phía phân khúc BĐS cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng), nhiều doanh nghiệp (DN) đầu tư BĐS cho biết sẽ phải tính toán lại tình hình để giải quyết sự lệch pha. Theo đó, mới đây Tập đoàn VinGroup vừa công bố kế hoạch phát triển 200.000 - 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới... Trong đó, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các dự án của VinGroup sẽ được đầu tư ở các quận, huyện ngoại thành, các đô thị vệ tinh nhằm giảm tập trung dân số và tránh ùn tắc giao thông. Còn công ty Hoàng Quân cũng dự kiến sẽ tung ra thị trường hơn 34.000 căn hộ dành cho đối tượng chính sách, công nhân và người có thu nhập thấp tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh thành phía Nam từ nay đến năm 2019.

Trước tình trạng lệch pha cung - cầu thị trường BĐS cao cấp, nhiều kỳ vọng sẽ có nhiều nguồn cung giá rẻ để cân bằng thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng với sự tham gia của các DN lớn như trên, đây thật sự là cú hích cho thị trường BĐS năm 2017. Như vậy, thị trường BĐS sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị. Dù vậy, trong giai đoạn này thị trường BĐS vẫn được xem là phục hồi và vẫn còn nhiều khó khăn để giải quyết những dự án đang bị chững lại do thiếu vốn trong thời gian dài. Theo đó, năm 2017 cũng được xem là xu thế hợp tác giữa các DN BĐS. Dự kiến, hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây.

Cũng theo lí giải của HoREA, nguyên nhân để hoạt động M&A phát triển mạnh và thuận lợi vì năm 2017, Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật, sử dụng các công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản), về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước), về quy hoạch (như quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở), về nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng, xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn, công bố dự án đã thế chấp...) để điều chỉnh thị trường BĐS phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững.

“Theo đó, dự báo thủ tục hành chính về BĐS sẽ thông thoáng, đơn giản hơn và giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay. Không chỉ thế, nó còn góp phần làm cho dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối có xu hướng tiếp tục gia tăng trong 5 năm tới đây”, ông Lê Hoàng Châu nhận định. Thực tế cho thấy, lượng kiều hối chảy vào TP Hồ Chí Minh năm 2016 dự kiến đạt khoảng 5,7 tỷ USD, trong đó có khoảng 21% đầu tư vào bất động sản.

Vẫn còn nhiều khó khăn

Bên cạnh những thuận lợi trên, HoREA vẫn lo ngại những khó khăn còn tồn đọng chưa thể giải quyết triệt để. Cụ thể, tình hình đảm bảo an toàn, xử lý các tranh chấp trong chung cư còn diễn biến phức tạp, hầu hết xảy ra tại các chung cư bình dân, các chung cư cũ. Trong đó, các tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc tổ chức đại hội chung cư, bầu ban quản trị; quản lý, sử dụng diện tích thuộc sở hữu chung (sân, bãi giữ xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, phần diện tích kinh doanh...); mức thu và sử dụng phí quản lý vận hành chung cư; phí bảo trì chung cư; về việc chủ đầu tư thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng; kéo dài, không làm sổ đỏ cho người mua nhà; chung cư chưa đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng nhưng đã đưa dân vào ở... Theo số liệu của Sở Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy TP Hồ Chí Minh thì chỉ có 366 trong số 682 chung cư (chiếm 53,6%) đã được nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy, còn lại đều chưa được nghiệm thu. Tất cả các vấn đề trên tác động đến tâm lý làm cho người tiêu dùng bất an, tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, tình trạng lệch pha cung - cầu về phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng), tình trạng một số tập đoàn bất động sản quy mô rất lớn đang được nhận nguồn vốn tín dụng rất lớn và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) cũng là những nhân tố có tiềm ẩn yếu tố rủi ro, tác động đến thị trường bất động sản trong những năm tới đây.

Theo đó, HoREA khuyến nghị các DN cần cơ cấu lại đầu tư, chuyển hướng mạnh vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và cần quan tâm phát triển cả nhà cho thuê giá rẻ để phục vụ nhu cầu của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị và người nhập cư. Việc phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ giúp tái cân bằng thị trường và giảm thiểu rủi ro trong thị trường bất động sản hiện nay.

Ngoài ra, thị trường BĐS hiện còn tồn tại 4 "điểm nghẽn" lớn là giải phóng mặt bằng (hiện TP Hồ Chí Minh có đến 500 dự án ngừng triển khai, trong đó có nhiều dự án bất động sản chủ yếu do vướng khâu giải phóng mặt bằng), tiền sử dụng đất chưa minh bạch, thủ tục hành chính nhiêu khê và chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS. Vì thế, ông Lê Hoàng Châu cho rằng nên cần có sự thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tế, loại trừ được lợi ích nhóm và có sự minh bạch để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường. 

Đặc biệt, với điểm nghẽn về tín dụng cho vay BĐS, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có 15% - 20% vốn chủ sở hữu. Như vậy, 80% - 85% vốn đầu tư dự án của DN BĐS phụ thuộc chủ yếu vào hai nguồn là vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, mà trước hết là nguồn vốn tín dụng ngân hàng, để thực hiện dự án. Theo HoREA, để khuyến khích thị trường tăng trưởng cần áp dụng chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng. Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe nhằm khống chế tăng trưởng tín dụng.