Ngăn hiệu ứng 'vỡ dây chuyền' của thị trường Condotel

Hệ lụy từ thả nổi thị trường

Theo Tập đoàn cung cấp dịch vụ BĐS hàng đầu trên thế giới tại Việt Nam (Savills Việt Nam), từ năm 2014 đến nay, trên cả nước xuất hiện “cơn sốt” đầu tư phát triển loại hình Condotel (loại hình khách sạn được xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư để du khách có thể sử dụng các tiện ích tương tự của một căn hộ chung cư và phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch) tập trung tại các khu vực ven biển như: Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Nghệ An, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Bình Thuận, Phan Thiết, Vũng Tàu, Phú Quốc…

Từ năm 2017 - 2019, thị trường có khoảng 27.000 - 29.000 căn Condotel được chào bán. Trong dòng chảy đầu tư vào Condotel, hàng loạt chủ đầu tư đã đưa ra cam kết riêng với chính sách lợi nhuận từ 8 - 15% với khách hàng từ khi hình thành dự án, nhưng không căn cứ trên quy định pháp lý nào. Cam kết lợi nhuận là chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng và dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao tới mức khó tin.

Đến thời điểm bắt đầu đi vào vận hành từ năm 2018 - 2019, hàng loạt dự án đã không thể khai thác và đạt lợi nhuận như kỳ vọng, dẫn đến việc chậm trả lợi nhuận hoặc hủy giao kết như trường hợp mới đây của Cocobay Đà Nẵng. Theo đó, Dự án Cocobay Đà Nẵng đình đám một thời đã phải tuyên bố ngừng chính sách cam kết lợi nhuận từ năm 2020 với các lý do: Khó khăn về dòng tiền, khung pháp lý Condotel chưa cụ thể, hoạt động kinh doanh còn nhiều bất cập...

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho rằng, từ thực tế trên, “sự cố” dự án Cocobay ngay lập tức khiến thị trường lo ngại về hiệu ứng đổ vỡ dây chuyền. Vấn đề lớn nhất của Condotel là tính pháp lý, Condotel được bán ra như một loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng loại hình căn hộ Condotel lại thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn vì không phải là dự án nhà ở. Do vậy, hàng loạt dự án Condotel đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, trách nhiệm chủ đầu tư chưa được ràng buộc. Điều này đồng nghĩa với việc rủi ro sẽ thuộc về khách hàng.

“Từ đầu năm 2017, việc xây dựng khung pháp lý cho Condotel để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư và khách hàng đã nhiều lần được VNREA đưa ra. Các Bộ: Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Kế hoạch và Đầu tư cũng đã có ý kiến về sự đồng thuận trong việc cần thiết xây dựng khung pháp lý cho Condotel. Tuy nhiên, đến nay phân khúc BĐS này vẫn gặp nhiều bất trắc do chưa có một khung pháp lý định hình”, ông Nguyễn Trần Nam cho hay.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hệ lụy lớn nhất từ việc thả nổi thị trường Condotel thời gian qua là số đông nhà đầu tư thứ cấp đã đầu tư hàng trăm tỷ đồng để thực hiện các “hợp đồng” Condotel sơ sài. Condotel thu hút được nhiều nhà đầu tư thứ cấp vì giá sản phẩm chỉ ở mức vừa phải, với hơn 1 tỷ đồng là có thể tham gia đầu tư, chứ không đắt đỏ như Shophouse hay Villas.

“Với bất động sản hiện hữu ở Việt Nam, nhiều trường hợp nhà đầu tư bỏ tiền, cầm sổ đỏ, nhưng không kèm theo các hợp đồng đi kèm khi phát sinh  sự cố. Ở nước ngoài, hợp đồng mua bán BĐS hiện hữu đi kèm nhiều điều kiện bắt buộc chủ đầu tư và khách hàng cam kết thực hiện khi nảy sinh vấn đề tranh chấp, lợi nhuận, vướng mắc… Còn ở Việt Nam, giao dịch BĐS chỉ viết vài dòng để hai bên ký vào. Sự đơn giản này chắc chắn gây bất lợi khi có tranh chấp”, GS. Đặng Hùng Võ cho hay.

Khung pháp lý quản Condotel

Theo rà soát của Bộ Xây dựng, có 3 vướng mắc pháp lý hiện nay đối với loại hình Condotel là: Chế độ sử dụng đất, quy định về công nhận quyền sở hữu, quản lý vận hành. Ngoài ra, còn có các vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, khung pháp lý về Condotel liên quan đến chức năng của nhiều bộ, ngành. Cụ thể, Bộ Xây dựng có trách nhiệm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy chế quản lý vận hành căn hộ. Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch có trách nhiệm xây dựng quy chế quản lý vận hành Condotel. Còn Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định, hướng dẫn chế độ sử dụng đất và quy định cụ thể về thời hạn cấp giấy chứng nhận.

Bộ Xây dựng đã chủ động xây dựng Thông tư, dự kiến ban hành theo thẩm quyền, nhưng sau khi rà soát lại thì thấy vượt quá thẩm quyền của Bộ, nên đã báo cáo Chính phủ để xây dựng thành Nghị định. Bộ cũng đang lấy ý kiến về dự thảo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với công trình căn hộ du lịch và nếu thuận lợi sẽ được ban hành trong tháng này.

Còn theo đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ đang khẩn trương thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình BĐS mới, trong đó có Condotel. Đồng thời, Bộ sẽ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình BĐS mới trong dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, vướng mắc của Condotel hiện nay là hành lang pháp lý khi không được điều chỉnh trong Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai… Do đó, mô hình này khó khăn trong quản lý, vận hành, chuyển nhượng, chứng nhận quyền sở hữu…

Theo đúng tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, trong tháng 12/2019, các Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Văn hóa - Thể thao và Du lịch sẽ thống nhất các vấn đề pháp lý liên quan đến Condotel như: Quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy chế vận hành quản lý, chuyển nhượng, mua bán, cấp chứng nhận sở hữu…

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng bày tỏ lo ngại về mức cam kết lợi nhuận quá cao của các chủ đầu tư, cho rằng cam kết lợi nhuận là quan hệ dân sự, nên pháp luật không cấm. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần công khai minh bạch thông tin, tránh nguy cơ đổ vỡ tới các nhà đầu tư thứ cấp. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất xây dựng mẫu hợp đồng mua bán Condotel theo hướng hợp đồng sẽ bổ sung những điều khoản ràng buộc trách nhiệm và quyền lợi của người bán, người mua, lưu ý lợi nhuận cam kết…, nhằm tạo ra hành lang pháp lý và cơ quan quản lý Nhà nước sẽ can thiệp ở mức phù hợp.