Dễ ‘đứt tay’ khi đầu tư dự án condotel

"Chơi" lãi suất cao có ngày “đứt tay”

PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trường Đại học Kinh Tế TP Hồ Chí Minh phân tích, hiện tỷ suất sinh lợi của khoản đầu tư vào các dự án condotel được hình thành từ hai yếu tố: tiền lãi mà các chủ đầu tư cam kết trả cho khách hàng tối thiểu hàng năm và tốc độ tăng trưởng giá nhà đất.

PGS.TS Bảo ví dụ, với dự án condotel của Thành Đô, nếu tốc độ tăng giá của các condotel này bằng mức thấp nhất của tốc độ tăng trưởng giá nhà đất là 15%/năm, thì tỷ suất sinh lợi kết hợp của phi vụ đầu tư này lên đến 28,8%/năm. So với lãi suất ngân hàng, đây thật sự là một mức lợi nhuận có thể được xem "khủng" hiện nay. Như vậy, khách hàng có thể hoàn toàn “tay không bắt giặc” bằng cách vay ngân hàng với lãi suất phải trả khoảng 11%, trong khi tỷ suất sinh lợi thu được gần 30%.

Chính vì vậy, trong vài năm trở lại đây, làn sóng condotel ồ ạt phát triển do lợi nhuận đã đánh vào lòng tham. PGS.TS Bảo cho rằng, đó là “bom condotel" bởi những khách hàng mua dự án không phải đầu tư vào bất động sản mà đầu tư vào giá bất động sản. Vì họ thực sự sở hữu không phải căn hộ đó một cách đầy đủ, mà đúng ra là một trạng thái sở hữu căn hộ, do sau khi mua xong họ giao lại quyền khai thác căn hộ đó cho chủ đầu tư.

Chia sẻ những lo ngại này, chuyên gia kinh tế TS.LS Bùi Quang Tín cho biết, hiện rất nhiều nhà đầu tư vì lòng tham đã vay tiền ngân hàng để đầu tư các dự án condotel. Thế nhưng, điều nhà đầu tư cần biết rõ là hầu hết các dự án dạng này đều không thể ra được sổ hồng, dù khách hàng có mua nhà chung cư của dự án condotel. Bởi hiện nay, vẫn chưa có hành lang pháp lý cụ thể định dạng cho loại hình vừa chung cư vừa khách sạn. Chính vì vậy, người mua chỉ có thể xác lập quyền sở hữu căn hộ đó bằng một hợp đồng cho người mua mới nếu chuyển nhượng, chứ không phải sổ hồng.

“Hình thức giao dịch này hoàn toàn giống một sản phẩm phái sinh (derivaties) và căn hộ trong trường hợp này là tài sản cơ sở (underlying asset). Chúng ta cũng cần biết trong giao dịch phái sinh, dựa trên một tài sản cơ sở, nhà đầu tư có thể phát hành nhiều hợp đồng cho nhiều người mua khác nhau. Điều này vốn là bản chất bình thường của các sản phẩm phái sinh, cũng chính vì vậy mà công cụ này được xem là một “vũ khí hủy diệt” do tính đòn bẩy cực cao của nó”, PGS.TS Bảo phân tích thêm.

Trong khi đó, hầu hết người mua đều nhắm vào lợi nhuận sinh lời, nhưng không nắm chắc pháp lý và những rủi ro có thể xảy ra nếu dự án không thuận lợi, hoặc không đạt được lợi nhuận kinh doanh như cam kết ban đầu của chủ đầu tư. Do vậy, việc dự án condotel Cocobay “vỡ trận” khiến nhiều người đứng ngồi không yên và lo ngại cho những dự án khác cũng có thể rơi vào tình trạng trên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho biết sẽ không có gì bất ngờ nếu những dự án condotel khác cũng như vậy, bởi việc khai thác condotel và những vấn đề pháp lý liên quan đến mô hình này có nhiều vấn đề chưa rõ ràng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Thực tế, các dự án condotel tại các nước lợi nhuận cam kết chỉ 4-5%/năm, còn ở nước ta 8-12%/năm kéo dài từ 8-12 năm. Cụ thể Cocobay cam kết 12%/năm, có dự án tại Nha Trang cam kết 14%. Đây thực chất là “mồi nhử” khách hàng mà hiệp hội đã cảnh báo trước đó.

Lo ngại hiệu ứng domino

Dự án condotel đầu tiên xuất hiện phải kể đến là tại Nha Trang. Từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển condotel, tập trung tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn phát triển nóng.

Chỉ tính dự án condotel và officetel được cấp phép, từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án với tổng số 25.639 căn, trong đó có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội: 4.114 căn, TP Hồ Chí Minh: 208 căn; Đà Nẵng: 4.565 căn và các tỉnh khác: 5.823 căn).

Thế nhưng, có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel chiếm 56%, trong khi tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường. Vì thông thường ở các nước khác, tỷ lệ phòng khách sạn luôn cao hơn căn hộ condotel. Chính vì vậy, chuyên gia Tín lo ngại, nhiều khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp hiện đang chần chừ trong việc góp vốn cho các dự án condotel sau khi thông tin Cocobay “vỡ trận”, điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ của các dự án đang thực hiện trong cả nước. Chưa kể, nhiều dự án mới thực hiện hoặc đang rao bán, mời chào khách hàng cũng sẽ bị ảnh hưởng mạnh nếu như không ai tiếp tục đầu tư mô hình này khi chưa có pháp lý rõ ràng. Như vậy, hiệu ứng “vỡ trận” theo kiểu domino có thể sẽ xảy ra vì phần lớn các dự án condotel đều theo mô hình “lấy mỡ nó rán nó".

Tất nhiên, theo chuyên gia Tín, ngân hàng cũng sẽ bị ảnh hưởng theo do phần lớn tiền cho vay đổ vào bất động sản. Đó cũng chính là lý do vì sao nợ xấu ngân hàng bất ngờ tăng cao trong quý 3/2019, mặc dù các ngân hàng đều thông báo có lãi. Nhóm các ngân hàng lớn như BIDV, Vietcombank, VietinBank nợ xấu cũng tăng. Cụ thể, Vietcombank chỉ 9 tháng đầu năm, nợ xấu đã tăng thêm hơn 1.400 tỷ đồng, đưa tổng nợ lên hơn 7.600 tỷ đồng, cao hơn so với các năm trước. BIDV có số nợ xấu là 22.436 tỷ đồng, tăng 19% so với đầu năm 2019...

Tính chung, tổng số nợ xấu của 23 ngân hàng là hơn 94 nghìn tỷ đồng, tăng 16,15% so với đầu năm. Đáng chú ý, với một số ngân hàng, ngay cả khi tín dụng tăng trưởng chậm, thậm chí không tăng trưởng so với cuối năm 2018 thì nợ xấu vẫn tăng nhanh. Không những thế, nhiều ngân hàng còn có nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) tăng mạnh. Chẳng hạn tại ABBank, nợ có khả năng mất vốn chiếm hơn 1.000 tỷ đồng trong tổng số nợ xấu 1.766 tỷ đồng, tăng 56% so với đầu năm; Vietcombank có nợ nhóm 5 chiếm gần 64% trong tổng số 7.600 tỷ đồng nợ xấu; BIDV có nợ nhóm 5 tăng tới 70%, lên 12.194 tỷ đồng,...

Trong đó, nợ xấu cho vay bất động sản ở mức cao. Cụ thể, tính đến tháng 8, tín dụng bất động sản tăng tới 14,58% (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) so với cuối năm 2018, chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế. Theo các chuyên gia, nguyên nhân đáng quan tâm tín dụng bất động sản cao là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được vì có liên quan đến tính thanh khoản. Ngoài ra, hàng loạt dự án bất động sản đang gặp khó trong khâu tiêu thụ, đặc biệt là những dự án condotel tại ven biển miền Trung, hay chung cư tại các thành phố lớn, có lượng khách mua rất thấp. Không ít doanh nghiệp có khoản nợ ngân hàng đến kỳ phải trả, nhưng không biết lấy đâu tiền trả nợ, để lâu đã thành nợ quá hạn và nợ xấu.

Mặc dù NHNN đã đưa ra chủ trương siết dần tín dụng vào bất động sản bởi rủi ro cao, nhưng từ đầu năm đến nay, vốn đổ vào các lĩnh vực này vẫn tiếp tục tăng mạnh. Cơ cấu cho vay của một số ngân hàng hiện cũng tập trung nhiều vào mảng bất động sản (bao gồm cả cho vay tiêu dùng), nên nguy cơ nợ xấu rất cao.

Nhiều chuyên gia khuyến nghị, để tạo tâm lý an tâm cho các nhà đầu tư thứ cấp, cần sớm có pháp lý cụ thể cho mô hình condotel. “Đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) đối với đất du lịch, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có thời hạn theo thời hạn của dự án”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.