Triển vọng phát triển bất động sản công nghiệp Việt Nam 

Các khu công nghiệp hiện đại này, ngoài việc cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cơ bản cho doanh nghiệp còn có những bước tiến xa trong việc nâng cao tính cạnh tranh bằng cách cung cấp tích hợp các dịch vụ giá trị gia tăng, đẩy mạnh phát triển bền vững và bổ sung các yếu tố như chỗ ở, không gian bán lẻ, hướng đến tạo ra môi trường sôi động và toàn diện, nhằm nâng cao trải nghiệm trong công việc và cuộc sống. 

"Thỏi nam châm" hút vốn ngoại

Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) 2024, diễn ra chiều ngày 30/7, ông Lê Trọng Minh, Tổng biên tập Báo Đầu tư cho biết, hiện nay, quy mô và xu hướng của dòng vốn đầu tư toàn cầu tiếp tục có sự thay đổi mạnh mẽ do ảnh hưởng của các yếu tố địa chính trị trên thế giới, cũng như những biến động nền kinh tế của các quốc gia lớn. Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang diễn ra quá trình tái cấu trúc và kinh tế thế giới có nhiều diễn biến nhanh, phức tạp, khó dự báo, Việt Nam vẫn được xem là điểm sáng trên bản đồ thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong trung và dài hạn.

Theo ông Lê Trọng Minh, các yếu tố để Việt Nam trở thành điểm sáng là do nền kinh tế vĩ mô ổn định, kiểm soát lạm phát tốt, kết quả tăng trưởng kinh tế tích cực và ấn tượng trong bối cảnh khó khăn. Có thể thấy, năm 2023, tăng trưởng GDP đạt 5,05%; kim ngạch xuất nhập khẩu đạt trên 354 tỷ USD; xuất siêu trên 28,3 tỷ USD; quy mô nền kinh tế đạt 430 tỷ USD; thu nhập bình quân đầu người đạt mức trên 4.320 USD. Riêng 6 tháng đầu năm 2024, nền kinh tế tiếp tục đạt nhiều kết quả quan trọng, cao hơn cùng kỳ trên hầu hết các lĩnh vực. Đặc biệt, tăng trưởng GDP trong 6 tháng đầu năm 2024 ước đạt 6,42%, cao hơn kịch bản tăng trưởng đã đề ra, tạo đà để đạt mức tăng trưởng kinh tế dự báo cả năm đạt 6,5 - 7%.

Bên cạnh đó, môi trường kinh doanh tại Việt Nam tiếp tục được cải thiện. Năm 2023, vốn FDI đăng ký đạt trên 39,4 tỷ USD, tăng 34,5%; vốn giải ngân đạt mức kỷ lục 23,2 tỷ USD. Riêng 7 tháng qua, vốn FDI đăng ký mới đạt trên 18 tỷ USD, tăng 10,9% so với cùng kỳ; thể hiện sự tin tưởng mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài đối với môi trường đầu tư của Việt Nam. Các dự án lớn ở các lĩnh vực bán dẫn, năng lượng, sản xuất linh kiện, sản phẩm điện tử, sản phẩm giá trị gia tăng cao có xu hướng tăng. Đặc biệt, thời gian gần đây, Việt Nam đang trở thành tâm điểm chú ý của chuỗi cung ứng ngành bán dẫn. Nhiều tập đoàn lớn trong các lĩnh vực bán dẫn, AI như Amkor, NVIDIA, Hana Micron… quan tâm đầu tư mới và đầu tư mở rộng tại Việt Nam.

Song song đó, vị thế quốc tế của Việt Nam đang được nâng cao, hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng với việc tham gia và triển khai thực hiện hiệu quả 16 Hiệp định FTA đã ký và 3 FTA đang đàm phán. Bên cạnh đó, Việt Nam được xếp vào nhóm 20 nền kinh tế có quy mô thương mại lớn nhất thế giới, độ mở trên 200% với sự hiện diện của nhà đầu tư đến từ 144 quốc gia và vùng lãnh thổ, với trên 40.544 dự án, tổng vốn đăng ký hơn 484 tỷ USD.

Chưa kể, Việt Nam có lợi thế về nguồn nhân lực và thị trường nội địa với gần 100 triệu dân. Các công trình kết cấu hạ tầng ngày càng được đầu tư đồng bộ và hoàn thiện, giảm chi phí vận tải, logistics, chi phí đầu vào của doanh nghiệp, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Với những ưu thế trên, niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài đối với Việt Nam đang tiếp tục được củng cố cùng với việc Chính phủ Việt Nam đẩy mạnh nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh. Dự báo trong thời gian tới, dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ tiếp tục gia tăng kéo theo nhu cầu về bất động sản công nghiệp tăng trưởng tích cực. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp tăng tốc phát triển trong thời gian tới.

Những năm gần đây, để đón đầu dòng đầu tư dịch chuyển, các khu công nghiệp, khu kinh tế không ngừng được hoàn thiện hạ tầng, bổ sung thêm quỹ đất công nghiệp trên cả nước. Tính đến cuối tháng 5/2024, cả nước đã có 425 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập với quỹ đất công nghiệp khoảng 89.200 ha; trong đó, 299 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, thu hút được lượng vốn đầu tư lớn, bổ sung nguồn lực quan trọng cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung, cũng như của các địa phương nói riêng. Lũy kế đến hết năm 2023, các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước thu hút được trên 11.200 dự án đầu tư nước ngoài và 10.600 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đạt lần lượt là 251,6 tỷ USD và 2,67 triệu tỷ đồng; vốn đầu tư thực hiện tương ứng đạt tỷ lệ khoảng 68,2% và 45,3%.

Nhìn lại chặng đường phát triển hơn 30 năm qua, có thể khẳng định, mô hình khu công nghiệp, khu kinh tế đã, đang và sẽ tiếp tục đóng vai trò, vị trí quan trọng, là động lực thúc đẩy tăng trưởng và quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; là kênh thu hút các nguồn lực đầu tư trong nước và nước ngoài, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh và nâng cao năng lực cạnh tranh, đảm bảo sự phát triển bền vững.

Nhận diện rào cản và cần xanh hoá "sóng" đầu tư mới

Trong bối cảnh tăng trưởng xanh, nhiều chuyên gia cho rằng, phát triển bền vững đang trở thành xu hướng lựa chọn của nhiều quốc gia trên thế giới. Áp lực từ yêu cầu của thị trường và đối tác về phát triển bền vững ngày càng gia tăng, việc xanh hóa các khu công nghiệp, khu kinh tế để đón dòng vốn đầu tư xanh là yêu cầu bắt buộc. Xu hướng này đang được dẫn dắt, định hướng bởi các cam kết quốc tế, những nỗ lực phục hồi của các quốc gia sau đại dịch COVID-19, xu hướng phát triển kinh tế số, khoa học - công nghệ, đổi mới sáng tạo và thương mại mới và đặc biệt là kể từ sau cam kết lịch sử - đưa phát thải ròng về “0” vào năm 2050 tại Hội nghị COP26.

Với riêng hoạt động thu hút đầu tư, thực hiện Chiến lược quốc gia về Tăng trưởng xanh 2021 - 2030, tầm nhìn 2050, Nghị quyết 50-NQ/TW của Bộ Chính trị về định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao chất lượng, hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài đến năm 2030 và Chiến lược Hợp tác đầu tư nước ngoài giai đoạn 2021 - 2030, Việt Nam cũng đang nỗ lực từng bước để “xanh hóa” dòng đầu tư nước ngoài.

Có thể thấy, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, đặc biệt các nhà đầu tư nước ngoài như LEGO, Heineken… đã quan tâm đặc biệt đến sản xuất xanh thông qua xây dựng các nhà máy trung hòa carbon ở Việt Nam, đồng thời sử dụng năng lượng tái tạo, năng lượng xanh cho các hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Do đó, khu công nghiệp sinh thái đang trở thành tiêu chí lựa chọn của các nhà đầu tư nước ngoài với mục tiêu phát triển bền vững, lợi ích kinh tế song hành trách nhiệm với cộng đồng và xã hội, đặc biệt gắn với các tiêu chí ESG theo yêu cầu của các chuỗi ngành hàng. Nhiều địa phương và nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp xác định việc phát triển khu công nghiệp theo mô hình khu công nghiệp sinh thái là nhu cầu tất yếu, cấp bách để kiến tạo lợi thế cạnh tranh bền vững, qua đó đóng góp đáng kể vào nỗ lực ứng phó với biến đổi khí hậu, huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân cho giải pháp công nghiệp xanh, đảm bảo an ninh năng lượng, thể hiện quyết tâm chính trị của Chính phủ trong việc thực hiện các cam kết phát triển bền vững.

Để chuẩn bị nguồn lực hạ tầng cho dòng vốn này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư định hướng đến năm 2030, sẽ có 40 - 50% địa phương có kế hoạch chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang khu công nghiệp sinh thái,  8 - 10% địa phương có định hướng xây dựng khu công nghiệp sinh thái mới từ bước lập quy hoạch xây dựng và định hướng ngành, nghề thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, ông Tom Over, Giám đốc Vận tải và Công nghiệp, JLL Việt Nam và châu Á - Thái Bình Dương cho biết, bên cạnh những ưu thế thì Việt Nam cũng có những rào cản, thách thức để thúc đẩy phát triển khu công nghiệp. Đó là thiếu lộ trình triển khai toàn diện và khung pháp lý hỗ trợ; nhiều vấn đề pháp lý về việc hình thành, phát triển khu công nghiệp sinh thái; thiếu những quy định cụ thể khi chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang khu công nghiệp sinh thái; hệ thống pháp luật liên quan đến khu công nghiệp sinh thái vẫn chưa được đầy đủ, đồng bộ. 

Bên cạnh đó, các yêu cầu về khu công nghiệp xanh - thông minh vẫn còn rải rác trong nhiều bộ luật, quy định khác nhau nên việc thực hiện còn phức tạp và khó khăn; quy chuẩn hướng dẫn về tuần hoàn, tái sử dụng chất thải chưa được quy định rõ; có sự chồng chéo và nhầm lẫn giữa các cơ quan và các ngành về quy định quản lý việc sử dụng lại chất thải công nghiệp. Luật pháp quy định rằng, chất thải phải được quản lý bởi các đơn vị chuyên môn thay vì trở thành nguyên liệu thô cho các nhà máy lân cận. 

Một rào cản nữa là thiếu giấy phép cho các doanh nghiệp tái sử dụng hoặc kinh doanh nước thải đã xử lý; chưa có chính sách hỗ trợ về thuế thu nhập cho các doanh nghiệp đã đạt được chứng nhận doanh nghiệp sinh thái, cũng như những chính sách về thuế đối với nhà phát triển hạ tầng để khuyến khích triển khai, xây dựng khu công nghiệp đạt chứng nhận khu công nghiệp sinh thái. Chính việc thiếu hụt ưu đãi tài chính nên đã chưa tạo đủ động lực cho các nhà phát triển trong việc theo đuổi các sáng kiến có lợi cho môi trường.

Trước những rào cản, thách thức trên, nhiều ý kiến cho rằng, cần hoàn thiện các văn bản pháp quy hướng dẫn việc tái sử dụng nguyên vật liệu, chất thải, thúc đẩy kinh tế tuần hoàn trong khu công nghiệp, đồng thời đẩy mạnh huy động nguồn lực từ các tổ chức quốc tế, hiệp hội doanh nghiệp, quỹ tài chính khí hậu, đối tác chuyển đổi năng lượng cũng như các ngân hàng thương mại, tổ chức tài chính xanh. Bên cạnh đó, cần bổ sung thêm các ưu đãi về tài chính để khuyến khích doanh nghiệp thực hiện chuyển đổi và xây dựng mới khu công nghiệp sinh thái

Hiện nay, để tạo thể chế, chính sách cho sự phát triển của mô hình khu công nghiệp, khu kinh tế nói chung, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang hoàn thiện đề xuất xây dựng Luật Khu công nghiệp, khu kinh tế. Bên cạnh đó, Bộ cũng cam kết sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các địa phương, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước phát triển nhanh, bền vững và hiệu quả, đặc biệt đối với các mô hình khu công nghiệp mới.

Về phía các địa phương và nhà đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp, việc phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế trong thời gian tới cần có những giải pháp đột phá, tập trung vào các trọng tâm: Tiên phong thay đổi hướng phát triển các mô hình khu công nghiệp, khu kinh tế mới như khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp công nghệ cao; khu kinh tế chuyên biệt, khu phi thuế quan, khu thương mại tự do…

Bên cạnh đó, lấy khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo làm trụ cột cho phát triển trong tương lai. Trong đó, chuyển hướng sang chủ động kiến tạo, tạo môi trường cho các doanh nghiệp công nghệ, start-up được hình thành và phát triển. Dành quỹ đất và nguồn lực cho các dự án R&D, nghiên cứu thử nghiệm sản phẩm mới, ứng dụng công nghệ cao, chuyển đổi số, tiết kiệm năng lượng...

Thêm nữa, việc thu hút đầu tư có chọn lọc, chủ động tiếp xúc, bám sát các tập đoàn hàng đầu thế giới trong các ngành, lĩnh vực mà Việt Nam cũng cần phải ưu tiên. Trong đó, phát triển sản xuất, công nghiệp, dịch vụ trên nguyên tắc tiết kiệm và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, gắn với liên kết phát triển vùng, hình thành cụm liên kết ngành; phát triển kinh tế phải đi liền với phát triển hạ tầng xã hội; đảm bảo bền vững về môi trường; quy hoạch và triển khai các giải pháp xây dựng nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động trong khu công nghiệp.