Khó giảm giá nhà: Can thiệp từ gốc mới là 'chìa khóa'

Giảm giá nhà đang trở thành yêu cầu cấp thiết khi mặt bằng giá liên tục leo thang, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, bài toán này không hề đơn giản khi khoảng cách giữa chi phí “trên giấy” và thực tế vẫn còn lớn. Thêm vào đó, các địa phương chuẩn bị ban hành bảng giá đất 2026 với xu hướng tăng mạnh. Nguy cơ một “làn sóng” tăng giá mới khiến mục tiêu kéo giá nhà xuống càng thêm xa vời. Các chuyên gia chung nhận định, để giảm giá nhà, can thiệp từ gốc mới là “chìa khóa”.

Áp lực từ giá đất tăng và chi phí vô hình

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh, chi phí đất là khoản mục nặng nhất trong cơ cấu đầu vào. Nếu bảng giá đất mới tiếp tục tăng, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường – giải phóng mặt bằng có thể đội tổng mức đầu tư lên hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng. Trong bối cảnh đó, giảm giá nhà là điều rất khó.

Không riêng doanh nghiệp mà ngày cả người dân cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng lo nghĩa vụ tài chính tăng mạnh. Nếu đề xuất mức giá thấp hơn, nhóm bị thu hồi đất lại lo ngại bồi thường thấp và thiếu công bằng. Mâu thuẫn lợi ích khiến chi phí đất ngày càng khó kiểm soát.

Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam (Thông tư 42/2024/TT-BTC), tổng chi phí phát triển dự án gồm chi phí xây dựng, dự phòng, kinh doanh, tài chính, thuế và lợi nhuận nhà đầu tư. Chi phí bồi thường - giải phóng mặt bằng được tách riêng nhằm phản ánh đúng giá trị đầu vào. Tuy vậy, dữ liệu khảo sát thực tế tại nhiều địa phương vẫn thiếu cập nhật, dẫn đến việc tính chi phí dựa trên định mức cũ, không sát với giá vật liệu, nhân công hiện nay.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) Bùi Văn Doanh nhận xét, chuẩn mực thì đã rõ ràng, minh bạch, nhưng triển khai thực tế lại không theo kịp. Khoảng cách này khiến việc kiểm soát giá nhà khó đạt hiệu quả.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây cho biết, chi phí đầu tư dự án nhà ở trải dài qua hàng chục hạng mục, trong đó đất và pháp lý là hai “điểm nghẽn” lớn nhất. Riêng chung cư, chi phí đất thường chiếm 30 - 40% tổng vốn; đất càng “sạch”, giá càng cao.

Phần xây dựng chiếm 35 - 40%, bao gồm từ móng, thân, cơ điện đến cảnh quan. Nhưng đáng nói, nhiều chi phí “mềm” như thiết kế, pháp lý, marketing, hoa hồng môi giới… chiếm tới 15 - 20% giá thành nhưng lại ít được nhắc tới.

Cùng đó, chi phí tài chính cũng là gánh nặng. Với dự án vốn vài nghìn tỷ đồng, doanh nghiệp buộc phải vay ngân hàng với lãi suất 12 - 14%/năm. Nhưng chỉ cần thủ tục kéo dài thêm một năm thì chi phí vốn tăng lên hàng trăm tỷ đồng - ông Thanh chia sẻ.

Vì vậy, muốn giảm giá nhà, theo các chuyên gia, việc đầu tiên là minh bạch hóa tất cả cấu phần chi phí, đặc biệt là đất đai và thủ tục hành chính. Khi chi phí đầu vào rõ ràng, cơ quan quản lý mới có cơ sở điều tiết bằng thuế, hệ số giá đất hoặc tín dụng, thay vì áp dụng biện pháp hành chính cứng nhắc.

Điều tiết từ gốc

Ông Bùi Văn Doanh cho rằng, việc Nhà nước can thiệp trực tiếp vào giá bán “rất khó và hầu như không khả thi”. Thay vào đó, Nhà nước nên điều tiết chi phí đầu vào và áp dụng chính sách thuế phân tầng để doanh nghiệp tự định giá.

Có thể tính đến mô hình thuế lợi nhuận theo phân khúc. Ví dụ như nhà ở thương mại cao cấp thì áp thuế suất cao hơn, vì phục vụ nhóm thu nhập cao. Còn nhà ở thương mại giá hợp lý và nhà ở xã hội thì áp thuế suất thấp để giảm chi phí đầu vào và hạ giá bán. Mô hình này vừa tạo công bằng, vừa buộc doanh nghiệp tối ưu chi phí nếu muốn cạnh tranh ở phân khúc vừa túi tiền - nơi có nhu cầu lớn nhất trên thị trường - ông Doanh đề xuất.

Ngoài ra, cần rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, minh bạch dữ liệu giá vật liệu và xây dựng cơ chế tín dụng ưu đãi cho nhà ở an sinh. Khi doanh nghiệp được giảm chi phí đất, chi phí tài chính và thủ tục, giá nhà sẽ tự giảm mà không cần mệnh lệnh hành chính.

“Bài toán gốc nằm ở quy hoạch và cách xác định giá đất. Xây dự án mà chính người dân địa phương không mua nổi thì quy hoạch ấy không hiệu quả”, ông Nguyễn Chí Thanh nêu vấn đề.

Các địa phương cần đầu tư những khu đô thị quy mô lớn, hạ tầng hoàn chỉnh trên đất phát triển mới để chi phí đất hợp lý hơn. Hiện có một “sai lầm” phổ biến là sử dụng giá bán cao của các dự án trước - vốn do thương hiệu lớn tạo ra để làm cơ sở tính tiền sử dụng đất cho dự án sau, khiến giá đất bị đẩy lên phi thực tế.

Để tiết giảm chi phí, ông Thanh cũng đề xuất áp dụng mô-đun thiết kế chuẩn cho dự án quy mô lớn, giúp giảm chi phí thiết kế và rút ngắn thời gian triển khai. Bởi khi chi phí thiết kế giảm, doanh nghiệp có thể hạ giá bán mà vẫn duy trì chất lượng.

Mới đây, Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đang được lấy ý kiến đóng góp; trong đó tập trung vào siết tín dụng đầu cơ và rà soát tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá đây chỉ là “liều thuốc hạ sốt” tạm thời. Muốn giá nhà giảm bền vững, chính sách phải đi từ gốc thông qua việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất và cải cách hệ thống thuế đất đai.

TS. Thái Quỳnh Như, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu  quản lý đất đai cho rằng, mỗi lần đầu tư công, mở đường, điều chỉnh quy hoạch, giá đất lập tức tăng mạnh, nhưng Nhà nước lại không thu được phần giá trị tăng thêm này. Khi giá đất bị “đẩy” lên bởi yếu tố không phải đầu tư của doanh nghiệp, chi phí đầu vào của các dự án kế cận tăng theo, khiến giá nhà leo thang không kiểm soát.

Do đó, chuyên gia này đề xuất tách bạch hai loại địa tô. Đầu tiên là địa tô chênh lệch do Nhà nước và cộng đồng tạo ra (quy hoạch, hạ tầng…); tiếp đó là địa tô chênh lệch do đầu tư của doanh nghiệp. Phần địa tô chênh lệch do Nhà nước và cộng đồng tạo ra cần được Nhà nước thu hồi một tỷ lệ nhất định.

Đơn cử như dự án hạ tầng giao thông thì Nhà nước có thể thu 40% giá trị tăng thêm; dự án bất động sản thì thu tỷ lệ 50–50 giữa Nhà nước và chủ đầu tư… Hay dự án công nghiệp thì Nhà nước thu khoảng 30% để khuyến khích đầu tư sản xuất.

Cơ chế này giúp tránh thất thu, hạn chế đầu cơ đất ven quy hoạch và giảm chi phí đất - yếu tố chiếm tỷ trọng lớn nhất trong giá nhà. Cùng đó, cần xây dựng hệ thống thuế đất đồng bộ, tránh “thuế chồng thuế” - chuyên gia “hiến kế”. Bởi hiện người giao dịch bất động sản phải chịu hàng loạt nghĩa vụ tài chính. Nếu áp thêm thuế mới mà thiếu phân tầng, giá nhà có thể… tăng thêm.

Nhiều chuyên gia chung quan điểm, giảm giá nhà không phải chuyện ngày một ngày hai. Giá nhà chỉ có thể giảm khi toàn bộ hệ sinh thái từ quy hoạch, thủ tục hành chính, định giá đất, thuế đến tín dụng vận hành minh bạch và thống nhất.

Điều đó đồng nghĩa với việc doanh nghiệp giảm được chi phí đất, chi phí vốn, chi phí thời gian. Nhà nước điều tiết hợp lý phần giá trị đất tăng thêm. Người đầu cơ không còn động cơ “ôm đất chờ thời”. Người thu nhập trung bình và thấp tiếp cận được nhà ở giá hợp lý.

Nếu các giải pháp được triển khai đồng bộ, giấc mơ an cư của hàng triệu người sẽ có thể tiến gần hơn, không bằng mệnh lệnh hành chính mà bằng cơ chế thị trường vận hành minh bạch và công bằng.