Ngay cả việc giải tỏa mặt bằng cũng gặp vướng mắc khiến nhiều dự án trong quá trình triển khai bị dừng lại vì vướng quy định này.
Bị “đội” chi phí gấp đôi
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết tiền sử dụng đất đang là một “gánh nặng” đối với các nhà đầu tư. Nguyên nhân là DN sau khi mua lại quyền sử dụng đất của dân với giá thị trường, lại phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn, gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai. Điều này đã tạo ra cơ chế "xin - cho".
Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, hiện nay nhà nước thực hiện cơ chế đấu thầu qua mạng để chọn công ty thẩm định giá đất. Sau khi đã trúng thầu, công ty thẩm định giá đất này có thể đưa ra các phương án thẩm định giá đất, có thể dẫn đến "tình thế" chủ đầu tư phải "thỏa thuận" mới có kết quả phù hợp. Kết quả này sau đó được trình ra hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh xét duyệt trước khi trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp và cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.
Nhà đầu tư bất động sản khó tính tiền sử dụng đất. |
Ngay cả các hộ gia đình, cá nhân tại TP Hồ Chí Minh cũng bị đội chi phí tiền sử dụng đất với mức tăng bình quân khoảng 2 lần, nguyên nhân quy định về khung giá đất tăng bình quân khoảng 1,9 lần (áp dụng từ năm 2015 - 2019) và hệ số điều chỉnh giá đất. Nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong một số khu vực hẻm sâu đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp tương tự, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ năm 2014 trở về trước. Nguyên nhân là theo quy định của pháp luật đất đai, mức giá đất thấp nhất của địa phương không được thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá của Chính phủ ban hành.
Không chỉ gặp khó vì tiền sử dụng đất, ngay cả quy định về khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa cũng làm “đau đầu” các DN. Bởi các quy định đang được áp dụng vào thực tế hiện đã bộc lộ bất cập, vì khoản tiền giải phóng mặt bằng dự án được khấu trừ rất thấp, nhưng DN lại phải đền bù cho người dân theo giá thỏa thuận với mức cao hơn. Vì vậy, gần như DN phải “mua” đất dự án 2 lần. Với quy định về đền bù giải tỏa, nhiều dự án bị “ách” lại, trong đó có nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% diện tích, nhưng vẫn không thể triển khai do phần còn lại không thỏa thuận được với người có đất.
Thậm chí, có dự án được Nhà nước chỉ định chủ đầu tư, nhưng cũng vì vướng khâu giải phóng mặt bằng nên không triển khai được. Đơn cử, Liên danh Công ty Sumitomo Realty & Development và Công ty Hongkong Land được chỉ định chủ đầu tư dự án 164 Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM) nhưng đã xin trả lại dự án vì không được xác định rõ thời điểm hoàn thành giải phóng mặt bằng và tổng chi phí tạo lập quỹ đất dự án này.
Gỡ khó cho DN
Theo HoREA, TP Hồ Chí Minh hiện có 1.409 dự án, trong đó có 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư, hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư. Trong 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai, có đến 502 dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công, chiếm 41,18% tổng số dự án. Đây là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho bất động sản.
Để tháo gỡ những khó khăn trên, trước đó UBND TP Hồ Chí Minh đã có văn bản đề xuất, về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Ngoài ra, cơ chế này cũng sẽ hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Theo HoREA, đây là đề xuất xác đáng, cần được nghiên cứu. Do đó, HoREA kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất như đề xuất của UBND TP Hồ Chí Minh tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 8/11/2013 đã trình Chính phủ.
Ngoài ra, HoREA cũng đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ xem xét giao quyền cho UBND cấp tỉnh, thành phố toàn quyền xem xét, quyết định xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương thì hợp lý hơn. "Với mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính và như vậy có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách", ông Châu nhấn mạnh.
HoREA cũng kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND TP Hồ Chí Minh có cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư trong trường hợp đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án được từ 80% diện tích trở lên để sớm đưa dự án vào triển khai thực hiện, tránh lãng phí thời gian, làm tăng chi phí đầu tư và có thể bị mất cơ hội kinh doanh.
Đối với dự án chưa giải phóng xong mặt bằng thì đề nghị chính quyền địa phương hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng với mức giá đền bù không thấp hơn mức giá cao nhất mà nhà đầu tư đã đền bù trong dự án; hoặc có cơ chế để người có đất tham gia góp vốn cùng nhà đầu tư thực hiện đầu tư kinh doanh dự án đó; hoặc có cơ chế để các bên có liên quan đưa ra tòa án để được xem xét, giải quyết một cách công bằng.