Giải pháp nào giải quyết mâu thuẫn giữa ban quản trị chung cư và cư dân?

Khuất tất trong thu - chi

Là cư dân theo đuổi các vụ kiện liên quan giữa BQT và cư dân nhiều năm qua, bà Đỗ Thị Ngọc Oanh, cư dân chung cư The Central Garden (số 328 Võ Văn Kiệt, phường Cô Giang, quận 1) cho biết, vừa qua cư dân chung cư này đã làm đơn gửi đến cơ quan chức năng, tố cáo Trưởng BQT chung cư có nhiều khuất tất trong thu, chi.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Oanh, Trưởng BQT chung cư không thông qua cư dân mà tự ý ký kết với các đơn vị liên quan lắp đặt thẻ từ thang máy, chỉ đến khi có thông báo thu tiền cư dân mới biết. Theo đó, mỗi căn hộ phải nộp 1.254.434 đồng (tổng cộng 380 căn hộ là hơn 476 triệu đồng) và buộc phải mua thẻ từ, nếu không mua thì đi thang bộ. Điều đáng nói, giá thành của việc lắp thẻ từ này quá cao (cao hơn giá thị trường khoảng hơn 4 lần) trong khi hợp đồng với đơn vị cung cấp là Schindler chỉ hơn 212 triệu đồng.

“Ngoài ra, cư dân cũng tố cáo BQT chung cư ký hợp đồng bảo trì thang máy quá cao và cũng không thông qua trong các cuộc họp cư dân. Cụ thể, từ tháng 3/2020 trở về trước chỉ hơn 655 triệu đồng/năm thì đến tháng 4/2020 con số này là hơn 918 triệu đồng/năm", bà Oanh cho biết thêm.

Tương tự, tại chung cư Masteri Thảo Điền (thành phố Thủ Đức), thời gian qua cũng xảy ra cuộc "nội chiến" gay gắt giữa hàng trăm cư dân với BQT. Các cư dân đã soạn đơn và đến tận nhà của từng hộ dân để xin chữ ký đề nghị bãi nhiệm BQT.

Ông Nguyễn Tấn Bảo, cư dân Masteri Thảo Điền cho biết, BQT Masteri Thảo Điền có nhiều sai phạm trong quy chế hoạt động, quy chế thu chi tài chính được quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD. Cư dân đã làm đơn tố cáo, nhưng chưa có cơ quan nào giải quyết.

Cụ thể, theo quy chế hoạt động của BQT đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định 1 tháng/lần, BQT có trách nhiệm công bố báo cáo tài chính đến cư dân. Tuy nhiên, tính từ khi nhận chức từ tháng 5/2019 đến nay, BQT mới công bố báo cáo tài chính tháng 7, 8 và 9/2020. Đặc biệt, các báo cáo này được thực hiện chỉ để đối phó, khi tổng giá trị thu còn cao hơn số tiền mà BQT công bố cho cư dân.

Theo ông Bảo, hiện nay còn có nhiều bất cập trong quy định về việc bãi nhiệm BQT và dù cư dân đã đồng ý bãi nhiệm BQT cũ. Vừa qua, lãnh đạo UBND phường Thảo Điền cũng đã thừa nhận, dù biết là BQT có sai phạm, thiếu trách nhiệm và năng lực, nhưng không có cơ sở để bãi nhiệm BQT theo nguyện vọng của cư dân. Bởi theo quy định, phải có đủ 50% chủ sở hữu căn hộ gửi đơn đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường thì chính quyền địa phương mới có cơ sở thực hiện. Tuy nhiên, đã rất lâu BQT cũ không tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường nên không có cơ sở xử lý.

Theo ông Nguyễn Ngọc Toàn, Phó Tổng biên tập thường trực Báo Thanh Niên, BQT chung cư vốn được cư dân bầu để đại diện cho họ, quản lý điều hành các hoạt động chung của tòa nhà, đảm bảo quyền làm chủ của cư dân tuy nhiên, nhiều BQT vì lợi ích cá nhân mà không hoạt động đúng như trách nhiệm giao phó. Vì vậy, mới có tình trạng cư dân tố cáo BQT tự ý thuê đơn vị quản lý vận hành tòa nhà, tự ý áp đặt phí quản lý vận hành mà không có được sự tán đồng của cư dân trong tòa nhà, hoặc việc BQT tự ý sử dụng phí bảo trì không có kế hoạch, dự toán chi không được cư dân thông qua...

Cần giải pháp đồng bộ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, nguyên nhân xảy ra các cuộc “nội chiến” giữa BQT chung cư và cư dân là do bất đồng về quyền lợi và không minh bạch trong thu - chi.

"Chẳng hạn có những tòa nhà chung cư, BQT rất khéo léo và chia số tiền quỹ bảo trì gửi tiết kiệm với nhiều kỳ hạn như 13 tháng trở lên, còn lại gửi tiết kiệm 6 tháng và gửi không kỳ hạn để có thể rút ra chi dùng. Ví dụ 100 tỉ đồng gửi 13 tháng cũng có hơn 8 tỉ đồng sau một năm. BQT làm có trách nhiệm thì tiền đẻ ra tiền nhưng đây cũng là miếng mồi gây ra nhiều mâu thuẫn giữa BQT và cư dân. Nếu như trước đây không ai muốn làm công việc BQT vì “ăn cơm nhà vác tù và hàng tổng” nhưng giờ người ta thấy BQT có quyền với quỹ bảo trì và nhiều loại phí, nhiều khoản thu không tên khác, tạo thêm thu nhập khá nhiều... nên giờ là thành một "nghề" làm BQT", ông Lê Hoàng Châu nói.

“Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của cư dân chung cư cần sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng và cư dân. Trong đó, Nhà nước là người bảo vệ thông qua thể chế pháp luật. Quy định đã phân rõ trách nhiệm của UBND phường, quận... Chủ đầu tư có thể tham gia quản lý vận hành vì họ là chủ sở hữu khối đế, hầm giữ xe... Vì vậy, có quy định chủ đầu tư là Phó trưởng BQT nên chủ đầu tư cũng có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho cư dân. Ngoài ra, những tổ chức xã hội nghề nghiệp cũng là đơn vị hỗ trợ cho cư dân. Tiếp theo là báo chí truyền thông. Bên cạnh đó còn có hệ thống tư pháp, các luật sư cũng sát cánh bảo vệ lợi ích cho cộng đồng cư dân trong chung cư. Đáng chú ý, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh hứa sẽ sát cánh bảo vệ lợi ích của cư dân và các chủ đầu tư chân chính", ông Châu nói thêm.

Trong khi đó, theo Luật sư Hoàng Thu, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, hiện chưa có những quy định về tranh chấp chung cư một cách cụ thể dẫn đến khó khăn trong việc xử lý khi có tranh chấp xảy ra. Để giải quyết dứt điểm những tranh chấp giữa BQT và cư dân, Nhà nước cần sớm hoàn thiện, bổ sung những lỗ hổng trong pháp luật về nhà chung cư. Trong đó, phải có một khung pháp luật về chung cư chi tiết hơn, quy định đầy đủ về quyền lợi, trách nhiệm của các bên và hướng giải quyết các vấn đề chung cư như quỹ bảo trì, BQT… quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể ra sao.