Chặn sốt đất ảo

Thị trường bất động sản 2021 được đánh giá là một kênh đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh nền kinh tế bị ảnh hưởng nhiều do đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, giá đất đang sôi sục khắp nơi, một số nơi thậm chí giá đất tăng 2 đến 3 lần chỉ trong 1-2 tháng do tin đồn dự án ở các địa phương khiến nguy cơ sốt đất ảo ngày càng tăng.

Điều đáng nói, sốt đất không phải là vấn đề mới mà được lặp đi lặp lại trong nhiều năm. Cho đến thời điểm hiện tại, sốt đất vẫn là vấn đề gây nhiều bức xúc và nguy cơ “bong bóng” bất động sản bị vỡ vẫn đang trực chờ nếu không được giải quyết.

Xoay quanh vấn đề này, phóng viên TTXVN đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội môi giới Bất động sản.

Những cơn sốt đất cục bộ tại một số tỉnh, thành phố trong thời gian gần đây bùng phát khiến cho giá đất khó kiểm soát trên thị trường. Theo ông đâu là nguyên nhân chính gây ra những cơn sốt đất này?

Có thể khẳng định nguyên nhân trước hết là do cung - cầu. Chúng ta đã thấy cả một chuỗi quá trình suốt từ năm 2019-2020 cho đến nay, tình hình phát triển các dự án chưa có nhiều cải thiện, dẫn đến nguồn cung đưa vào thị trường bất động sản rất hạn chế. Trong khi đó, lực cầu theo đánh giá của chúng tôi là rất mạnh, đặc biệt nó trỗi dậy từ năm 2019, 2020 và lan sang đến năm 2021 này.

Song song với lực cầu của thị trường bất động sản lại cộng hưởng thêm một lực cầu mới, một lực lượng mới tham gia vào thị trường bất động sản xuất phát từ tình hình kinh tế Việt Nam có nhiều lĩnh vực suy giảm, đầu tư kém hiệu quả, làm cho các nhà đầu tư rút tiền khỏi các lĩnh vực sản xuất khác.

Đồng thời, hiện nay lãi suất ngân hàng đang giảm ở mức rất thấp, lợi nhuận từ lãi tiền gửi thấp hơn với lạm phát khiến các nhà đầu tư đi tìm những kênh đầu tư thích hợp hơn; trong đó có chứng khoán, bất động sản.

Đặc biệt, với bối cảnh nguồn cung cũng không đủ, nhiều khi dẫn đến khan hiếm hàng hóa, nhất là hàng hóa chính thống, hàng hóa thuộc loại "đẹp" của thị trường bất động sản làm cho giá cả tăng lên hàng ngày. Cộng với những chiêu trò của nhiều nhóm đầu cơ, tạo dựng những "chợ cóc bất động sản" tại tất cả những vùng có thông tin về quy hoạch để tạo ra những cảnh mua bán, chộp giật, tăng giá hàng ngày.

Đây đều là những chiêu trò mà nhiều nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin, thiếu kinh nghiệm, thiếu hiểu biết, bị cuốn vào.

Ngoài các nguyên nhân trên, có nguyên nhân nào đến từ cơ chế chính sách hiện hành không thưa ông?

Chính sách hiện nay đang có nhiều điểm vướng mắc khiến nhiều tỉnh, địa phương gặp khó khi phê duyệt, phát triển các dự án chính thống, tạo ra nguồn cung đáp ứng nhu cầu thị trường.

Bên cạnh đó, các hoạt động mua bán, giao dịch hiện nay cũng đang khó kiểm soát, đặc biệt là các quy định về thuế với bất động sản đầu tư nhưng lại không thực sự là đầu tư mà chỉ để găm giữ.

Các thanh toán cần bắt buộc phải qua hệ thống ngân hàng để kiểm soát được giao dịch, tránh thất thu thuế và xử lý được những vấn đề sử dụng tài nguyên không phù hợp, không đúng các quy định pháp luật.

Tình trạng “bong bóng” bất động sản, “thổi” giá đất gây ra nhiều hệ lụy khó lường khiến cho các nhà đầu tư gặp rủi ro cao, ông có ý kiến gì về nhận định này?

Đúng là rất nhiều rủi ro. Các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, thiếu kiến thức tham gia thì họ có nguy cơ mua phải những bất động sản ảo, bất động sản không phù hợp quy định pháp luật và có khả năng mất trắng.

Trong trường hợp khu vực đó có phát triển kinh tế, giá trị đất đai mà họ đang tham gia giao dịch có thể sẽ phải tính toán lại do phải nộp thêm những khoản thuế, khoản tiền sử dụng đất, thuê đất... Tính chung, khoản đầu tư có thể bị lỗ.

Trường hợp kém may mắn hơn là các món bất động sản họ đầu tư rơi vào quy hoạch công cộng như giao thông, mảnh đất đó sẽ bị thu hồi và nhà đầu tư có nguy cơ mất trắng.

Còn đối với những nhà đầu tư chính thống, những nhà phát triển phù hợp với quy định pháp luật khi đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị, hạ tầng công nghiệp để phát triển kinh tế cho một khu vực, lại gặp một cái rào cản rất lớn là giá đất tăng lên. Khi đó, khả năng chi phí đền bù sẽ rất lớn và nhiều có nguy cơ không thể đền bù giải phóng được.

Điều này sẽ cản trở các nhà đầu tư tham gia vào quá trình phát triển kinh tế khu vực, có thể dẫn đến khu vực này sẽ không phát triển kinh tế. Và nếu không phát triển kinh tế thì đất đai khu vực đó sẽ hoàn toàn mất giá trị. Đây là rủi ro lớn cho cả nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà đầu tư chính thống cũng như chính quyền địa phương và nhà nước.

Giá đất cao như vậy liệu có dẫn tới tình trạng “bong bóng bất động sản” này bị vỡ không thưa ông? Dự báo của ông về tình trạng này như thế nào?

Về nguyên lý của thị trường, giá tăng hoặc tăng không đúng giá trị thực sự của hoạt động đầu tư vào hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng đô thị thì đương nhiên là ảo. Mà đã là ảo thì chắc chắn giá đất cứ tăng hằng ngày và đến một thời điểm không thể tăng được nữa, nó sẽ dừng lại.

Khi đó, mọi hoạt động giao dịch đều không còn nữa và các nhu cầu thanh khoản, rút tiền đầu tư sẽ không diễn ra. Thị trường chắc chắn sẽ rơi vào tình trạng vỡ, để lại hệ lụy rất lớn, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng, những người đã mang nhà cửa của mình đi thế chấp, rút tiền đầu tư vào thị trường ảo này.

Ông có khuyến cáo gì đối với những người muốn tham gia thị trường bất động sản vào thời điểm này?

Các nhà đầu tư không nên tham gia vào những thị trường có hiện tượng ảo, "sốt" giá, những thị trường không chính thống, không phù hợp các quy định của pháp luật. Nên nghiên cứu những dự án có đủ các quy định của pháp luật cho phép đưa vào thị trường bất động sản để giao dịch.

Đây là những yếu tố mà các nhà đầu tư cần phải cân nhắc nếu không muốn vướng vào thị trường ảo, dẫn đến phải vỡ nợ, phải mất tiền...

Thực tế, thị trường đã có nhiều lần sốt đất như hiện nay, vậy theo ông, phải có những giải pháp nào để tránh được những vụ sốt đất, “thổi” giá lặp đi lặp lại như hiện nay?

Trước hết, trong ngắn hạn, chính quyền địa phương cần phải vào cuộc quyết liệt với những thị trường đang có thông tin về công bố quy hoạch hay phát triển hạ tầng, phát triển kinh tế. Họ phải có sẵn những kịch bản để khi công bố quy hoạch đó sẽ có thể kiểm soát được các hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán đất đai, bất động sản không phù hợp quy định pháp luật.

Còn giải pháp dài hạn, một là khẩn trương sửa đổi, điều chỉnh các vướng mắc trong quy định của pháp luật để các dự án có thể đưa vào thị trường nguồn cung đáp ứng với lượng cầu. Khi cung phù hợp với cầu thì thị trường sẽ được cân bằng.

Hai là, phải có những giải pháp kiểm soát các hoạt động mua bán bằng tiền mặt đặc biệt là đối với các loại hàng hóa bất động sản có giá trị lớn thông qua hệ thống ngân hàng để từ đó tránh thất thu về thuế.

Tôi cho rằng nếu đồng bộ tất cả những quy định của pháp luật thì chúng ta sẽ kiểm soát được thị trường bất động sản.

Trân trọng cảm ơn ông!