Bất động sản giảm lệ thuộc vốn ngân hàng

Bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Các chuyên gia cho rằng, động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tiền tệ có thể khiến cho thị trường nóng lên hoặc rơi vào trầm lắng, thậm chí “đóng băng". Vì vậy, để giải bài toán về vốn cho thị trường bất động sản phát triển bền vững, việc huy động các nguồn vốn dài hạn khác cần được tính đến.

Nguồn vốn cho bất động sản chủ yếu là vốn vay tín dụng ngân hàng. Bởi vậy, thị trường này rất nhạy cảm với sự điều chỉnh tăng giảm dòng vốn. Các chuyên gia chỉ rõ, điều này dễ dàng nhận thấy ở năm 2019 khi mà vốn cho tín dụng bất động sản giảm theo con số tuyệt đối.  

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, việc đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng là cần thiết và động thái này có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Điều này cũng phù hợp với chỉ đạo của Chính phủ về việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, các dự án quy mô lớn; chỉ xem xét các dự án vay vốn khả thi và thận trọng cho vay nhà đầu tư thứ cấp.

Mới đây, tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIV, Phó Thủ tướng Chính phủ Vương Đình Huệ cũng nhấn mạnh, những năm gần đây, thực hiện cơ cấu lại nền kinh tế, Chính phủ kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng, nhất là tín dụng bất động sản, chỉ tập trung vào lĩnh vực sản xuất.

Theo Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ, bất động sản vẫn còn nhiều rủi ro nên Chính phủ không chủ quan khi kiểm soát tín dụng lĩnh vực này. Tín dụng bất động sản những tháng đầu năm 2019 tăng đột biến vì Chính phủ thay đổi cách tính. Những năm trước, thống kê riêng tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản 1 mục và 1 mục là tín dụng tiêu dùng cho người mua nhà, sửa chữa nhà ở... Từ năm 2018, Chính phủ yêu cầu tổng hợp 2 chỉ số này vào để không chủ quan với tỷ lệ tín dụng bất động sản thấp.

Các doanh nghiệp bất động sản có số dư nợ tín dụng từ 5.000 tỷ đồng trở lên thì Thống đốc Ngân hàng Nhà nước báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ 3 tháng/lần và chịu trách nhiệm về báo cáo đó. Ở cấp của Ngân hàng Nhà nước, Thống đốc tiếp tục yêu cầu doanh nghiệp bất động sản có dư nợ từ trên 1.500 tỷ đồng để Thống đốc kiểm soát nhằm bảo đảm sự chặt chẽ.

Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2019 là 14%. Theo bà Phạm Thị Vân Anh - Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam), tính đến hết quý III/2019, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và tiêu dùng bất động sản tăng 16% so với năm 2018; trong đó, chủ yếu tập trung vào tiêu dùng bất động sản, chiếm khoảng 70%.

Bà Phạm Thị Vân Anh phân tích, Thông tư 22 có 2 chỉ tiêu sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là hệ số dùng vốn ngắn hạn đầu tư trung dài hạn. Khoản cho vay bất động sản thường là khoản trung, dài hạn; trong khi vốn huy động của ngân hàng thường là ngắn hạn. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đang muốn giảm dần khoản ngắn hạn cho đầu tư trung, dài hạn.

Thứ hai là hệ số rủi ro áp dụng với những khoản cho vay bất động sản cũng gây ảnh hưởng đến thị trường, nhưng không nhiều. So với quy định trước đây về tỷ lệ đảm bảo an toàn, hệ số áp dụng với những khoản kinh doanh bất động sản vẫn giữ nguyên là 200% từ Thông tư 36 trước đây và Thông tư 22 hiện nay.

Còn các khoản cho vay với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ hay nhà ở cá nhân có mức vay từ 1,5 tỷ đồng trở xuống thì giữ nguyên hệ số rủi ro 50%. Cho vay cá nhân có dư nợ từ 4 tỷ đồng trở lên áp dụng hệ số 150%, nhưng theo lộ trình (năm 2020 là 120% và đến năm 2021 là 150%).

Từ năm 2018 đến nay, hoạt động kinh doanh bất động sản luôn đạt mức tăng trưởng trên 4% cho thấy thị trường vẫn đang phát triển tích cực. Tuy nhiên, để phát triển bền vững thì vẫn còn nhiều thách thức, nhất là khi nguồn vốn vẫn phụ thuộc chủ yếu vào vốn tín dụng.

Một số doanh nghiệp bất động sản phản ánh, khi Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực này theo hướng giảm dần tỷ trọng cấp tín dụng kinh doanh và tăng dần tỷ trọng dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản để  hướng nguồn vốn đến phân khúc nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực của người dân thì nhiều đơn vị rơi vào tình trạng “khát vốn”. Điều này cũng ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, nhìn chung tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều sụt giảm cả về nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Việc nới hay mở van tín dụng bất động sản là một bước trong lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng. Còn các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản phải tìm cách giải bài toán khó khăn về vốn.

Trên thực tế, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã chủ động tìm kiếm các kênh huy động vốn khác như thực hiện phát hành trái phiếu, tìm đối tác nước ngoài… nhằm bớt phụ thuộc vào ngân hàng. Điển hình như Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt phát hành 2.000 trái phiếu có tổng giá trị 200 tỷ đồng kỳ hạn 1 năm với lãi suất 14,45%/năm để tài trợ vốn cho dự án Nhơn Hội - Bình Định. Hay như Công ty Bất động sản Nam Long liên kết với đối tác Nhật Bản phát triển dự án theo cơ cấu góp vốn tỷ lệ 50 – 50. Tuy nhiên, các đối tác nước ngoài cũng chỉ “để mắt” đến những doanh nghiệp có dự án tốt và quỹ đất sạch đã sẵn sàng.

Hình thức trái phiếu doanh nghiệp ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư do lãi suất cao hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm cùng kỳ hạn. Nếu phát hành thành công trái phiếu, doanh nghiệp sẽ được lợi nhiều hơn so với vốn vay ngân hàng. Khi vay ngân hàng, doanh nghiệp phải thực hiện trả nợ hàng năm còn với trái phiếu phát hành thời gian dài có khi lên đến 5 năm hoặc 10 năm thì họ có được thời gian để phát triển nguồn vốn – các chuyên gia phân tích.

Tuy nhiên, việc phát hành trái phiếu cũng không hề đơn giản, điều này chỉ thuận lợi đối với những doanh nghiệp đã niêm yết trên thị trường chứng khoán, trong khi đó số lượng này lại không nhiều.

Để giải bài toán về vốn giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, mới đây Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu một số định chế tài chính như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ tín thác bất động sản.

Việc ra đời các định chế tài chính này có ý nghĩa quyết định huy động các nguồn lực cho thị trường bất động sản trong dài hạn nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng. Mặt khác, chủ đầu tư và nhà đầu tư cần tích cực huy động những nguồn vốn khác để giảm việc phụ thuộc vốn ngân hàng - bà Phạm Thị Vân Anh nhận xét.