Xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường

Công bố bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026

Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân, cho biết, Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025, gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai 2013, bổ sung mới 78 điều.

Đáng chú ý, Luật bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm. Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi bổ sung từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Luật quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. UbND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất; đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì UBND cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.

Bổ sung quy định tiền thuê đất hàng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.

Đồng thời, Luật phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện. Quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất trong Luật, quy định điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất; giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong Bảng giá đất. Mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.

Hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó: bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách; trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Kỳ vọng tạo ra cơ chế phát triển mới

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XV, cho rằng đất đai là nguồn lực quan trọng phải hoạch toán đầy đủ chính xác, tránh câu chuyện trước đây giá năng lượng khi xác định giá gộp nhiều mục tiêu.

Cụ thể, đầu tiên cần đánh giá chính xác nguồn lực đất đai, thứ hai cân bằng giá đất bằng nhóm chính sách về đất đai. Giá sử định giá đất thời gian tới tăng sẽ ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất, Nhà nước có thể can thiệp bằng nhiều cách như phân nhóm đối tượng, lũy tiến...

Cũng bàn về vấn đề này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai mới nhận được sự đánh giá cao và kỳ vọng lớn. Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) là những luật có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản hiện nay, nên các nhà đầu tư muốn sớm nắm rõ định hướng điều tiết thị trường khi có khung pháp lý mới từ Chính phủ và cơ quan quản lý Nhà nước.

“Những luật liên quan đến bất động sản được thông qua, kỳ vọng sẽ “hồi sinh” dự án đang vướng mắc, từ đó khơi thông nguồn lực để triển khai dự án mới giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch, đưa thị trường bất động sản từ năm 2024 tiến lên một chu kỳ mới”, ông Doanh nói.

Các chuyên gia đánh giá, việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) đã làm đúng định hướng, biến đất đai trở thành động lực quan trọng của nền kinh tế thị trường. Xét về góc độ chính sách đổi mới, đất đai đã và đang đóng góp nguồn lực rất lớn trong phát triển kinh tế - xã hội.

Theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, trong dài hạn, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực sẽ giải quyết được vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản; chủ đầu tư làm thật dễ dàng tiếp cận đất đai hơn; chi phí để phát triển dự án có cơ hội giảm xuống nhờ quy trình hoàn hiện pháp lý rút ngắn và giá bán sản phẩm cũng được điều chỉnh về mức hợp lý.