Thứ nhất, "điểm nghẽn" tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế "xin - cho". Để giải quyết một phần “điểm nghẽn” này và để hỗ trợ doanh nghiệp, Ủy ban nhân dân thành phố đã cho phép doanh nghiệp được tạm nộp tiền sử dụng đất dự án ngay sau khi Sở Tài nguyên Môi trường xác định giá đất, để chủ đầu tư tiếp tục làm các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, đã giúp cho doanh nghiệp giảm được khoảng 6 tháng chờ làm thủ tục thẩm định giá đất như quy trình trước đây, góp phần giảm giá thành nhà ở.
Cần nhiều cơ chế thuận lợi để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển. |
Thứ hai, "điểm nghẽn" giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, "chôn vốn" của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra.
Thứ ba, "điểm nghẽn" chuyển nhượng dự án BĐS do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, cũng là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp.
Thứ tư, "điểm nghẽn" chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn (đến nay mới chỉ có 1 quỹ đầu tư BĐS trong nước là Quỹ đầu tư TCREIT thuộc Techcombank thành lập tháng 7/2016). Lãi suất cho vay vẫn còn cao và có khả năng sẽ tăng trong năm 2017. Và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Thứ năm, "điểm nghẽn" thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, ví dụ: Khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng. Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế nhưng lại bị tách ra thành 2 quy trình rất nhiêu khê. Hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1 để rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở.
Hiện nay, quy mô dân số TP Hồ Chí Minh đã lên đến gần 13 triệu người (trong lúc số liệu thống kê chính thức thì chỉ có 8,2 triệu người), trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số. Có hơn 400.000 sinh viên; hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới. Qua khảo sát của Sở Xây dựng, Viện nghiên cứu phát triển thì có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; có khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020.
Do đó, để thị trường phát triển minh bạch và đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở của người dân, Hiệp hội kiến nghị bổ sung một số giải pháp: Sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu...), trước hết đề nghị Quốc hội thông qua dự thảo "Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tư, kinh doanh" nhằm điều chỉnh hiệu quả nền kinh tế và thị trường BĐS, tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn; ngăn ngừa và hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu.
Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng "Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng" theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.
Hiện nay, Hội đồng nhân dân thành phố đang giữ thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố, nhưng do mỗi năm thường chỉ có 2 kỳ họp nên cần có cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa Thường trực Hội đồng nhân dân với Ủy ban nhân dân thành phố, các Sở ngành, các quận, huyện để đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển và kiểm soát, giám sát việc sử dụng đất đai của thành phố. Hiệp hội đề nghị giao thẩm quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (bổ sung) giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân để đảm bảo đáp ứng kịp nhu cầu đầu tư phát triển.
Để phát triển ngày càng đồng bộ hệ thống cơ sở hạ tầng trong điều kiện nguồn vốn ngân sách của thành phố có hạn, rất cần thực hiện cơ chế xã hội hóa đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng, thông qua các hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) hoặc hợp tác công - tư (PPP). Tuy nhiên, thành phố cần tính toán chặt chẽ và có cơ chế giám sát để đảm bảo chất lượng, tiến độ công trình, không để phát sinh tiêu cực và sử dụng hiệu quả quỹ đất. Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố là hướng phát triển nền tảng để đảm bảo an sinh xã hội và thị trường BĐS thành phố phát triển lành mạnh, bền vững.