Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, tiềm năng của đất thương mại dịch vụ (TMDV) trong việc phát triển thị trường BĐS Việt Nam hiện nay được nhìn nhận qua nhiều góc độ kinh tế. Đất TMDV là loại đất "tạo mặt tiền cho đô thị", nơi hình thành các hoạt động kinh tế xã hội sôi động, gia tăng tính kết nối và nâng cao năng lực cạnh tranh của các khu vực trung tâm và vùng ven. Các đô thị hiện đại đều có cấu phần TMDV phát triển mạnh mẽ dựa trên quy hoạch quỹ đất hợp lý.
Đất thương mại dịch vụ có vai trò thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản.
Mặt khác, việc quản lý đất TMDV theo hình thức thuê đất có thời hạn và mục tiêu sử dụng rõ ràng, tạo điều kiện minh bạch trong cấp phép, quản lý đầu tư, chống đầu cơ, và đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai. Trong bối cảnh kinh tế số, du lịch, logistics, giáo dục quốc tế, y tế chất lượng cao… đất TMDV là những trụ cột tăng trưởng mới, tạo nền tảng không thể thiếu để hình thành các khu chức năng chuyên biệt, thu hút các dòng vốn FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng và sáng tạo các mô hình kinh tế mới.
Bên cạnh đó, đất TMDV hình thành các dòng BĐS mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính - bán lẻ - lưu trú... Nhiều mô hình kinh doanh trên đất TMDV có tỷ suất sinh lời tốt hơn BĐS thuần nhà ở và không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội.
Ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đồng quan điểm, đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở và có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế hạn chế. Ngược lại, đất TMDV tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp vào ngân sách Nhà nước, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế sôi động.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, công tác quản lý, giám sát, quy hoạch đất TMDV hiện nay tại các địa phương chưa được quan tâm đúng mức, cộng với những vướng mắc về pháp lý chưa rõ ràng, đang tạo ra rào cản lớn trong việc sử dụng, phát triển loại hình đất đai này. Thực tế đang có nghịch lý là phần lớn đất TMDV nằm tại các vị trí đắc địa như mặt tiền biển, khu trung tâm, các khu vực thu hút đông khách du lịch, lưu lượng giao thông lớn, nhưng lại gặp vướng mắc, khiến dự án phải "đắp chiếu" hoặc khai thác không hiệu quả.
Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư vẫn đang thận trọng khi quyết định đưa dòng tiền vào các dự án trên đất TMDV, vì không chắc chắn mô hình kinh doanh có thể phát huy hiệu quả trên loại đất này hay không, có tạo ra dòng tiền kinh doanh tốt như yêu cầu hay không? Đây là điều mà cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đều phải tính toán kỹ.
Đơn cử, ông Nguyễn Kiệt, Giám đốc Khối Tài chính kinh doanh Tập đoàn Bcons chia sẻ: Khi triển khai các dự án TMDV xây dựng chung cư, nhà đầu tư gặp nhiều vướng mắc, nhất là thông tin pháp lý chưa rõ ràng, khiến khách hàng dè dặt khi mua loại hình căn hộ này, do khó cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có chỉ cấp thời hạn 50 năm, không phải sở hữu lâu dài như căn hộ ở…
Trước thực tế trên, các chuyên gia, doanh nghiệp BĐS kiến nghị khi sửa đổi Luật Đất đai 2024, các cơ quan Nhà nước cần chú trọng hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình đất TMDV, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến thời hạn sử dụng đất (nên phù hợp với vòng đời công trình trên đất), giải phóng mặt bằng, cách thức trả tiền thuê đất…
“Việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất TMDV không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mà còn là đòi hỏi mang tính chiến lược để tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển khu vực dịch vụ, động lực chính cho tăng trưởng trong giai đoạn tới”, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam nhìn nhận.
Về vấn đề này, Hiệp hội BĐS Việt Nam đang tổng hợp các ý kiến đóng góp sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai của các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp để trình Bộ Xây dựng, Chính phủ xem xét, trong đó tập trung vào xây dựng các cơ chế linh hoạt, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư; giảm thời gian, chi phí thuê đất; gia hạn chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất… khi khai thác đất TMDV.