Không chỉ dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản, khu vực này còn góp phần quan trọng trong việc điều tiết mặt bằng giá, qua đó được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2026 và các năm tiếp theo.
Chuyển nguồn cung
Năm 2025 tiếp tục khẳng định đà tăng trưởng ổn định của thị trường chung cư sơ cấp Hà Nội. Tổng nguồn cung mới toàn thị trường đạt khoảng 35.500 căn, tăng 2% so với năm 2024, phản ánh tín hiệu tích cực về niềm tin của chủ đầu tư cũng như khả năng hấp thụ của thị trường, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô và khung pháp lý dần ổn định.
Tỉnh Hưng Yên đang phát triển mạnh mẽ các dự án chung cư, trở thành điểm đến đầu tư phía Đông Hà Nội. Ảnh: Nguyễn Công Hải/TTXVN
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét về khu vực Văn Giang (Hưng Yên). Trong năm 2025, khu vực này đóng góp khoảng 40% tổng nguồn cung mới, tăng mạnh so với mức 7% của năm 2024. Riêng trong quý IV/2025, Văn Giang trở thành động lực dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường nhờ 4 dự án cao tầng quy mô lớn đồng loạt ra hàng, chiếm tới hơn 60% lượng mở bán mới trong quý.
Bước sang năm 2026, xu hướng dịch chuyển nguồn cung chung cư về khu vực phía Đông Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng và đóng vai trò chủ đạo trong cấu trúc nguồn cung của thị trường.
Theo dự báo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group (Tập đoàn công nghệ nghiên cứu thị trường BĐS hàng đầu Việt Nam), khoảng 54% nguồn cung căn hộ sơ cấp mới trong năm 2026 sẽ tập trung tại khu vực này, dẫn dắt bởi các đại đô thị và dự án cao tầng quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2–3 (với sự tham gia phát triển của chủ đầu tư Masterise Homes, MIK Group, Alluvia City, Sunshine Legend City, Ecopark...
Song song với sự gia tăng nguồn cung, mặt bằng giá chung cư sơ cấp Hà Nội trong năm 2025 ghi nhận diễn biến dần ổn định hơn về cuối năm, sau giai đoạn tăng trưởng “nóng” liên tiếp từ 2024. Giá bán trung bình toàn thị trường quý 4/2025 đạt khoảng 86 triệu đồng/m2.
Tại Văn Giang (Hưng Yên), giá bán sơ cấp trung bình chỉ khoảng 67 triệu đồng/m², thấp nhất toàn thị trường. Trong khi đó, giá chung cư sơ cấp tại khu vực nội thành Hà Nội đạt trung bình khoảng 109 triệu đồng/m2, cao gấp 1,6 lần. Như vậy, giá căn hộ tại Văn Giang chỉ bằng khoảng 62% so với nội thành, tạo dư địa tiếp cận nhà ở rõ rệt cho người mua, đồng thời góp phần giữ mặt bằng giá chung của toàn thị trường ở trạng thái ổn định hơn.
Lợi thế về giá cũng đã nhanh chóng thúc đẩy khả năng thanh khoản cho thị trường. Trong năm 2025, khu vực phía Đông đóng góp 53% tổng lượng tiêu thụ căn hộ toàn thị trường, trong đó riêng Văn Giang (Hưng Yên) chiếm đến 37% và dẫn đầu về thị phần số bán. Phần lớn các dự án tại khu vực này ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, cho thấy sức cầu ở thực và nhu cầu tích sản dài hạn vẫn duy trì tích cực.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group cho biết: “Về cơ cấu thu nhập của người mua nhà, khoảng 95% hộ gia đình tại Hà Nội thuộc nhóm thu nhập đại chúng và thu nhập khá. Trong bối cảnh mặt bằng giá nội đô đã vượt xa khả năng chi trả của số đông, thị trường BĐS phía Đông Hà Nội có giá bán hợp lý nhờ đảm bảo hạ tầng và tiềm năng tăng trưởng”.
Kết quả khảo sát hàng trăm khách hàng lựa chọn mua chung cư cho thấy, bên cạnh sự tin tưởng uy tín của chủ đầu tư, giá bán hợp lý là yếu tố quan trọng khi đưa ra quyết định mua, tiếp theo là tiềm năng tăng giá và tiện ích, môi trường sống đồng bộ và hiện đại. Bên cạnh đó, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển tương đồng với mô hình các “thành phố bên kia sông”. Đây không chỉ là sự mở rộng về mặt địa lý, mà còn phản ánh chính sách giãn dân và hình thành các trục đô thị mới phía Đông thủ đô.
Xu hướng dòng tiền
Qua tìm hiểu, khác biệt lớn của thị trường BĐS năm 2025 so với các giai đoạn trước là sự thay đổi rõ nét trong tư duy của khách hàng. Dòng tiền không còn phân bổ dàn trải vào các loại hình mang tính đầu cơ, mà chuyển hướng mạnh sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn. Pháp lý minh bạch, khả năng khai thác sử dụng và giá trị tích lũy dài hạn đã trở thành tiêu chí ưu tiên, thay thế cho tư duy đầu tư ngắn hạn.
Sự tăng trưởng của thị trường bước vào năm 2026 không phải là hiện tượng ngẫu nhiên, mà là kết quả tổng hòa của nhiều yếu tố vĩ mô tích cực. Năm 2025, Chính phủ và hệ thống ngân hàng đã đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, qua đó tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ tới nền kinh tế. Bên cạnh đó, nền kinh tế vĩ mô ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, với tốc độ tăng trưởng GDP đạt khoảng 8,02% trong năm 2025, dự báo 2 con số năm 2026.
Cùng với đó, những điều chỉnh kịp thời liên quan đến chính sách đất đai đã góp phần ổn định tâm lý thị trường. Dù Luật Đất đai mới với nguyên tắc tiệm cận giá thị trường từng tạo áp lực lên giá đất đầu vào trong giai đoạn đầu, song các biện pháp điều chỉnh sau đó đã giúp thị trường dần cân bằng trở lại.
Quý IV/2025 được xem là động lực của thị trường BĐS trong nhiều năm trở lại đây. Riêng tại Hà Nội, khu vực phía Đông chứng kiến sự tham gia sôi động của hàng loạt chủ đầu tư lớn, với những dự án quy mô lớn được tung ra thị trường và đạt tốc độ hấp thụ ấn tượng. Nhiều dự án từ 8 – 10 tòa chung cư được tiêu thụ chỉ trong vòng một tháng, điều trước đây thị trường có thể cần tới 2–3 năm để đạt được, cho thấy các chủ đầu tư đã có chọn lọc và đưa ra các dòng sản phẩm phù hợp với kỳ vọng của số đông.
Sức hút của khu Đông Hà Nội đến từ nhiều yếu tố mang tính nền tảng. Trước hết là điều kiện tự nhiên thuận lợi, không gian sống rộng mở và vị trí “kẹp giữa” sông Hồng, sông Đuống. Quan trọng hơn, khu vực này đang được “cởi trói” mạnh mẽ về hạ tầng trong giai đoạn 2025–2030.
Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như các cây cầu mới, Vành đai 4, trục kết nối Hà Nội – Phố Hiến, sân bay Gia Bình, cùng các công trình thể thao quy mô lớn đang tạo lực đẩy cho triển vọng tăng trưởng dài hạn của khu vực. Trong bối cảnh mặt bằng giá nội đô đã vượt xa khả năng chi trả của số đông, khu Đông nổi lên như lựa chọn hợp lý và gần như tất yếu của dòng tiền.
Theo ông Trần Minh Tiến, kinh nghiệm phát triển của các đô thị bên kia sông so với khu vực trung tâm của nhiều nước cho thấy, những khu vực hội tụ đầy đủ hạ tầng kết nối đồng bộ, định hướng quy hoạch nhất quán và sự tham gia của các chủ đầu tư lớn thường sẽ nhanh chóng bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững trong trung và dài hạn.
Trong bối cảnh đó, khu Đông Hà Nội nói chung và khu vực Văn Giang (Hưng Yên) nói riêng đang bộc lộ nhiều nét tương đồng về quỹ đạo phát triển, khi các điều kiện nền tảng quan trọng đang dần được hoàn thiện để hình thành một cực tăng trưởng đô thị mới.