Hạ tầng bứt phá mở rộng không gian phát triển
Dữ liệu nghiên cứu của Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea) cho thấy, năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa được “giải khát” hoàn toàn. Bởi cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp, phần lớn nguồn cung mới lại đến từ các dự án căn hộ cao cấp, có giá trị lớn, chiếm khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2.
Hàng loạt dự án được phê duyệt và nhanh chóng triển khai đang dần bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất.
Giai đoạn 2021-2025, việc đẩy mạnh phát triển các tuyến cao tốc, đường vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh tại các địa phương đang tạo ra những thay đổi mang tính nền tảng đối với thị trường BĐS. Hạ tầng không giúp chỉ giúp gia tăng giá trị BĐS, mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện cho các dự án phát triển ra các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh, còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn.
Bước vào năm 2026, hạ tầng giao thông cả nước ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ với hàng loạt dự án trọng điểm được triển khai và đưa vào sử dụng. Cả nước đã khởi công, khánh thành 564 công trình, dự án, với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Số km cao tốc đều vượt mục tiêu kế hoạch giai đoạn 2021-2025 đặt ra.
Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đã trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án BĐS đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại, cùng với hàng loạt dự án mới quy mô hàng nghìn ha cũng được phê duyệt và nhanh chóng triển khai đang dần bổ sung nguồn cung cho thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất.
Mặt khác, các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường đang minh bạch hóa theo chủ trương gắn mã định danh BĐS, yêu cầu nhà đầu tư phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro.
Cùng với việc từng bước hoàn thiện “khung pháp lý”, việc chuẩn hóa hệ chuẩn mực, tiêu chí nghề nghiệp, tiêu chuẩn phát triển dự án là những yêu cầu mang tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay, tạo nền tảng định hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh, hành nghề BĐS theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và góp phần sàng lọc thị trường, nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực các đầu tư, giảm thiểu các hành vi đầu cơ, thổi giá trong trung và dài hạn.
Uy tín, năng lực chủ đầu tư là lợi thế cạnh tranh cốt lõi
Thực tế trên buộc các chủ đầu tư dự án BĐS đang chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, phát triển dự án phải đảm bảo năng lực tài chính, uy tín, thương hiệu.
Trong bối cảnh mới, những dự án đảm bảo đúng tiến độ, đúng pháp lý và đúng những gì đã cam kết sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền. Khi nguồn cung cải thiện trên diện rộng, cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các dự án, mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và đơn vị môi giới chuyên nghiệp. Chính sách bán hàng, mức độ minh bạch dự án và sự chia sẻ lợi ích trở thành yếu tố quyết định thành công.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Vnrea, giá BĐS sẽ không tăng “nóng” trong giai đoạn tới, nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, đặc biệt là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị BĐS, kích thích nhu cầu đầu tư BĐS, song sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ “đóng băng” giao dịch...
Trong bức tranh thị trường chung, BĐS tại khu vực trung tâm sẽ tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm. Quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và tập trung vào phân khúc hạng sang, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của nhóm khách hàng có thu nhập cao và lực lượng nhân sự chất lượng cao trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới tăng trưởng và hội nhập sâu rộng.
Các chuyên gia BĐS cho rằng, song song với các tín hiệu tích cực, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước là yếu tố then chốt.
Cụ thể, 4 yếu tố cần được tháo gỡ sớm để đảm bảo thị trường BĐS chuẩn chỉnh gồm: Nâng cao năng lực cán bộ quản lý cấp địa phương trong thực thi các bộ Luật liên quan đến BĐS; điều chỉnh bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sát với thị trường nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án; quyết liệt giải phóng mặt bằng để đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án và giảm lãi suất cho vay phát triển dự án, nhằm giảm áp lực cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.
"Việc kiểm soát tín dụng BĐS cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống, nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường BĐS, mà nền kinh tế nói chung đều có thể bị ảnh hưởng...", ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.