Cần quan tâm đến việc đầu tư nhà ở cho người lao động

Tránh xung đột pháp luật giữa các luật

Báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật (UBPL) của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết: Nhóm vấn đề về chính sách của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Đầu tư. Về tính thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm UBPL, hình thức sử dụng đất được đầu tư dự án nhà ở thương mại (khoản 4 Điều 36) còn có 2 loại ý kiến:

Đa số ý kiến đề nghị giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại như Luật Nhà ở hiện hành (có quyền sử dụng đất ở, có quyền sử dụng đất ở và đất khác, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua thỏa thuận) để phòng, chống sơ hở, thất thu ngân sách do chênh lệch địa tô khi cho phép các loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại.

Một số ý kiến tán thành với quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Chính phủ trình tại kỳ họp thứ 5 về việc bổ sung 2 loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại để thể chế hóa chủ trương tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.

Qua thảo luận tại phiên họp thứ 25, đa số ý kiến UBTVQH tán thành với đề xuất của Thường trực UBPL theo hướng kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành.

Về nội dung liên quan đến Luật Đầu tư, qua nghiên cứu, UBTVQH nhất trí với đề xuất của Thường trực UBPL theo hướng: Để tránh xung đột pháp luật giữa các luật khác nhau, bảo đảm đơn giản hóa thủ tục đầu tư kinh doanh, giảm chi phí tuân thủ pháp luật của người dân, doanh nghiệp, cần chỉnh lý khoản 4 Điều 35 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để kết nối các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư dự án nhà ở giữa 3 luật Đầu tư, Xây dựng, Nhà ở, lược bỏ nội dung trùng lặp về thủ tục đầu tư như đã nêu ở trên và mở rộng quyền lựa chọn hình thức đầu tư (ủy quyền hoặc thành lập doanh nghiệp) của nhà đầu tư như thể hiện trong dự thảo Luật.

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Chương V của dự thảo Luật), Thường trực UBPL tiếp thu ý kiến ĐBQH và chỉnh lý các điều 68, 69 và 70 của dự thảo Luật theo hướng: Đối với các chung cư cũ (xây dựng trước năm 1994) thì tiếp tục kế thừa quy định của pháp luật nhà ở hiện hành về việc áp dụng hệ số K bồi thường căn hộ; đối với các chung cư mới xây dựng sau năm 1994 mà thuộc diện được xây dựng lại do vẫn phù hợp với quy hoạch thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư và được nộp kinh phí này theo tiến độ thực hiện dự án hoặc sau khi bàn giao căn hộ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt. Nếu không đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở còn lại (nếu có) theo quy định của Chính phủ.

Về quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân (khoản 3 Điều 78), Chủ nhiệm UBPL nêu rõ, vấn đề này còn có 2 loại ý kiến như sau:

Loại ý kiến thứ nhất: Tán thành quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho công nhân thuê theo đề xuất của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tại văn bản số 7177/TLĐ-BQLDA.

Loại ý kiến thứ hai: Đề nghị không quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) như nội dung Chính phủ trình. Đây là vấn đề mới, quá trình thí điểm thời gian qua (theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ) còn nhiều vướng mắc, chưa đủ độ “chín” để quy định trong Luật. Do đó, đề nghị Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam xây dựng Đề án báo cáo Quốc hội xem xét cho thực hiện thí điểm chính sách Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong một thời hạn nhất định, nếu phát huy hiệu quả mới quy định trong Luật. 

Về đất để xây dựng nhà ở xã hội (Điều 81), Thường trực UBPL báo cáo và đề xuất 2 phương án. Qua thảo luận tại phiên họp thứ 25, UBTVQH nhất trí với Phương án 1 như đề xuất của Thường trực UBPL.

Về xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (Điều 90 và Điều 92), Chủ nhiệm UBPL cho biết, nhiều ý kiến tán thành xây dựng nhà lưu trú công nhân trong diện tích đất thương mại, dịch vụ của khu công nghiệp như quy định của dự thảo Luật do Chính phủ trình.

Một số ý kiến đề nghị không quy định việc xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp vì không bảo đảm thống nhất với Điều 19 và Điều 77 của Luật Đầu tư. Việc xây dựng nhà lưu trú công nhân cần hạn chế đưa vào khu công nghiệp để bảo đảm an toàn lao động, an ninh trật tự trong khu công nghiệp.

Cân nhắc quy định về chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Phát biểu thảo luận, đại biểu Quốc hội Lê Thị Thanh Lam (Đoàn ĐBQH tỉnh Hậu Giang) cho biết, Khoản 2, Điều 35 của dự thảo Luật này đang quy định đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện: Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án; có quyền sử dụng đất để thực hiện đối với từng loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này hoặc được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai; có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

Đại biểu Lê Thị Thanh Lam cho rằng, quy định như vậy là không cần thiết, có thể gây chồng lấn. Do vậy, đề nghị cần xem xét loại bỏ quy định này trong dự thảo Luật Luật Nhà ở (sửa đổi). Bên cạnh đó, để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật, đại biểu Lê Thị Thanh Lam cũng đề nghị cần rà soát đối với quy định tại Khoản 1 Điều 35 và Khoản 1 Điều 58…

Góp ý đối với quy định về yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở, đại biểu Nguyễn Thành Nam (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) chỉ rõ, khoản 5 Điều 5 quy định “Tại các đô thị loại I, loại II và loại III, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua”. Đại biểu Nguyễn Thành Nam cho rằng quy định như trên là chưa phù hợp, khó có tính khả thi trong thực tế và gây khó khăn cho nhà đầu tư, người dân khi mua nhà ở các khu đô thị...

Theo đại biểu Nguyễn Thành Nam, trên thực tế, người dân tại các tỉnh trung du, miền núi thường muốn sử dụng đất để tự xây nhà trên đất và thiết kế kiến trúc phù hợp với phong tục, tập quán, thói quen sinh sống và sinh hoạt của gia đình, cá nhân, kể cả nông thôn hay đô thị loại II, loại III. Do đó, nếu quy định như trên sẽ không thực hiện được ở nhiều địa phương. 

Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư phải xây nhà trên đất sẽ làm tăng chi phí cho chủ đầu tư nên giá nhà sẽ tăng cao khi đến tay người dân. Sau đó, người dân vẫn phải tiếp tục bỏ ra một khoản chi phí lớn để hoàn thiện lại nhà, cải tạo một bộ phận hoặc nhiều bộ phận của ngôi nhà, khi đó, giá trị sẽ quá cao so với thu nhập và nhu cầu của người dân.

Quan tâm tới thủ tục hành chính, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa (Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn) cho biết, trang web chuyên thống kê về chỉ mức sống trên thế giới cho thấy, năm 2023, tỉ lệ giá nhà trên thu nhập của Việt Nam đứng thứ 14 trong tổng số 107 quốc gia được khảo sát, đứng thứ 11 trong tổng số 38 quốc gia khu vực châu Á. Theo đó, tính bình quân, giá nhà ở Việt Nam gấp 23,5 lần thu nhập một năm của hộ gia đình. Trong khi đó, chỉ số này sẽ lý tưởng ở mức từ 5-7 lần. Thủ tục đầu tư là một trong các nguyên nhân cơ bản làm tăng chi phí, dẫn đến giá nhà tăng cao, nhất là ở khu vực đô thị, khu công nghiệp, dẫn đến nhà ở khu vực này vượt khỏi tầm với của đa số người dân...

Đại biểu Phạm Trọng Nghĩa nhận thấy, dự thảo Luật đã cắt giảm, rút ngắn một số thủ tục so với luật hiện hành. Tuy nhiên, vẫn còn một số thủ tục hành chính có thể tiếp tục được cắt giảm. Theo đó, khoản 4 Điều 37 quy định về thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Chính phủ. Đại biểu Phạm Trọng Nghĩa chỉ rõ, đây là thủ tục hành chính mới chưa có trong Luật hiện hành và có nhiều điểm trùng với thủ tục quy định về văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu theo Luật Xây dựng.

Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 35 quy định, đối với dự án thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư, nếu có nhiều nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, các nhà đầu tư này có thể ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư. Như vậy, sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận các nhà đầu tư thì các nhà đầu tư vẫn phải thực hiện một bước nữa mới trở thành chủ đầu tư.

Do đó, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa đề nghị rà soát, đánh giá lại có bao nhiêu thủ tục hành chính đã được cắt giảm, bao nhiêu thủ tục được bổ sung trong dự thảo Luật để làm cơ sở cho đại biểu Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ 6 sắp tới.

Phát biểu kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết, các ý kiến phát biểu của ĐBQH tâm huyết, trí tuệ, với tinh thần trách nhiệm cao, tập trung vào các nội dung trọng tâm của dự thảo luận. Các ý kiến phát biểu cơ bản nhất trí với nhiều nội dung đã được tiếp thu, chỉnh lý; đồng thời phân tích, làm sâu sắc thêm nhiều nội dung và góp thêm nhiều ý kiến thiết thực, cụ thể, hoàn thiện nội dung dự thảo luật.

Các đại biểu Quốc hội đánh giá cao tinh thần làm việc trách nhiệm cầu thị của cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo đã phối hợp với các cơ quan liên quan dưới sự chỉ đạo sâu sát của UBTVQH đã tiếp thu nghiêm túc các ý kiến phát biểu của đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo luật.

Sau hội nghị này, Tổng Thư ký Quốc hội sẽ tổ chức tổng hợp ý kiến thảo luận và có báo cáo gửi đến các vị ĐBQH, các cơ quan có liên quan để nghiên cứu tiếp thu giải trình tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật. UBTVQH sẽ phối hợp chặt chẽ với Chính phủ chỉ đạo cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan thẩm chính soạn thảo và các cơ quan có liên quan tiếp tục nghiên cứu giải trình tiếp thu đầy đủ, kỹ càng ý kiến của các vị ĐBQH thảo luận ngày hôm nay và các ý kiến của các Đoàn ĐBQH, các cơ quan, các tổ chức hữu quan để tiếp tục hoàn chỉnh dự thảo luận; lấy ý kiến của Chính phủ trước khi trình Quốc hội thảo luận, xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6.