Hoạt động tại Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh số 2 (Khu vực Cát Lái). Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN
Với chiêu lừa đó, kẻ xấu tiếp tục gom của nhiều người nhẹ dạ, cả tin một số tiền lớn và cao chạy xa bay. Người mua cần làm gì để tránh rơi vào tình huống này? Phóng viên báo Tin tức và Dân tộc đã trao đổi luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) xung quanh vấn đề này.
Thưa luật sư, thực tế đã có những người mua nhà đất có công chứng, nhưng sổ đỏ lại là giả. Thậm chí, sổ đỏ được làm giả tinh vi đến mức qua mặt công chứng viên. Vậy người dân xử lý các vấn đề này ra sao cũng như trách nhiệm của văn phòng công chứng?
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã điều tra và xử lý hình sự một số đối tượng làm giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giả mất để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại. Trường hợp này, bản chất bên bán đã có hành vi gian dối trước khi tiến hành việc chuyển nhượng cho người khác. Văn phòng công chứng có chức năng kiểm tra thông tin được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tình trạng thửa đất (tranh chấp, kê biên, thế chấp…) mà không đủ chuyên môn nghiệp vụ để đánh giá được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thật hay giả.
Khi phát hiện người bán đã sử dụng Giấy tờ giả để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua nên tố cáo hành vi này đến cơ quan Công an để điều tra, xác minh và khởi tố vụ án khi nhận thấy có dấu hiệu của tội lửa đảo. Khi xác định được có hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, bên bán có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.
Theo Luật Công chứng, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra điều kiện chuyển nhượng, chủ thể chuyển nhượng mà không có trách nhiệm hay khả năng chuyên môn nghiệp vụ để đánh giá Giấy tờ là thật hay giả.
Vậy người mua đất cần phải thận trọng ra sao với trường hợp “cùng 1 mảnh đất nhưng bán cho nhiều người”, thưa luật sư?
Trước tình trạng này, người mua cần tỉnh táo vào yêu cầu người bán xuất trình trước bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do các bên chỉ tiến hành đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên khi xảy ra tranh chấp sẽ được giải quyết theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Người mua nên đặt cọc một số tiền không quá 10% giá trị chuyển nhượng nhà đất và thời gian từ khi đặt cọc chuyển nhượng đến khi các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tối đa không quá 1 tháng.
Khi lâm vào tình trạng “cùng một mảnh đất nhưng bán cho nhiều người”, người mua nên tố cáo hành vi vi phạm pháp luật đến cơ quan Công an, đề nghị điều tra và truy cứu trách nhiệm hình sự bên bán khi có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Thưa luật sư, nếu chủ sở hữu cố tình giấu diếm thông tin để bán nhà, đất đang thế chấp ngân hàng, khiến người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro. Ví dụ như khi 2 bên ký hợp đồng mua bán nhà nhưng chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc bên bán chưa thanh toán hết nợ cho ngân hàng thì hợp đồng này được xem là vô hiệu vì trái với quy định của pháp luật. Vậy làm sao để người mua kiểm tra xem nhà đất đó có đang bị thế chấp ngân hàng hay không, thưa luật sư?
Trong trường hợp này, bên bán sẽ chủ động để nghị các bên tiến hành chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tờ viết tay và luôn tìm cách từ chối cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua để tiến hành thủ tục sang tên. Hơn nữa, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Do vậy, người mua yêu cầu bên bán phải xuất trình được bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tiến hành lập hợp đồng có công chứng và bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua ngay sau khi các bên ký kết hợp đồng.
Thưa luật sư, với trường hợp người bán lợi dụng sự cả tin của khách hàng để bán không đúng loại đất, chẳng hạn bán đất ở, nhưng thực chất là đất nông nghiệp, đất đang đợi chuyển đổi mục đích sử dụng, đất vườn…, người mua cần phải tỉnh táo ra sao để không bị “sập bẫy”?
Người mua không nên chỉ nghe người bán trao đổi mà cần phải có những nguồn thông tin khác liên quan đến thửa đất. Bởi vì, nhà đất là một loại tài sản có giá trị lớn và khi chuyển nhượng cần đáp ứng một số điều kiện, trình tự, thủ tục nhất định theo quy định của pháp luật.
Người mua nên kiểm tra thông tin thửa đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nộp phí (nếu có) theo quy định để có được thông tin chính xác nhất. Khi người bán cho rằng, đất đang trong quá trình làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng thì có phiếu hẹn và trả kết quả của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người bán cung cấp thông tin sai sự thật về mục đích sử dụng đất, người mua yêu cầu người bán cung cấp trích lục bản đồ địa chính hoặc bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất.
Nhà đất là tài sản có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua. Do vậy, ngoài việc tham khảo các thông tin như giá thị trường, thực trạng sử dụng đất, người dân nên liên hệ với các luật sư uy tns để được tư vấn chi tiết hơn nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Xin trân trọng cảm ơn ông!