Trả lời câu hỏi này, luật sư Đỗ Minh Hiển - Trưởng Văn phòng luật sư JVN cho rằng: “Mua bán đất viết tay” là cụm từ không được sử dụng trong bất cứ văn bản pháp luật nào của Việt Nam. Tuy nhiên, một số người dân vẫn giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay (không được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Để giải đáp vấn đề trên, luật sư Đỗ Minh Hiển lấy ví dụ bằng một tình huống pháp lý cụ thể:
Năm 2009, bà T có bán cho ông B một thửa đất có diện tích 72 m2 tại xã Mỹ Lợi, Phước Mỹ, Quy Nhơn, tỉnh Bình Định với giá chuyển nhượng 101 triệu đồng. Việc mua bán được hai bên viết giấy viết tay nhưng không công chứng, chứng thực vì khi mua bán thửa đất trên chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tháng 2/2013, ông B xây dựng một căn nhà cấp 4 rộng khoảng 16m2 trên diện tích đất trên. Sau khi xây dựng nhà, ông B không ở nhà do phải thường xuyên phải đi công tác xa. Năm 2018, vì ông B không ở nhà nên bà T đã tự ý đập ngôi nhà trên của ông B. Giá trị ngôi nhà và tài sản theo ông B trình báo là khoảng trên 20 triệu đồng. Tháng 5/2018, bà T cho đổ móng và xây nhà trên đất đã bán cho ông B. Trước sự việc này, ông B đã trình báo với cơ quan công an cũng như khởi kiện vụ án tại Tòa án nhân dân (TAND) thành phố Quy Nhơn; đồng thời làm đơn tố cáo tới cơ quan pháp luật về hành vi cố ý hủy hoại và chiếm đoạt tài sản của bà T nhưng hiện vẫn chưa được giải quyết.
Theo luật sư Đỗ Minh Hiển, qua tình huống trên có thể thấy hiện tượng người dân mua bán đất viết tay hiện vẫn khá phổ biến, một phần nguyên nhân là do thiếu hiểu biết pháp luật; quyền sử dụng đất tham gia chuyển nhượng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật (chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một số loại đất có quy định về điều kiện chuyển nhượng riêng biệt như đất trồng lúa nước…)
“Trở lại tình huống pháp lý trên, theo nội dung ông B phản án, năm 2009, ông B và bà T đã mua bán diện tích đất là 72 m2 nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực vì tại thời điểm mua bán bà T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ thửa đất, trong đó có một phần diện tích đất đã bán cho ông B. Đối chiếu với quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 (Luật điều chỉnh quan hệ mua bán đất tại thời điểm chuyển nhượng), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và bà T không tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai năm 2003”, luật sư Đỗ Minh Hiển cho biết.
Theo quy định của pháp luật, nếu có tranh chấp phát sinh từ hợp đồng này, một trong hai bên có quyền khởi kiện vụ án tại TAND có thẩm quyền là tòa án nơi có đất (bất động sản) hoặc tòa án nơi cư trú của bị đơn. Về nội dung: vì bà T và ông B đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bà T chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 106, Luật Đất đai năm 2003; hợp đồng chuyển nhượng được hai bên ký kết bằng văn bản nhưng không được công chứng, chứng thực bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là vi phạm quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai 2003.
Trưởng Văn phòng luật sư JVN cho biết: Theo quy định tại các Điều 128, Điều 134 Bộ Luật Dân sự năm 2005, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và ông B đã bị vô hiệu. Căn cứ theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, khi giải quyết hợp đồng vô hiệu phải xác định lỗi, trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trên nguyên tắc bên nào gây ra thiệt hại phải bồi thường. Theo đó, tòa án sẽ xác định lỗi của ông B, bà T trong việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu cũng như giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
“Việc ông B cho rằng có xây dựng một căn nhà cấp 4 có diện tích 16m2, trị giá trên 20 triệu đồng nhưng sau đó đã bị bà T đập phá toàn bộ cần có các tài liệu để chứng minh việc xây dựng, sở hữu căn nhà trên của ông B, chứng minh thời điểm bà T có hành vi đập phá nhà của ông B”, luật sư Đỗ Minh Hiển cho biết.
Trong trường hợp có tài liệu chứng minh ông B có xây dựng ngôi nhà trên và có tài liệu xác định bà T đã có hành vi đập phá, hủy hoại tài sản của ông B; có tài liệu xác định được thiệt hại (theo kết quả định giá của cơ quan chuyên môn) do bà T gây ra cho ông B khi đập phá toàn bộ ngôi nhà do ông B xây dựng, bà T có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về “Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản” theo quy định tại Điều 178 Bộ Luật Hình sự năm 2015, sửa đổi năm 2017 nếu giá trị tài sản bị hư hỏng, thiệt hại từ 2 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi quy định tại Điều này mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là di vật, cổ vật.
Theo luật sư Đỗ Minh Hiển, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho bên mua và bên bán. Trong nhiều trường hợp đó là nguyên nhân của các vụ tranh chấp kéo dài gây mất an ninh trật tự tại địa phương. Vì vậy, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, người dân cần tìm hiểu kỹ các điều kiện chuyển nhượng, điều kiện nhận chuyển nhượng, hình thức hợp đồng chuyển nhượng trước khi tham gia vào các giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất để tránh các rủi ro phát sinh sau này.