Tạo nguồn vốn dồi dào, ổn định cho thị trường bất động sản

Vốn dành cho thị trường bất động sản (BĐS) hiện chủ yếu phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền đóng góp của người mua nhà. Do đó, nhiều ý kiến cho rằng cần tạo cơ chế huy động vốn cho thị trường BĐS từ nhiều kênh khác nhau.

“Phập phù” theo lãi suất

Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS) chiếm khoảng 20% tổng vốn đầu tư toàn xã hội. Nguồn vốn này bao gồm: Vốn tự có của doanh nghiệp (DN), vốn FDI, kiều hối, tín dụng ngân hàng, người mua góp tiền mua BĐS hình thành trong tương lai, chứng khoán… Trong đó, hai nguồn chính là tín dụng ngân hàng và tiền góp của người dân, chiếm khoảng 85 - 90%. Cả hai nguồn vốn này đều ẩn chứa những rủi ro.

Theo một số chuyên gia kinh tế, thị trường BĐS đang phục hồi bền vững, do đó chưa cần thiết đưa ra các biện pháp thắt chặt tín dụng.

Chuyên gia kinh tế GS Đặng Hùng Võ, phân tích: Nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại biến động khó lường theo các chính sách tài chính, tiền tệ. Mỗi khi Nhà nước điều chỉnh chính sách là lãi suất tín dụng cũng biến động theo. Hơn nữa, tín dụng trung hạn và dài hạn rất hạn chế, chủ yếu là cho vay ngắn hạn. “Lãi suất cho vay giai đoạn 2009 - 2010 lên đến 25%. Với lãi suất này, các DN BĐS rất khó đầu tư có lãi. Lãi suất hiện nay tuy đã giảm nhiều nhưng vẫn là 8 - 10%, trong khi các nước chỉ là 4 - 5%”, ông Võ cho hay.

Đối với nguồn vốn trực tiếp từ người mua, theo các chuyên gia BĐS, cách huy động vốn này tuy phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam hiện nay nhưng là rủi ro rất lớn cho người góp vốn. “Người mua có thể gặp rủi ro về thời hạn bàn giao, về chất lượng, mẫu mã sản phẩm. Nhiều trường hợp góp vốn rồi nhưng không nhận được nhà”, ông Võ phân tích.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong dự thảo Thông tư 36 đã điều chỉnh nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250%. Các chuyên gia nhận định, điều này có thể khiến vốn ngân hàng cho vay BĐS bị siết chặt, các DN BĐS vay tiền ngân hàng thêm khó khăn. Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, dư nợ tín dụng BĐS năm ngoái đạt 390.000 tỷ đồng, không tăng nhiều so với năm 2010 với 360.000 tỷ đồng và vẫn trong ngưỡng an toàn cho phép. Nếu NHNN siết tín dụng thì sẽ chặn chu kì phục hồi ổn định của thị trường BĐS hiện nay.

Tạo vốn từ chứng khoán, quỹ đầu tư

Chia sẻ về kinh nghiệm để huy động vốn cho thị trường BĐS, GS Đặng Hùng Võ cho biết, tại các nước, thu hút vốn từ thị trường chứng khoán là một giải pháp. Ngoài việc các DN BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán để huy động vốn, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng. “Ở Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu”, ông Võ cho biết.

Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ đầu tư BĐS và thu hút vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán. Khung pháp luật về quỹ đầu tư BĐS đã được quy định tại một số nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính. Tuy nhiên ở Việt Nam hiện vẫn chưa có quỹ đầu tư nào được thành lập.

Ông Võ cũng gợi mở một giải pháp vốn nữa là tạo cơ chế thế chấp BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Đây là cách tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. Tuy vậy, nguồn vốn này hiện chưa được pháp luật cho phép. Liên quan đến đề xuất này, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam và việc cho phép thế chấp BĐS Việt Nam tại ngân hàng nước ngoài có điểm tương đồng nhưng không hoàn toàn giống nhau. Đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân nên việc cho phép thế chấp tại nước ngoài có thể sẽ ảnh hưởng đến an ninh quốc gia.

“Luật sẽ dần cởi mở nhưng có lẽ cần thêm thời gian”, ông Nam nói. Còn với đề xuất chứng khoán hóa nguồn vốn BĐS, ông Nam nhất trí pháp luật đã cho phép và đang vận động những DN lớn trong Hiệp hội BĐS tiên phong đi đầu.

TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh cho biết, tại Việt Nam, thị trường chứng khoán vẫn chưa trở thành kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường BĐS. Do vậy, việc thị trường BĐS phụ thuộc vào vốn ngân hàng sẽ còn kéo dài.

Ông Nghĩa đề nghị NHNN cân nhắc trước khi đưa ra quyết định thắt chặt tín dụng. Theo mô hình dự báo về thị trường BĐS của chuyên gia này, nếu tính cả tác động của việc Việt Nam tham gia hội nhập, năm 2018, thị trường BĐS sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu). Từ năm 2019 trở đi, cầu BĐS sẽ nhiều hơn cung. Nếu thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng, mục tiêu tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không đạt được.

“Để hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS, chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá. Chính sách đưa ra phải dựa trên cơ sở nghiên cứu, tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường”, TS Nghĩa nhận định.
Bài và ảnh: Hoàng Dương

Thị trường - Tài chính

Doanh nghiệp - Doanh nhân

Bất động sản

Hội nhập

Hợp tác nội dung
KÊNH THÔNG TIN CỦA CHÍNH PHỦ DO TTXVN PHÁT HÀNH Tổng biên tập: Ninh Hồng Nga | Giới thiệu - Liên hệ tòa soạn
Giấy phép số 17/GP-BTTTT cấp ngày 16/1/2017
Tòa soạn: Số 5 Lý Thường Kiệt, Hà Nội
Điện thoại: 024-38267042, 024-38252931(2339,2208)- Fax: 024-38253753
Email:baotintuc@vnanet.vn – toasoantintuc@gmail.com
© Bản quyền thuộc về Báo Tin tức - TTXVN
Cấm sao chép dưới mọi hình thức nếu không có sự chấp thuận bằng văn bản