Sửa các luật liên quan đến bất động sản cần tránh chồng chéo

Chồng chéo

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh BĐS để phát triển nhà ở, thị trường BĐS do Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức mới đây, TS Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho biết, thị trường BĐS đang ở thời điểm tương đối nhạy cảm khi liên quan đến nhiều vụ việc của các lãnh đạo doanh nghiệp lớn, dẫn đến việc ngân hàng quản lý chặt chẽ tín dụng cho BĐS, trong khi các quy định pháp luật liên qua chồng chéo giữa các luật, tạo thành rào cản cho thị trường.

Do đó, vấn đề cấp thiết hiện nay là cùng lúc phải sửa đổi cả 3 bộ luật gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai, để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường BĐS phát triển.

Còn theo Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Khôi, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 và tầm nhìn đến năm 2045 tại Quyết định 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ đã xác định, phát triển nhà ở và thị trường BĐS là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Đặc biệt là xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, nhà ở công nhân, cán bộ, chiến sĩ, lực lượng vũ trang… Mục tiêu đến năm 2025 diện tích bình quân 27 m2 sàn/người, trong đó, tại đô thị là 28 m2 sàn/người. Đến năm 2030 diện tích bình quân 30 m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 32 m2 sàn/người.

"Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam đang tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế, nhất là thị trường vẫn còn nhiều chồng chéo, chi phối đan xen giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và BĐS. Nhiều địa phương, ban, ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, BĐS; cơ chế, chính sách, trong đó có việc đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng còn nhiều bất cập.

Qua tìm hiểu, đơn cử như vụ biến tướng của mô hình Công ty Alibaba, Công ty đa cấp trá hình không có chuyên môn, không có tài chính, vẫn huy động góp vốn thực hiện các dự án BĐS và vỡ nợ, khiến hàng loạt nhà đầu tư sa lầy... Đây là vấn đề được nhiều nhà đầu tư đề xuất cần phải siết chặt, bổ sung vào Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, để kịp thời khắc phục những hệ luỵ, làm cho thị trường minh bạch và hạn chế tình trạng lừa đảo, tranh chấp các quyền lợi xung đột giữa các bên bán, bên mua, bên trung gian, môi giới.

Mặt khác, Luật Kinh doanh BĐS 2014 hiện đã nảy sinh một số bất cập khi áp dụng vào thực tiễn. Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã quy định khá chi tiết về các loại hình kinh doanh BĐS, nhưng vẫn còn bất cập như thiếu quy định quản lý các loại hình BĐS hình thành trong tương lai. Do đó, cần phải bổ sung các quy định siết chặt các loại hình BĐS và quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư các dự án trong tương lai phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua BĐS. Hay trong quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành chưa có quy định về chế tài xử lý đối với các trường hợp vi phạm về thời gian thực hiện dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh BĐS, dẫn tới việc các chủ đầu tư điều chỉnh thời gian thực hiện dự án mà không có công cụ để xử lý...

Sửa đổi đồng bộ 

Trước những bất cập trên, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, sửa đổi và xây dựng các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường minh bạch, nổi bật nhất là 2 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở đang chờ Chính phủ phê duyệt để trình Quốc hội sửa luật. Việc sửa đổi, bổ sung các luật này tập trung vào 4 nhóm chính sách: Nhóm chính sách liên quan đến kinh doanh BĐS. Dự thảo luật sẽ làm rõ hơn phạm vi, các đối tượng, loại hình BĐS được đưa vào kinh doanh, đảm bảo rõ ràng hơn về các trường hợp công trình, nhà ở có sẵn, công trình, nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhóm quy định về kinh doanh BĐS làm rõ những vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh của các sàn BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS, các cơ sở đào tạo môi giới BĐS. Trong dự thảo lần này sẽ đưa các nội dung về việc bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch. Nhóm chính sách liên quan đến điều tiết thị trường được bổ sung mới và nhóm chính sách liên quan đến quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Dưới góc độ doanh nghiệp, theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là quan điểm sửa luật. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy, việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường. Thêm vào đó, Luật Đấu thầu có quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá, vì vậy, các luật liên quan đến vấn đề này cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu...

Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho rằng, hiện nay pháp luật chưa có định danh rõ ràng về các loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Các quy định về BĐS du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau. Do đó, cần phải có quy định pháp luật cụ thể, định danh về BĐS du lịch và các loại hình sản phẩm BĐS du lịch... 

“Cần bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình BĐS nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch. Tiếp đó là các quy định về trình tự, thủ tục cấp phép, giao đất, quản lý đầu tư dự án phát triển BĐS du lịch”, Luật sư Đặng Văn Cường nhận định.