Hệ lụy từ bất động sản 'hai giá'

Điều này không chỉ làm thất thu ngân sách nhà nước mà chính những người tham gia giao dịch mua - bán bất động sản cũng có thể gặp rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp. Để hạn chế tình trạng này, giải pháp được giới chuyên gia đề xuất là các địa phương cần coi trọng việc thẩm định giá để đưa ra được hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hợp lý, qua đó lấp khoảng trống chênh lệch giữa giá đất trên thị trường và giá của địa phương quy định.

Thỏa thuận "lách" luật  

Theo Tổng giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn thuế Trọng Tín, ông Nguyễn Văn Được, việc kê khai giá bất động sản trong giao dịch mua - bán thấp hơn giá trị thực tế hiện xảy ra nhiều và không thể ước tính được.

Vị chuyên gia này lý giải, khi giao dịch bán nhà giữa cá nhân với cá nhân theo quy định sẽ phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân đối với người bán, còn người mua phải nộp lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ và giá tính thuế thu nhập cá nhân là giá trên hợp đồng mua bán bất động sản. Thông thường người dân sẽ khai bằng hoặc cao hơn giá quy định của UBND tỉnh, thành phố. Bởi nếu có khai thấp hơn thì cơ quan thuế sẽ tính bằng với mức giá theo quy định của địa phương quy định tại thời điểm giao dịch.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty luật SB Law, khi mua bán nhà đất, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Thực tế trên thị trường bất động sản, vì lợi ích bên bán thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để nộp thuế thu nhập cá nhân theo giá của nhà nước. Bên mua cũng sẽ đồng ý vì hợp đồng có ghi giá nào thì họ cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định.

Theo đó, hai bên có thể thỏa thuận làm thành hai hợp đồng. Bản hợp đồng ra công chứng thì ghi giá ảo, còn bản để giao dịch với nhau thì ghi giá thật. Hoặc họ chỉ làm một hợp đồng công chứng ghi giá khác với giá giao nhận tiền thực tế mua bán trên giấy viết tay.

Ông cho rằng, việc khai thấp giá mua bán như trên bên bán thường được hưởng lợi chứ không phải bên mua. Tuy nhiên, nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể phát sinh xung đột và kéo theo các rủi ro. Đó là bên mua không thể chứng minh được số tiền thực đã giao cho bên bán. Biên bản viết tay hay biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc xuất trình để chứng minh khi bị điều tra.

Khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện tại Tòa thì Tòa án nhân dân sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng.

Tùy vào từng trường hợp cụ thể, tính chất, mức độ nguy hiểm của hành vi vi phạm, các cá nhân có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Ngăn chặn bằng cách nào?

Để hạn chế, ngăn chặn việc chủ đầu tư và khách hàng bắt tay nhau trong việc mua bán bất động sản “hai giá”, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, về mặt luật pháp cần phải hoàn thiện các quy định như: xây dựng các công cụ để quản lý thu nhập của người dân, xây dựng cơ chế thanh toán không dùng tiền mặt cũng như cần có những chế tài bắt buộc việc thanh toán các giao dịch mua bán nhà đất phải được thực hiện thông qua ngân hàng nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, các cơ quan chức năng có liên quan cần tăng cường các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện sai phạm và xử lý nghiêm, triệt để các sai phạm để tạo hiệu ứng răn đe.

Ông Hà cũng khuyến nghị, khi được đề nghị kê khai “né thuế” từ bên bán, người mua hãy mạnh dạn yêu cầu kê khai đúng giá, nếu gặp gánh nặng về tiền thuế quá cao thì đôi bên có thể thỏa thuận.

Cũng theo vị luật sư này, mấu chốt là việc định giá đất của UBND tỉnh, thành phố cần sát hơn với giá thị trường. Do vậy, các địa phương phải sâu sát để đưa ra được hệ số K hợp lý, từ đó có tác dụng lấp khoảng trống chênh lệch giữa giá đất thực tế trên thị trường và giá của địa phương quy định.

Đồng quan điểm, Tổng giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn thuế Trọng Tín Nguyễn Văn Được nhìn nhận, nếu giá tính lệ phí trước bạ và giá tính thuế thu nhập cá nhân sát với giá thị trường thì sẽ không còn câu chuyện trốn thuế. Ông Được cho rằng, việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết trong tình hình hiện nay để đưa giá kê khai trong hợp đồng sát hơn với giá thị trường nhằm giảm thất thu cho ngân sách nhà nước và phù hợp xu hướng trên thế giới.

Bên cạnh đó, theo ông cần minh bạch các giao dịch thông qua việc đẩy mạnh giao dịch bất động sản trên sàn. Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng cần có quy định giao dịch đất đai, nhà ở thực hiện trên sàn thì sẽ khắc phục được tình trạng trốn thuế. Nói theo cách khác nó giống như cổ phiếu khi lên sàn, giá bán và khối lượng khớp lệnh sẽ minh bạch.

Vị chuyên gia thuế cũng cho rằng, để minh bạch thị trường đất đai, nhà ở cần phải sửa nhiều luật, chứ không riêng gì luật thuế.

“Thực tế, việc thanh tra, kiểm tra, kiểm soát có đúng giá thị trường hay không hiện nay chưa làm được. Chỉ khi nào có tố cáo hoặc có dấu hiệu sai phạm thì cơ quan thuế mới điều tra, hầu hết các giao dịch hiện nay chưa kiểm soát được”, ông Được nói.

Trước tình trạng kê khai tính thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản không đúng với thực tế, Tổng cục Thuế vừa có công văn số 3122/TCT-TTKT yêu cầu Cục thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện nghiêm túc theo đúng hướng dẫn tại văn bản số 3841/TCT-TTr, ngày 9/10/2018 của Tổng cục Thuế về tính thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, Tổng cục Thuế cũng yêu cầu khi chuyển hồ sơ để phối hợp với cơ quan công an và các cơ quan chức năng, các Cục thuế phải có trách nhiệm trong việc thu thập, củng cố đầy đủ hồ sơ, căn cứ pháp lý, xác định cụ thể mức giá chênh lệch, số thuế kê khai thiếu so với quy định. 

Với trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật theo quy định thì cơ quan thuế phải chuyển hồ sơ cho cơ quan công an để xử lý theo quy định của pháp luật.

Bà Tạ Thị Phương Lan - Phó vụ trưởng Vụ Thuế doanh nghiệp nhỏ, Tổng cục Thuế cho biết, giải pháp chống thất thu thuế của cơ quan thuế đối với việc người bán nhà, đất khai giá chuyển nhượng thấp hiện nay vẫn dựa vào bảng giá của UBND tỉnh, thành phố quy định và chú trọng khâu hậu kiểm. Trường hợp giá chuyển nhượng bất động sản đã tính thuế theo giá UBND tỉnh, thành phố, nhưng sau này phát hiện giá thực tế cao hơn thì cơ quan thuế thực hiện truy thu.

Ông Nguyễn Thế Mạnh - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế cho biết thêm, hợp đồng giữa người mua và người bán là hợp đồng dân sự, nhưng phải dựa trên cơ sở của pháp luật. Nếu số liệu đưa ra không đúng với thực tế thì cơ quan thuế sẽ xử lý vấn đề liên quan theo đúng chức năng của cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ, tránh thất thu ngân sách nhà nước.