Giá nhà ở thương mại phải phù hợp với 'túi tiền' người dân

Người thu nhập thấp khó “với”

Các sàn giao dịch ở các quận tập trung nhiều chung cư hiện nay của Hà Nội như: Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông… đều niêm yết giá các căn hộ chung cư thuộc các dự án mới bình quân khoảng 28 triệu đồng/m2. Người mua có khoản tài chính từ 1-1,5 tỷ đồng khó có lựa chọn, vì các căn hộ tính ra xấp xỉ khoảng 2-2,5 tỷ đồng/căn. Trong bối cảnh kinh tế khá khó khăn, thu nhập của đại bộ phận người lao động chỉ đủ đảm bảo cuộc sống, không phải người mua nhà nào cũng đủ tiềm lực tài chính để sở hữu căn hộ chung cư theo những mức giá do chủ đầu tư đề xuất.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 khan hiếm, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Thực tế, các dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng 20 triệu/m2, hiện cũng đã tăng lên khoảng 25 triệu đồng/m2. Mặc dù phân khúc căn hộ giá thấp, bình dân vẫn chiếm ưu thế về tổng số lượng giao dịch trên thị trường, nhưng nguồn cung không được cải thiện và dự báo sẽ tiếp diễn đến hết năm 2022.

Sau gần 10 năm thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia 2011-2020, đến nay, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc đạt khoảng 24-25 m2 sàn/người (tăng thêm 3,8 m2 sàn/người so với năm 2011). Cả nước đã hoàn thành khoảng 260 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, với khoảng 110.000 căn, tương đương 5,2 triệu m2 nhà ở và đang tiếp tục triển khai hơn 270 dự án, tương đương khoảng 256.000 căn, với tổng diện tích khoảng 12,8 triệu m2 nhà ở. Song thực tế, số dự án đủ điều kiện bán ra thị trường, phù hợp với túi tiền người dân khan hiếm.

Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS) (Bộ Xây dựng) thừa nhận, sau 10 năm thực hiện, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia chưa đạt mục tiêu đề ra. Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang quan tâm đầu tư các dự án nhà ở thương mại phục vụ cho các đối tượng có thu nhập khá trở lên, dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp đang dư thừa, trong khi lại thiếu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) dành cho các đối tượng có thu nhập thấp hoặc trung bình. Theo tính toán, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm từ 20-30% tùy từng địa phương, đô thị, nhưng nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại chiếm đến 70-80% thị trường nhà ở.

Ghi nhận từ thực tế: Giá nhà ở đô thị hiện đang cao gấp nhiều lần so với thu nhập của người dân, trong khi căn hộ từ 1-2 tỷ dần "biến mất" trên thị trường. Tại Hà nội chỉ có số ít dự án nhà ở xã hội với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 mở bán và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp. Còn tại TP Hồ Chí Minh hầu như không có dự án có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu/m2. Mặc dù vậy, bất chấp ảnh hưởng của dịch COVID-19 thời gian qua, giá BĐS vẫn tăng.

Bao giờ khắc phục được những bất cập?

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, chiến lược định vị sản phẩm nhà ở của mỗi doanh nghiệp phụ thuộc vào vị trí và giá thành đầu vào. Đơn cử, phát triển dự án nhà ở nộ đô các thành phố lớn thì khó xâynhà giá thấp, vì chi phí tạo lập dự án lớn, vướng đền bù giải tỏa, thủ tục pháp lý nhiêu khê… nên thời gian triển khai dự án kéo dài, thậm chí không xác định được nếu bị ách tắc.

Vì vậy, để phát triển một dự án nhà ở theo nhu cầu xã hội cần có cơ chế khuyến khích, hỗ trợ từ Nhà nước, nhất là vấn đề tạo lập quỹ đất dành riêng cho doanh nghiệp đấu giá để triển khai dự án nhà ở thương mại giá tốt. Bởi không ít doanh nghiệp BĐS ban đầu dự kiến làm nhà giá thấp quy mô lớn, nhưng sau đó phải chuyển đổi làm nhà thương mại mới khả thi so với dự tính. Mặt khác, nhu cầu thị trường đa dạng, kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu về nhà ở chất lượng tăng theo.

Bộ Xây dựng đang khẩn trương hoàn hiện Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 trên cơ sở tổng hợp khó khăn bất cập và đề xuất các giải pháp chính sách thực hiện, để sớm trình Chính phủ cuối năm nay, trong đó đẩy mạnh phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý; cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ để tạo quỹ nhà, đáp ứng đa dạng nhu cầu người dân.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc xây dựng Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia là định hướng quan trọng để nghiên cứu, xây dựng và ban hành chính sách về nhà ở trong thời gian tới, làm căn cứ để các địa phương xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030.

Đáng chú ý, chiến lược tập trung tạo điều kiện cho mọi người dân có chỗ ở, chú trọng nâng cao chất lượng nhà ở, phát triển nhà ở phải gắn với phát triển đô thị, chỉnh trang đô thị, xây dựng lại nhà chung cư cũ và phát triển nhà ở gắn với phát triển thị trường bất động sản bền vững... Đồng thời, bổ sung chính sách trọng tâm tới nhóm đối tượng nhà ở công nhân và nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị.

Theo ý kiến của các chuyên gia, chiến lược cần định hướng các cơ chế ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở có mức giá trung bình, cải tạo nhà chung cư cũ, đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực phát triển nhà ở và bổ sung các giải pháp thu hút nguồn lực tài chính cho phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường theo hướng khai thác có hiệu quả tiềm năng đất đai, chăm lo hỗ trợ, cải thiện nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, nếu không, những bất cập xã hội liên quan đến nhà ở sẽ tiếp tục nảy sinh như giai đoạn trước.