Trả lời dư luận và báo giới về việc vì sao giá nhà thu nhập thấp (NTNT) ở Hà Nội cao, các chủ đầu tư xây dựng NTNT trên địa bàn Hà Nội đều khẳng định: “Do giá đất cao!”. Vậy giá đất nói riêng và các chi phí tạo thành giá NTNT là bao nhiêu? Trả lời câu hỏi này, phóng viên Báo Tin tức đã khảo sát thực tế tại một số khu đô thị mới của Hà Nội.
Từ giá bồi thường đất nông nghiệp
Theo các doanh nghiệp xây dựng, giá mỗi m2 nhà ở tại các khu đô thị mới được tạo thành từ các chi phí chính: Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng; tiền đầu tư hạ tầng (điện, đường, cống thoát nước, công viên cây xanh và các công trình công cộng…) và tiền xây nhà. Thêm vào đó là các chi phí như tư vấn thiết kế, giám sát dự án... chiếm khoảng 2-3% giá trị công trình.
|
Khu chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội. |
Tìm hiểu giá bồi thường đất nông nghiệp để xây dựng khu đô thị mới Đặng Xá, huyện Gia Lâm, chúng tôi tiếp xúc với người dân của 3 xã gồm: Cổ Bi, Đặng Xá và Phú Thị.
Theo ông Ngô Thế Hưởng, thôn Nở, xã Đặng Xá, lần gần đây nhất là giữa năm 2011, tiền bồi thường của doanh nghiệp cho người dân có đất ruộng bị thu hồi trọn gói là 354 triệu đồng/sào (1 sào bằng 360 m2). Tính ra khoảng 980 nghìn đồng/m2.
Ông Hưởng cho biết thêm, đô thị Đặng Xá chia làm 2 giai đoạn. Giá bồi thường 354 triệu đồng/sào là của giai đoạn II. Còn với giai đoạn I, doanh nghiệp triển khai GPMB từ năm 2005, khi đó, giá bồi thường chỉ có 29,2 triệu đồng/sào, tức chưa đến 100 nghìn đồng/m2.
Tại khu đô thị mới Kiến Hưng, quận Hà Đông, ông Nguyễn Đình Thuyết, thôn Nậm Lương cho biết, người có ruộng bị thu hồi ở đây được doanh nghiệp bồi thường 120 triệu đồng/sào và được mua đất ở theo tỉ lệ % diện tích ruộng bị thu hồi khi dự án hoàn thành. “Với các dự án đô thị xung quanh như Xa La, Văn Phú, doanh nghiệp bán đất ở cho các hộ có ruộng bị thu hồi khoảng 2 triệu đồng/m2, chắc ở đô thị Kiến Hưng này cũng vậy!”, ông Thuyết nói.
Việc khảo sát chi phí bồi thường ở đất nông nghiệp ở huyện Gia Lâm và quận Hà Đông cho thấy, dù doanh nghiệp áp dụng theo hình thức nào đối với việc bồi thường GPMB (theo Nghị định 108 hay Nghị định 69 của Chính phủ) thì mức tiền chi ra để GPMB cũng không quá 1 triệu đồng/m2.
Đến các suất đầu tư xây dựng
Hai loại chi phí tiếp theo mà phóng viên Báo Tin tức tìm hiểu là suất đầu tư hạ tầng (san lấp mặt bằng, xây dựng hệ thống cống thoát nước thải, điện chiếu sáng, các tuyến đường trong khu đô thị, cảnh quan, khuôn viên cây xanh…) và giá thành xây nhà ở.
Ông Đỗ Chí Hưng, Phó Trưởng phòng Thẩm định Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, theo số liệu tính toán của các dự án xây dựng khu đô thị mới mà các chủ đầu tư triển khai trên địa bàn Hà Nội gửi về Sở (năm 2011), suất đầu tư mỗi m2 hạ tầng dao động từ 1,8 - 2,5 triệu đồng/m2. Việc suất đầu tư thấp nhất hay cao nhất tùy thuộc vào mật độ xây dựng của đô thị.
Tiếp tục tìm hiểu về giá thành xây nhà ở, ông Hưng cho biết, Sở vừa tổng hợp xong các công nghệ xây dựng nhà ở trên địa bàn. Theo đó, giá thành rẻ nhất là xây bằng công nghệ bê tông sàn bóng của Công ty Cổ phần giải pháp công nghệ xây dựng Quốc tế (TADIT). Theo công nghệ này, xây các tòa nhà chung cư cao trên dưới 20 tầng, giá nhà hoàn thiện là 6,5 triệu đồng/m2.
Còn theo kỹ sư Hoàng Ngọc Cang, Giám đốc Công ty TNNN xây dựng 3D (TP Hồ Chí Minh), với công nghệ xây nhà bằng các tấm panel 3D, khi xây nhà block 5 - 6 tầng, giá hoàn thiện chỉ 3 triệu đồng/m2. Hiện nay, Công ty 3D đang triển khai xây dựng hàng loạt NTNT cho chủ đầu tư tại Bình Dương với các căn hộ diện tích 30 m2, giá bàn giao cho chủ đầu tư là 90 triệu đồng/căn, diện tích 30 m2.
Còn chi phí nào nữa?
Cộng các chi phí chính cấu thành giá NTNT mà phóng viên Báo Tin tức thu thập được như: Tiền bồi thường GPMB, tiền đầu tư hạ tầng, thuê tư vấn khảo sát, thiết kế dự án (2%), cộng với lãi định mức 10% theo quy định của nhà nước đối với loại nhà này, cho thấy: Giá NTNT trên địa bàn Hà Nội rất thiếu cơ sở để nhảy vọt lên 10 - 13 triệu đồng/m2. Ấy vậy mà các chủ đầu tư NTNT tại Hà Nội vẫn khẳng định mức giá NTNT họ đang bán ra đã tính đúng, tính đủ và không thể thấp hơn.
Theo chuyên gia bất động sản Đặng Hùng Võ, với giá đất sạch 4 triệu đồng/m2 (gồm 1 triệu đồng/m2 tiền bồi thường GPMB, 2,5 triệu đồng/m2 đầu tư hạ tầng và chi phí tư vấn, khảo sát, thiết kế dự án...), nếu chia cho NTNT xây 6 tầng, giá đất chưa đến 700 nghìn đồng/m2, còn nếu xây nhà 20 tầng, giá đất chỉ có 200 nghìn đồng/m2.
Chưa hết, lâu nay chủ đầu tư đã đánh đồng việc tính giá đất vào giá thành xây dựng để hợp lý hóa giá NTNT. Theo ông Đỗ Chí Hưng, Phòng Thẩm định (Sở Xây dựng Hà Nội), toàn bộ tiền bồi thường GPMB, tiền đầu tư hạ tầng cho khu đất để làm NTNT, doanh nghiệp sẽ được trừ vào tiền thuê đất của toàn bộ dự án. Hơn nữa, tại mục 1, Điều 5 của Quyết định 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về ban hành một số cơ chế chính sách phát triển NTNT, khoản a cũng quy định rõ: “Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án”. Điều này có nghĩa rằng, trong phạm vi quỹ đất để xây NTNT, chủ đầu tư không mất chi phí nào trong việc tạo ra đất sạch.
Theo TS Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, việc các chủ đầu tư NTNT đăng ký mức giá bán ra từ 11 - 13 triệu đồng/m2 mà vẫn được chấp nhận thì cần phải xem lại. Với các chi phí hiện nay, cộng với việc áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến nhất, giá NTNT ở Hà Nội có thể làm được ở mức 7 triệu đồng/m2 với chung cư cao tầng, có thang máy và giá 4 triệu đồng/m2 với chung cư 6 tầng, không thang máy. “Với giá thành xây dựng nêu trên và diện tích căn hộ thu nhập thấp là 30 m2 sẽ có giá từ 120 triệu đồng (chung cư 6 tầng) và 210 triệu đồng/căn (chung cư 20 tầng), phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp”, ông Liêm nói.
Xuân Hương
Bài 2: Chính sách và công nghệ làm nên nhà giá rẻ