'Cơn sốt' đất nền chững lại, có hiện tượng 'xả hàng'

Chiêu thức nâng giá

Đến thời điểm này, quận 9 vẫn là tâm điểm của “cơn sốt” đất nền. Dọc các tuyến đường Nguyễn Duy Trinh, Bưng Ông Thoàn, Lò Lu, Trường Lưu…, các hoạt động xây dựng diễn ra nhộn nhịp, kéo theo đó là các giao dịch môi giới, trao đi bán lại trên cùng một thửa đất. Ngay cả nhiều người sống lâu năm tại đây cũng không thể tin rằng, đất nông nghiệp, đất kênh rạch lại được san ủi với tốc độ chóng mặt, diện mạo đô thị nhiều nơi được gọi là “dự án đất nền” bị băm nát.

Vì siêu lợi nhuận khi mua bán đất nền nên nhiều người đã bỏ cả việc để làm môi giới nhà đất. Thông thường với một nền đất, chủ đất sẽ giao cho “cò đất” môi giới với mức chiết khấu 1% hoa hồng hoặc để họ tự kênh giá bán và được hưởng phần chênh lệnh này, chủ đất không phải bỏ ra chi phí nào. Chỉ tính riêng mức chiết khấu này, trong một tháng môi giới có thể bán được từ 3 - 4 nền, bỏ túi cả trăm triệu đồng.

Thậm chí tại quận 9, chủ đất muốn bán đất cũng không dễ dàng nếu không thông qua “cò đất”. Khi chủ đất cắm biển bán đất thì những “cò đất” lập tức gỡ biển rồi lấy thông tin của chủ đất rao bán trên mạng. Nhiều “cò đất” còn bắt tay nhau, tự định giá nền đất khiến người mua tưởng rằng đó là giá thực. Bản thân người mua sau không thể tiếp cận được chủ đất ban đầu mà phải thông qua môi giới. Cứ như vậy, giá đất được đẩy lên cao liên tục theo tuần, thậm chí theo ngày. Càng giao dịch nhiều thì giá bán càng tăng phi mã và những “cò đất”, môi giới càng thêm “nặng túi”.

Anh Nam, một môi giới nhà đất tại khu vực đường Trường Lưu, quận 9 cho biết, từ đầu năm 2018, dự án đất nền Rio Bonito trước đây được chủ đầu tư rao bán với giá từ 19 – 23 triệu đồng/m2, nhưng đến nay qua nhiều lần mua đi bán lại, chủ đất nâng giá, đầu nậu găm hàng đẩy giá và nay đã lên tới 29 -33 triệu đồng/m2. Chỉ trong vòng 6 tháng, giá đất tăng chóng mặt và nhiều người chỉ cầm trong tay chưa đầy 1 tỷ đồng, nhưng nay trở thành tỷ phú.

Anh Nguyễn Đức, một người mua đất ở dự án Rio Bonito chia sẻ, đầu năm 2018 anh mua đất (nền 100m2, sắp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) chỉ với giá 19 triệu đồng/m2. Lúc này hạ tầng đang được chủ đầu tư xây dựng như lắp hệ thống thoát nước, chiếu sáng, thảm nhựa đường nội bộ. Qua gần 6 tháng sau, nền đất của anh đã được định giá và nhiều “cò đất” nhận bán thay với giá 32 triệu đồng/m2. Nếu chấp thuận, anh có thể lãi 1,2 tỷ đồng.

Tuy nhiên tại dự án này, theo quan sát của chúng tôi vẫn chỉ là các nền đất bỏ trống. Đèn cao áp vẫn sáng mỗi khi chiều tối, nhưng chưa có ngôi nhà nào được xây dựng. Hầu hết là khách mua đầu tư, có nền đã trải qua 3 - 4 giao dịch.

Trong khi đó, giá đất nền cũng “sốt” tại huyện Nhà Bè. Anh Vũ Văn Hào, người mua đất nền dự án Green Riverside cho biết, giá bán ban đầu chỉ từ 14 triệu đồng/m2, nhưng sau đó nhiều khách hàng đã đặt mua và bán lại với giá 26 triệu đồng/m2. Là người mua sau cùng với giá 26 triệu đồng/m2 và để bán nhanh anh chỉ giao bán với giá 28 – 29 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tiến độ bán đất vẫn khá chậm chạp do giá bán đã chạm khung tại khu vực này.

Rục rịch "xả hàng"

Đánh giá về tình hình đất nền, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã quay trở lại từ cuối năm 2017, lên đến đỉnh điểm vào tháng 5/2018 với tâm điểm là tại quận 9, nhưng hiện nay đã được kiểm soát và hạ nhiệt.

Thực tế cho thấy, việc kiểm soát và hạ nhiệt đất nền không phải như cách mà đại diện Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận định. Bởi lẽ sau thời gian tăng phi mã, giá đất nền nhiều khu vực tại quận 9 đã chạm trần, nếu đẩy giá cao hơn sẽ khó tìm người mua. Nhận thấy được rủi ro này, giới đầu nậu bắt đầu "xả hàng", nhất là những người sử dụng tiền vay ngân hàng để mua đất. Có một số người mua sau do sử dụng tiền nhàn rỗi nên chưa có tâm lý bán vội, chờ thêm đợt "sốt đất" để bán kiếm lời. Tuy nhiên, giá bán vẫn được âm thầm đẩy lên, nhưng chỉ chênh 1 - 2 triệu đồng/m2. Với nền đất giá 35 – 50 triệu đồng/m2 khu vực đường 980, phường Phú Hữu, quận 9, việc giao dịch không hề dễ dàng. Có chủ đất phải nhờ nhiều “cò đất”, môi giới bán hàng, nhưng cũng rất khó khăn.

Sát đường Nguyễn Duy Trinh (gần vòng xoay Phú Hữu), quận 9 là khu vực đất phân lô với khoảng 20 nền. Sau gần 1 năm quay trở lại đây, tất cả vẫn chỉ là đất nền bỏ trống, chưa có nhà nào được xây dựng. Gạch vỉa hè đường nội bộ nhiều chỗ bong tróc, nứt toác và trên đó còn ghi cả số điện thoại của môi giới.

Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản – Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, thời gian qua có hiện tượng mốt số người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyển hướng về quận 2, quận 9 mua đất nền khiến giá nhà đất khu vực này tăng cao. Việc tăng giá từ 5-10% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng là phù hợp. Tuy nhiên, sự tăng đột biến tới 70% là không đúng giá trị thực của sản phẩm và cần phải xem lại.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc Đầu tư Công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam cho rằng, sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất.

Đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà do phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp. Do vậy, các nhà đầu tư không nên mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh bị trục lợi từ các đối tượng đầu cơ cũng như không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà trong lúc thị trường đang tăng giá.

Đối với người mua để ở, ông Sử Ngọc Khương khuyến cáo nên lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định.