Thời gian qua tại Tp. Hồ Chí Minh, một số đối tượng đã lợi dụng quy hoạch thành lập thành phố Thủ Đức, đề án chuyển các huyện thành quận, thậm chí cả quy hoạch phân khu ở một số địa bàn để vẽ ra “dự án ma” phân lô bán nền. Ảnh minh họa: Danh Lam/TTXVN
Trước diễn biến đó, nhằm đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, lành mạnh, đóng góp quan trọng về kinh tế xã hội, góp phần chỉnh trang đô thị, Phó Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh Lê Hòa Bình đã yêu cầu Công an Thành phố tăng cường quản lý, kiểm tra và xử lý nghiêm nhằm ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi, đầu tư theo tâm lý đám đông gây bất ổn cho thị trường bất đông sản, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội và đời sống người dân.
Đồng thời, xử lý nghiêm các trường hợp môi giới, mua bán bất động sản, dự án bất động sản, quyền sử dụng đất trái pháp luật; chủ động phối hợp với UBND thành phố Thủ Đức, các quận, huyện để theo dõi, xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong môi giới, giao dịch bất động sản.
Đối với Sở Xây dựng, UBND Thành phố yêu cầu thực hiện các giải pháp xử lý kịp thời để ổn định thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá bất động sản trên địa bàn. Kiểm tra, phát hiện kịp thời và xử lý nghiêm vi phạm trong đầu tư kinh doanh bất động sản, công khai danh sách dự án chậm tiến độ, vi phạm về xây dựng, không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng. Sở Xây dựng tập trung triển khai các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở cho sinh viên, đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ, hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đảm bảo kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu của Bộ Xây dựng.
Sở Tài nguyên và Môi trường tăng cường kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm về quản lý sử dụng đất, công khai dự án đã thế chấp ngân hàng, chậm tiến độ, chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án chậm thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà; đồng thời, rà soát, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bảo đảm dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.
UBND thành phố Thủ Đức, UBND các quận huyện công bố công khai thông tin quy hoạch, tiến độ thực hiện các dự án đặc biệt dự án lớn; kiểm soát việc tăng giá đất, tăng cường quản lý việc tách thửa trên địa bàn đảm bảo đúng mục đích và quy định pháp luật. Các địa phương kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đánh giá về quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, đại diện Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay các quy định còn bất cập, thiếu đồng bộ, gây khó khăn trong giải pháp ngăn chặn và đề xuất giải pháp xử lý những vi phạm, có thể hình thành những điểm nóng, phức tạp. Cụ thể nổi lên các sự vụ liên quan đến tình trạng một căn hộ bán cho nhiều người; dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã đặc cọc, giữ chỗ, hứa mua bán; các đơn vị môi giới bất động sản, phát triển dự án, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh trái pháp luật.
Một trong những bất cập là Luật Nhà ở 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã tạo điều kiện và giao nhiều thẩm quyền cho chủ đầu tư như phê duyệt thiết kế kỹ thuật, miễn giấy phép xây dựng khi đã được phê duyệt dự án, nghiệm thu hoàn thành công trình, huy động vốn mà không qua kiểm soát của cơ quan nhà nước. Nhiều chủ đầu tư không thực hiện thủ tục và hồ sơ trình cơ quan thẩm quyền kiểm tra, xem xét thủ tục cho phép bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai mà áp dụng Điều 328 Luật Dân sự 2015 quy định đặc cọc để giao kết, thực hiện hợp đồng.
Đáng chú ý, hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở 2015 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở nhằm đảm bảo năng lực của chủ đầu tư trong phát triển nhà ở thương mại, hạn chế các chủ đầu tư yếu kém. Tuy nhiên, các chủ đầu tư hiện nay nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ với khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ nhưng cơ quan nhà nước không kiểm soát được mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư dẫn tới khó khăn trong kiểm tra, xử phạt vi phạm.
Theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, trong năm 2020, Sở Xây dựng Thành phố đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 31 dự án với tổng số gần 17.000 căn; trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 42,1%, trung cấp chiếm 56,9% và căn hộ bình dân chiếm 1%. Riêng 6 tháng đầu năm 2021, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 12 dự án với hơn 6.450 căn; trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 55,9%, trung cấp chiếm 44,41% và không có căn hộ bình dân.
Dự báo trong những tháng còn lại của năm 2021 thị trường bất động sản thành phố sẽ bị ảnh hưởng lớn bởi dịch COVID-19, phát triển chậm lại và sẽ có điều chỉnh nhằm giải quyết sự lệch pha cung cầu. Dòng vốn đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vẫn sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội và đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là Tp. Hồ Chí Minh. Thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền cục bộ tại các khu vực có quy hoạch hoặc trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tại một số dự án nhà ở trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh.
Chỉ trong thời gian gần đây, Công an Tp. Hồ Chí Minh đã khởi tố nhiều vụ lừa đảo liên quan đến dự án đất nền, chưa kể nhiều vụ việc liên quan đến phân lô bán nền trái phép trên đất nông nghiệp, đất quy hoạch, việc đồn thổi giá đất tăng chóng mặt ở nhiều địa bàn nóng; trong đó phải kể đến thành phố Thủ Đức, huyện Củ Chi mà nhiều cơ bán báo chí đã phản ánh.
Các đối tượng trên đã “vẽ” ra dự án từ các khu đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đất quy hoạch, sau đó ký đặt cọc với khách hàng, hứa hẹn sẽ hoàn thành thủ tục pháp lý, bàn giao đất nhưng không thực hiện được, dẫn tới tranh chấp, khiếu nại kéo dài, ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, gây bất ổn an toàn trật tự xã hội và tiềm ẩn rủi ro đối với thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh.